房地产市场调查报告

报告提纲

第一部分、阜新市概况

1.​ 地区人文

2.​ 地区地理

3.​ 远景规划

第二部分、阜新市房地产市场特征

1.阜新市房产整体发展概况

2.住宅地产发展现状分析

第三部分、区域市场总体分析

1.该项目所在区域概况

2.地块分析

3.竞争分析

第四部分、项目SWOT分析

1.项目基本概况

2.优势分析

3.劣势分析

4.机会分析

5.威胁分析

第五部分、调查总结及项目初步建议

第一部分、阜新市概况

阜新1940年建市，市名源于“物阜民丰，焕然一新”之意。东临省会，距沈阳直线距离147.5公里；南靠渤海辽东湾，与大连港南北相望；西与锦州港、京津地区襟衣相连，是环渤海经济区的组成部分之一。全市总面积10355平方公里，其中城市规划区面积674.02平方公里，建成区面积53平方公里。下辖两县五区，即阜新蒙古族自治县、彰武县和海州区、细河区、太平区、新邱区、清河门区。此外，还有省级经济开发区和高新技术产业园区。全市总人口193万,其中城市人口78万。全市有30个少数民族,共30.5万人,占总人口的15.8%，其中蒙古族人口22万，占总人口的11％。
　　阜新具有悠久的历史文化。境内的查海古人类遗址，距今已有7600年以上的历史，著名考古学家苏秉琦先生因此将阜新誉为“玉龙故乡，文明发端”。在辽代，阜新是契丹民族的主要活动区域，近年来发现了多处辽代契丹贵族的墓葬。位于阜新蒙古族自治县境内的懿州古城，是武当宗师张三丰的出生地。在清朝，阜新是藏传佛教的东方传播中心，境内的瑞应寺现有国务院册封的七世活佛，海棠山上至今还保留着267尊藏传佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而兴”的资源型城市，至今已有100多年的煤炭开采历史。

近几年阜新的房产市场呈现上升趋势，而且有稳步上涨的势头，所以，阜新市近几年的房子建造业发展迅速。

第二部分、阜新市房地产市场特征

一、阜新市房产整体发展概况

①通过调查我们发现,目前本市的房产市场具有以下特点：

②房产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段，房产开发商品化程度偏低；

③房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境，规模化的市场初步形成；

④整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，但营销水平并不落后；

二级市场表现稍活跃，其价位与商品房市场步调接近。

二、住宅地产发展现状分析

从整个阜新市房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段, 原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商较多；随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强, 户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。

依据调查显示，目前阜新市房产品质逐步提升，具有代表性的有：海鑫国际、祥宇一品、金地花园、银通国际等。下面就这些楼盘进行具体分析，以便掌握阜新市未来的市场发展情况，为本案的开发与营销提供参考资料。

1、代表性楼盘概况

规模普遍较小,建筑风格单一,以传统多层建筑为主，小高层为辅；小高层呈现与多层共存的市场现状，小高层市场有待于在今后的市场中逐渐培育，目前还处于初级阶段；

产品立面外观多数以外墙涂料处理，品质感稍显不足；

开发户型主要以二房、三房为主，四房占很少一部分，顶层复式产品稀缺。大多数建筑面积在80——135平米之间。

2、代表楼盘对比

根据上述目前房地产市场在预售项目的供给量特征，本次调研特别针对市场上具有代表性的房产项目展开分析，有针对性的发掘这些项目与本项目的相通之处、借鉴市场运作的经验，为本项目的规范化市场运作奠定基础。

⑴海鑫国际

——项目定位：阜新人上层生活的坐标。

——项目规模：占地面积14.85万平方米，由多层和小高层组成，分三期开发建设，共开发建设47幢楼，一期15幢，2006年8月30日竣工，现已全部入住，二期工程2007年8月30日竣工4幢，二期现有16幢即将竣工，三期即将开工。

——建筑特色：简洁、现代的建筑风格。

——工程进度：09年4月份而起进入市场以来，截至目前接近三年时间，目前工程进度接近完工。

——销售情况：房屋接近售完，还有部分小户型以及大户型待售。

——价位情况：均价2500元左右，10楼参考价位3200元/㎡，最低、最高价在2300—3500元浮动。

——主力总价：以125㎡主力三房为例，市场总价为：35万左右。

——商业分析：临街商铺10000元/㎡，最小的商铺面积为33㎡，总价为33万，与住宅类主力户型的主力总价接近。

——项目配套：超市分布周边，餐饮、娱乐、银行、医院等配套设施均可以满足社区居民的日常消费，配套完善。

⑵金地花园

——项目定位：户型结构优势明显，地理位置好。

——项目规模：建筑面积160000平方米，占地面积119350平方米。

——销售情况：现已售完，二期建设完毕，已销售65%，三期已规划完毕，正在建设之中。

——价位情况：起价：2650元/平方米，最高价：3800元/平方米，均价3200元/平方米。

——主力户型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。

——其他资料：金地房地产开发有限公司进行建造和规划，容积率为1.34，绿化率为40%，一期总户数为1928户，采取地热。

——项目配套：周边有小型菜市场、游泳馆、公园，超市以及饭店围绕小区分布，2路、2环、12路、13路都在小区门口经过。

第三部分、区域市场总体分析

一、该项目所在区域概况

小区位于位于人民街以东，东风路以北，工业街以西的34.8万平方米的祥宇·一品，在摘地之初就惹来各方的关注，如今，一期27幢15万平方米已经售罄。阜新首席德式风情建筑呈现在我们面前——砖红色、灰色、黄色相间，高低错落，蓝色坡屋顶彰显出艺术的流畅与美感，简约、美观、庄重、大气，品质感优越；线条、色调、建筑，都表现出了简约、硬朗、庄重的气质，它对人的活动空间非常注重，无论是建筑物的外部，还是建筑物的内部，都通过有层次的空间营造来满足人的需要。

二、地块分析

阜新祥宇建筑工程有限公司是2009年7月经阜新市工商行政管理局批准成立的房屋建筑工程总承包三级资质的建筑公司。公司设有总经理办公室、工程部、安全质量部、物资供应部、财务部、经营部、保卫处等部门。工程共49栋楼，建筑面积达到30万平方米。

三、竞争分析

本项目周边3公里半径范围内具有代表性的是时代海鑫房产开发的海鑫国际项目，共有13栋多层、3 栋小高层，其中60%以上被公务员团购，目前该项目现房呈现，与本项目不构成直接的竞争局面。

第四部分、项目SWOT分析

一、项目基本概况

本案建筑密度为26.2%，容积率为1.8，绿地率为40%，项目设计总面积270000平方米，占地面积150000平方米，总户数2000，采取地热制暖，建筑类型为多层。

二、优势分析

1、产品优势：

根据上表，本案户型区间为78——128平米，以两房、三房为主力户型；根据调查，对于购房者而言，一次就可以置业到位，不需要作为过度使用。

2、组合优势：

小区规划2000户家庭，体量适中；规划中庭绿地、社区幼儿园、架空层地下车库，以及临街商业配套，从居住方面可以满足社区居民的日常消费。附近还有阜新市细河区医院，阜新市二十七中学以及辽宁工程技术大学。儿童的就学以及病人的就诊十分方便快捷。

3、交通优势：

本项目紧邻八一路，南临工业街，交通便利，出行快捷，3环公交线路，快速接驳全城。

4、位置优势：

本案位于八一路路段，区域内暂无直接竞争性的项目，本案的介入将填补区域市场的一个空白，从居住品质方面将起到示范作用。

三、劣势分析

项目东北区域，道路“脏、乱、差”，基础配套不完善，经营类别与居民消费格格不入，宋会中路沿段经营档次低下，处于“城乡结合带”的尴尬现状。

四、机会分析

本项目的建设，将充分拉伸区域房地产市场的居住品质，填补区域内无新楼盘开工建设的空白。

第五部分、调查总结及项目初步建议

一、阜新市房地产市场小结

1、阜新市经济的迅速发展和良性运行,诸如水利、水电、铝金、煤炭等工业的发展，使阜新房地产市场化的运作将成为一个趋势，目前的趋势已近明朗。

2、人们经济收入、生活品质和消费意识的不断提高，对居住的需求越来越高,使阜新中高档房产具有良好的发展空间。

3、产品能否迎合消费者的特定需求和潜在欲望，决定了产品的畅销与否。目前阜新地产市场以多层住宅为主,缺乏优质的大型高档楼盘，高端买家的实际需求和心理需求没有得到很好的满足,而本项目小高层的开工建设有望在区域市场弥补此空缺。

二、项目总定位

根据以上市调数据分析及结合本项目地块特征，最终将本项目产品定位为：植物园旁的庭院生活。本案集多层、小高层、底商等建筑形态为一体，多层与小高层建筑形态相辅相成，相互映衬。

对于多层、小高层，主要针对自用型居家客户，该客户群主要是政府公务员，上班族，及周边做生意的人群，选择这里将实现他们的居住需求；尤其是对于小高层，将以此为契机，充分提升小区的档次及满足高消费群体的居住品质感。

总之，在本项目规划设计、绿地率、配套设置等方面，充分根据地块特征及结合阜新房地产市场整体规划风格的要求，在整体上将本项目营造成：生态、时尚、现代的中高档社区。

三、建筑初步规划建议

1、对于多层的建议

——目标客户定位：普通厂矿工薪阶层，学校、银行、政府等职员。

——建筑风格: 建筑外观色彩简洁明快，线条富于动感，具有独特风格不作繁琐的修饰，表现出高品质的完美形象。

2、对于小高层的建议

——目标客户定位：到阜新做生意的人群，私营业主，政府领导，学校、银行、政府等中高级职务者等。

——建筑风格：线条节奏明快，富于动感，色彩简洁醒目，注重细节，精雕细琢，处处彰显明快与尊贵感。

3、对于社区商业部分的建议

基于对区域市场的综合摸底，并且针对项目地块特征，公司在社区商业的布局方面有以下两点建议：

第一条建议，考虑把3#、4#楼整体架空层下全部开发为内街商场的形式；

第二条建议：从4#楼向内扩至20做社区商业，剩余部分做地下车库；

解读：

考虑到社区周边的商业经营环境及对商业销售的支持度，以及对整个社区居住环境的综合考虑，我们建议不采用第一条建议，即不采用把架空层做商业业态的规划方案。

因此，公司执行第二条方案，使商业部分和地下车库同时并存。

对于“东西20米宽商业”，开发商要落实好产权归属问题，同时考虑如何规划铺位开间、面积等问题。

我们建议“东西20米宽商业”的经营业态如下：

礼品店、餐饮、社区ATM自动取款机、便利店、美容美发等，主要方便小区居住者日常生活需求；

四、项目景观初步规划建议

——本案在环境营造时精雕细琢，巧妙融合外部绿化资源，内外兼顾，自然融为一体，起到画龙点睛的功效；

——充分利用小高层北部31.5米宽的地势优势，设置绿化景观，雕塑小品、休闲椅、小亭等景观配套，利用空心绿化砖，与架空层停车场有机结合起来；

——散状绿化：线状与点状绿化相结合，多栽一些灌木、乔木，丰富中庭景观及楼前楼后景观的多样性。