商圈范围调查的方式
商圈范围界定：
商业物业商圈是指商业物业的目标分布有地理区域范围，商圈范围的大小决定了商业物业的商场容量和经营规模，商圈人群的结构特点决定了商业物业的经营特征，准确地进行商圈分析对商业物业的开发经营至关重要。
商业物业是有良好规划的商业区，具有购物、饮食、休闲、娱乐等多种功能，商业物业各个零售商店的商圈范围不尽相同，它们各具不同的商圈范围特点。商业物业的商圈范围是指商业物业顾客的地理分布范围，包括来到商业物业的所有顾客,与各个零售商店的商圈相比,其商圈范围最广,并具有综合性、宏观性的特征。
商圈可按经营业种可分为日常用品商圈和非常用品商圈;商圈按规模大小可分为近邻型商圈、地域型商圈、广域型商圈、超广域商圈。
确定其商圈范围,可遵循以下方式:
(1)预测分析商业物业的商圈范围。
根据商业物业地段的居民环境、交通环境、商业环境、区位特征、未来规划特征以及公共设施状况,初步分析商业物业项目的经营规模和经营特征,从而分析项目商圈可能的区域范围及其他消费人群特点。同时分析商业物业地段交通人群、其他公共设施所带来的人群大小以及旅游参观人群特点,分析他们在商业物业购物消费的可能性及其规模的大小。综合商业物业项目周边区域各个居民点的特点和项目地段其他消费人群的特点,初步分析预测商业物业项目商圈范围大小。
(2)商圈调查
初步分析预测商业物业项目商圈范围大小之后，还需要对预测的商圈范围进行调查，只有通过详细的调查分析，才能确定项目的商圈范围。商圈范围调查的主要内容有：消费者选择后屋场所时路途时间与距离的要求、商业物业对消费者吸引力的大小、潜在顾客的地址等
商圈调查可以分为三种形式进行，第一种形式是家庭访问调查，第二种形式是实地调查，第三种形式是对项目地段中的交通人流、公共设施带来的人流及其他人流进行问卷调查。
(3)描绘商圈
根据商圈调查统计分析资料，计算出商业物业商圈范围内各个居民点的目标顾客所占的百分比，并根据居民点的人口密度计算出各个居民点目标顾客的密度，然后在一张以商业物业位置为中心的地图上，标示出商业物业商圈内各个居民点的目标顾客的密度，这样就可以从地图上了解到商业物业主要商圈、次要商圈和边缘商圈的范围。
消费者的人口统计、社会特征和心理因素决定了消费者购买商品或服务的决策过程,决定了消费者需要什么样的商品服务、需要商品或服务的价格水平、对路途时间和便利性的要求、对娱乐环境及服务水平的要求。因此通过分析消费者的统计特征、社会特殊和心理因素可识别消费者的特征和需求。
影响消费者购买的因素
(1)人口统计特征
主要包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口的收入水平、商圈中商品零售总额等。
(2)社会特性
指商业物业商圈居民的社会文化、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等方面的特点。
(3)心理因素
主要是指商业物业商圈中的消费者对商业物业项目的认知程度、行为倾向以及期望的经营形式,即消费者对商业物业项目的知觉、态度和表象的过程。
