商业物业的商圈范围是指商业物业顾客的地理分布范围,包括来到商业物业的所有顾客,与各个零售商店的商圈相比,其商圈范围最广,并具有综合性、宏观性的特征。

　　大多数零售商店的商圈范围与商业物业的商圈范围大体上基本相同,但并非完全雷同,有的零售商店的商圈可能比商业物业的商圈范围小,其目标客源主要只是附近的居民;有的零售商店本身并没有自己的商圈,只是寄生的附带性的消费。同时,商业物业的各个零售商店的商圈针对性较强,一般只是针对某一类的消费者,其市场层面相对较窄,如高档男装店,具有较强购买力的男士是主要的购买消费对象;而商业物业一般是多个零售商店组合而成的综合性的消费场所,是为了满足多层次消费者的购买消费需要,其商圈针对的消费层面广,市场面较宽。因此,相比较而言,商业物业商圈具有综合性、宏观性的特征。

　　商圈范围,即指商圈规模。商业物业商圈范围的大小对商业物业的开发经营具有决定性的影响,商业物业的外在因素和内在因素都会影响其商圈范围,外在因素主要是指商业物业地段环境中的各种条件状况,其中地段的居民环境、交通环境、商业环境是影响商业物业商圈范围的主要因素;内在因素则是指商业物业的经营规模、各种构成元素的组合以及促销广告活动等。

　　居民环境：周边居民的居住密度越大,人口总量越多,商圈规模越大,周边居民分布越集中,并且主要集中在商业物业地段附近,就可增强居民到达商业物业的便利性,提高商业物业对居民的吸纳力,扩大商业物业的商圈规模,对于一些小型邻里商业物业、社区商业物业,周边居民的居住密度、分布方式对其商圈范围的影响尤为明显。

　　交通条件：地段交通条件越发达,交通辐射范围越广,那么更广泛区域的居民到达商业物业的地段就越便利,吸纳力就越强,商圈范围就越广。

　　商业环境：商业物业位于商业区中，是其中的一部分,那么商业区对商业物业商圈的影响将是积极的。如果不存在于商业区中一般就会与商业区形成直接竞争关系,产生负面影响。

　　经营规模：商业物业提供商品和服务的种类越多,吸纳力越强,吸引更广泛区域消费者前来购物,当规模增大到一定规模时,达到极限值,再继续扩大经营规模，商圈范围也不会扩大。

　　构成元素组合：经营日常用品的商店吸引顾客区域范围较小,商圈范围也小;经营非常用品的商店则相反;经营高档、品牌商品的商店吸纳顾客的能力强,商圈范围广。

　　促销广告：可以提高消费者对商业物业的认知程度和消费者满意度。

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