商业地产调研报告

2、喜欢的投资方式

当地人对于商铺投资方式比较看重，主要是商铺投资的高利润以及鄂尔多斯经济的发展带动商贸零售业的快速发展，使大部分投资者看到了良好的投资前景，又39.4%的人选择投资商铺，25.3%的人选择投资住宅。

3、如果经济允许，在两年是否投资有升值潜力的商铺

4、如果投资，将选择那块区域

5、投资商铺时，最关心的方面

6、购买商铺后，采用哪种方式获益

投资者购置商铺后，有56.7%的人选择购铺自营，而对于委托出租的只占11.7%。另外有23.3人会选择自行出租。

7、若自己经营，将选择何种行业

8、投资商铺总价范围（意向投资额度）

投资者的意向投资额度主要集中在5—30万之间，对于投资额度的确定与商铺所在区位、经营状况有一定的关系。

9、购置商铺将采取何种付款方式

10、投资者喜欢何种商铺形式

图中数据显示，投资者倾向于首层临街外铺，占60%，首层外铺人流客流相对较多，是投资者选择首层临街外铺的主要原因。

11、购置多大面积的商铺

图中数据说明，投资者对于经营面积的选择主要集中在40—50平方米之间，同时商铺面积的选择与经营何种业态有直接的关系。小面积商铺总价较低，在支付上面相对较容易。

五、置业意向

1、对项目地块的认可程度（鄂尔多斯东街于达拉特路交汇处，原区医院）

从图中数据可以看出来，又一半的人认为项目区域是较好的地段，发展前景可观。

2、对于项目地块的物业规划

3、在项目地块建造一大型综合性购物广场/室内步行街，投资意向：

4、选择何种投资方式：

5、准备在该处经营何种行业

6、该处投资的商铺总价范围：

第五章 深度访谈分析

访谈一：

访谈对象：刘先生

年龄：35岁

职业：工程队主管

问：先生，您好！打扰一下，我们是深圳圆满顾问机构的市调员受上海一家房地产开发公司委托，对鄂尔多斯市场做一个调查，想麻烦您做一份问卷，并请教几个问题，可以吗？

答：可以阿，没问题。

问：能冒昧的问一下您在哪里工作吗？

答：我啊，在一个建筑工程队工作，现在这个时候工程做不了，就闲下来了。

问：哦，那您觉得鄂尔多斯的经济发展怎么样啊？

答：呵呵，当然还不错啦，鄂尔多斯是出了名的资源丰富——羊、煤、土、气，这里是个资源宝库啊。一直以来工业都比较发达，经济发展很快。

问：这边房地产发展怎么样？

答：鄂尔多斯的房地产可以说是从97开始的，但是一直以来发展的比较缓慢，也就在最近两年才发展的比较快，房价的涨了很多，现在的房价基本都是1800左右，比包头还贵，那些开发的房子都卖的很快，有些楼盘还没开盘就卖了80%，都是期房，很多人都经常选不到房，供不应求，所以房价才涨的飞快啊！

问：那这边的房地产一般都是哪里的人开发的啊？

答：现在这边的房子一般还都是本地的开发商做的，也有外地的开发商来这边开发房地产，这边的地不贵，房子好卖，所以大家都来了。

问：那现在这边开发的商业多不多？

答：今年算是比较多吧，这边的房子一般都是带底商的，这边底商卖的挺好的，价格一般都在6000左右！单纯的商业有大兴购物公园啊，但是好像大兴那里做的并不好，价格太贵了，然后又没有经营得起来。

问：对，我们也去看了一下。这边的人收入情况一般是什么样的？

答：这边一般的打工者在1100元/月左右，蓝领大概是3000多，白领就比较高了，一年应该也有10多万，那些老板就更不用说了，这边的有钱的特别有钱，没钱的特别没钱。

问：那这边的人平时一般都是去哪些地方买东西呢？

答：一般都是去购物中心，还有民生广场和每天百货也不错。不过购物中心和每天百货的东西要贵一点，民生广场算是中档吧，要买便宜一点的就去再就业市场和宝如意商城吧。

问：现在好像去医院要搬走，您认为那块地怎么样？

答：你们是不是买了那块地啊，那地方还不错，是属于市中心位置，人流车流都比较多，位置是好位置，你们准备做什么啊？

问：我们是做商业，您看那地方做什么比较好一点阿？

答：那地方啊，做餐饮酒店不错啊，这边酒店餐饮很多，大大小小的酒店就有300来家，这边的本地人喜欢吃、穿，然后外地人也比较多，所以餐饮酒店比较多。

问：我们打算做商业，依您看，可以做吗？

答：这个我不是很清楚，应该也不错吧，毕竟那地方好啊，不过这边商场挺多挺大的，要看你们怎么做了。

问：那先谢谢您啦，打扰您了！

访谈二：

访谈对象：张先生

年龄：30岁

职业：副食品店老板

问：先生，您好！打扰一下，我们是深圳圆满顾问机构的市调受上海一家房地产开发公司委托，对鄂尔多斯市场做一个调查，想麻烦您做一份问卷，并请教几个问题，可以吗？

答：可以阿，没问题。

问：您是本地人吗？

答：我不是这边的人，我老家是湖南的，只是在这边长大。

问：那我们还是老乡。这边的人平时一般都喜欢到哪些地方买东西啊？

答：一般是去每天百货、购物中心或者民生广场，不过那里的东西要稍微贵一点，很多人买东西也喜欢去再就业市场和宝，那里面的东西相对要便宜些，其实每天百货和民生广场的生意都不太好，也就购物中心最好，那里很早以前就有了，都10多年了，后来又扩建。

购物中心那里东西比较多，还有美食城和娱乐城，所以很多人就选择去那里买东西，一次就买齐了，尤其很多矿区职工或者是下面旗下的人，来这边买东西都去那里，逛累了还可以顺便在那里吃个饭，消遣一下。

问：这边的人消费水平怎么样？

答：这便的消费水平挺高的，尤其是吃、喝方面不比其他大城市低，这便有钱人很多啊，但没钱的也还是没钱，差距很大。当地人喜欢吃、喜欢穿，有些随大流，买贵的东西。

问：您觉得这边还缺少什么样的商业呢？

答：这便买很多东西都比较方便，我觉得还缺少大型超市、大型建材市场、中档休闲娱乐场所等，这便的超市一般都是商场自己经营的，卖的东西比较过，没有那种大型的连锁超市进驻，每天百货曾经向引进北京联华，后来没谈成，建材市场比较分散，而且比较小，档次又低，做的不好。

问：听说去医院要搬迁，您觉得那块地怎么样？

答：哦，那块地就是你们拿了吧，我听说就是家上海公司啦。那位置不错，是中心啊，你们准备做什么呢？

问：准备做商业。您认为那地方能做起来吗？

答：地方很好，就看你们怎么做了。看你们怎么定位还有做哪一种形式的。这边高档和低档消费场所都有，就中档的消费场所比较少，高档的太贵，低档的又不好，一般能消费得起的中档消费、购物场所就缺乏。定位好了就应该能做起来的。

问：我们准备做步行街，室内的那种，然后加上一些景观设计、休闲娱乐等于一体的综合商业！就您认为可行吗？

答：做步行街啊，大兴那个就是步行街吧，做得一点都不好，进去就像迷宫，转都转不出来，还别说去买东西了，里面路乱七八糟的，根本找不到你要买的东西在哪里，而且冬天又冷，哪里还有心情去逛阿，这边冬天比较长。

不过你们做室内步行街这个想法还不错，是封闭的那种吧，起码冬天没这么冷，这边的人冬天一般就去商场里面，那里面有暖气，比较舒服，也会逛的久一点。

问：对，现在这边的房地产开发怎么样啊？

答：现在这边的房子好卖啊，供不应求，价格都涨了好多了。而且地块也比以前贵多了。

问：这边的宣传推广多不多？一般都是开发商自己策划还是？

答：宣传推广不是很多，一般也就是做点电视广告拉，发点传单什么的，其他好象就没什么了。有些也请了策划公司，但大多数都是自己做（自己建，自己卖）。

问：那我们先聊到这，谢谢您！

访谈三：

访谈对象：大兴购物公园 鸿信礼品批发城李老板

访谈内容：（以下调查员简称“问”，阎先生简称“答”）

问：我是深圳圆满顾问机构的市调员，想了解一下鄂尔多斯房地产消费特征。想打扰您两分钟，和您聊聊。

答：你们是不是又想开发商业啊？这儿的商业已经饱和了。

问：鄂尔多斯人均收入水平挺高的，消费水平也不错吧，据说私家车占有率在全国排名前列呢？

答：在煤矿中发财的暴发户是很有钱，但又有几个人呢？大多数普通百姓收入还是比较低的。况且，人口基数少，感觉商业就相对过剩了。

问：您是本地人吗？做礼品生意好吗？

答：不是，我湖南的，来鄂尔多斯已经有11年了。我姐姐就搞礼品厂商，无论是壁挂、模具还是毛绒玩具，我都毫无疑问能拿到全市最低的价格。我做的都是大客户的批发生意，民生广场步行街那边很多卖礼品的，都是到我这里来拿货。可他们都卖得比我好。

问：是啊，大兴看起来很冷清啊，没什么人。

答：对啊，我这位置已经选得很不错了，靠近主入口，做形象展示还是很不错。但就是人流量太少了。

问：我刚才逛了一圈，发现店铺倒是都装修得挺漂亮的，怎么都关门了？

答：这都是当初被招商骗进来的，现在转都转不掉，只好都关门了。当时，大兴公司的承诺可都很好听：一、全部搞封闭式，有暖气；二、10月份二期（二期就是银鑫苑一、二层底商）完工，可到现在还没反应；原先说7月28日开业，没打一声招呼就推倒8月20日。三、每月搞两次大型促销活动。这些全没兑现。

问：听说大兴公司才卖出去30％的商铺？

答：根本不到！大兴现在可被骂成骗子公司，他们也自身难保了。他们的商铺现在是40元/平方米/月，为了促销以80元带租约销售，可还是卖不动。连保安的工资都拖欠了几个月。

问：大兴购物公园的规划，在鄂尔多斯市应该是最先进的吧？

答：是啊，把你们广东那边的先进规划引入，却脱离实际了。做室外步行街，东胜的冬天气温零下十几二十度，谁愿意挨冷受冻来逛街啊？步行街还是适合做批发市场，再就业市场店铺面积一般都很小，当时就有三十几家批发商集体与大兴谈，想集体转过来。可大兴想定位做中高档，而事实上却是搞得现在高不成低不就的。

问：说到规划和招商我想问问，深圳民邦和大兴公司，他们的合作是不是有问题呢？

答：是啊。大兴怪民邦没有按计划完成销售，民邦又责备大兴没有按他们的规划进行。原先民邦是规划做室内步行街的，可最后大兴没做到；广告投入方面，大兴也根本就不配合。应该说是两方面的问题。所以，在开业一个月，也就是9月20日，深圳民邦的人就撤走了。

问：那现在就是大兴公司的人自己在卖了？管理情况怎样？

答：根本就卖不动吧。管理就别提了，你看看一楼靠近如意街的E区，全部做了餐馆，生意倒是很红火，可后面投放出来的油烟，硬是把到处搞得乌烟瘴气的。

问：那您现在有没打算换个地方呢？觉得区医院那块地怎么样？

答：位置好行，但就是看你们怎么规划。如果做得好，我肯定会去你们那的。

问：好，那谢谢您！有机会再来向您请教吧！

答：呵呵，好！再来啊！

访谈四：

访谈场所：民生广场步行街A区2楼

访谈对象：广百圆专卖店店主 高先生

访谈内容：（以下调查员简称“问”，高先生简称“答”）

问：您好！我是深圳圆满顾问机构的市调员，想了解一下鄂尔多斯房地产消费特征。想打扰您两分钟，和您聊聊。

答：行啊，反正现在也不忙，你请坐吧！

问：您是本地人吗？好像这比较多外地人做生意哦？

答：这儿比较多包头，还有南方来的。本地人一般上班的多，一家至少一个，或进事业单位或进羊绒、煤炭等企业。一般煤炭公司的普通职员月平均工资都有三四千。本地户口的人都有钱，土地被征用的拆迁补偿都很高。先天条件好，所以本地人一般都不做生意。

问：您做了很多年的生意了吧，那应该对东胜的商业格局比较了解了。想听您说说您是怎样看的？

答：我觉得东胜的市场已经饱和了。你想想，东胜的人口基数毕竟有限，包括流动人口在内也就20多万。可商场一天天盖起来，开发商只考虑到能否卖出去，而不考虑经营户能否赚到钱，这样市场自然就塌伙了。

问：你这个店面大概有多大？位置还不错，租金应该挺贵的吧？

答：我这啊？60多平米，算建筑面积的话，一年租金一万三。

问：那还挺便宜的啊。民生广场现在做得怎样？

答：里面大厅倒做起来了，大厅二楼每平米每月能租到100块。步行街就差多了，我去年（04年5月，即开业时间）签的合同就是3.3万一年，现在租金全面都降了。像我这个铺子，房东买的时候每平米5千，总价是30万。那边E区二楼，原先每平米售价要四千，现在一年租金才两千块。按现在的租金，他们都算赔了。

问：您觉得这有什么原因吗？

答：首先，整个规划太分散了，要去C区我就不要经过B区；其次，像个迷宫，让人不着头脑。你看各种楼梯很不明显，天桥设置也不够合理。还有，商铺都属于个人的，他爱租给谁就租给谁，爱经营什么就经营什么，经营品种很混乱。你知道嘛，以前的民生市场那才是真正的旺市啊，生意非常好。为了民生广场能够做起来，可惜拆了。

问：民生市场，现在拆掉做什么？情况怎样呢？

答：现在变成街道了，就是刚做好的那个天骄路啊。过去的民生市场，是那种封闭式的综合性的步行街，东西很全。大概有两三千户经营户，现在40％搬到民生广场来，30％搬到再就业市场，剩下的还有些去大兴了。除了再就业市场很火爆，但那也是做低档的，其它的不见得怎样。

问：如果我们在区医院那块地要盖个大型购物广场或室内步行街，您觉得怎样？

答：唉，我是希望你们不要再盖了。东胜人不相信什么承诺了，都说什么先进的经营管理，都管理不好！像我们做品牌的，装修费花了两三万，保证金还交了六七万进去。一天房租加上税收、管理费、暖气费，一天都要六七十，实在不好做。

答：好的，谢谢您今天告诉我们这些信息，希望你们生意会越来越好！下次有机会再来拜访您！

答：好的，再来啊！

访谈五：

访谈场所：鄂尔多斯大街，项目所在地对面

访谈对象：天星女装老板 曾小姐

访谈内容：（以下调查员简称“问”，曾小姐简称“答”）

问：您好！我是深圳圆满顾问机构的市调员，想了解一下鄂尔多斯房地产消费特征。想打扰您两分钟，和您聊聊。

答：行啊，反正现在也不忙，你请坐吧！

问：您觉得东胜人的消费力如何？

答：东胜人消费水平还挺高，但感觉贫富两级分化严重。靠煤矿、羊绒、化工、商场发家的爆发户比较多。据说，一个煤矿他们当时承包下来才40多万，后来都涨到上亿呢。爆发户经历过穷的日子，就会特别有显富心理，商场里面上万元的大衣也照样有人买，有的甚至还上北京去购物。据说上百万身家的，东胜应该有一千户了。但这样的富人毕竟少数，大多数家庭的收入还是比较低。

问：我们之前都拜访过一些经营户，好像很多人对目前鄂尔多斯的市场都很担忧，总觉得商场太多，过于饱和了，请问您如何看这个问题？

答：从整个市区来看，感觉布局不太好，高、中、低档没有按区域分开。但是随着城市的发展趋势，竞争肯定是无所不在的，只有优胜劣汰才会进步啊。我原先开店的时候，也考察过很多商场。每天百货，好像是按北京的模式来管理，是和经营商户联营扣点的。可里面不透气，很闷，到了夏天更是没什么人，据说每天都要赔进去1万多。不过刘满世有钱，每日有十几万元进帐呢。鄂尔多斯购物中心相比之下，就好多了。他们做得早，有优势，也是目前品牌入驻最多的商场，你看现在快过年了，他们那人可多了。

问：您刚才介绍的是综合购物广场，您觉得民生广场、大兴购物公园和宝如意怎样？

答：大兴公司原先是做住宅的，第一次尝试做商业就失败了，开发商太注重眼前利益了，不讲诚信。大兴购物公园塌伙，倒是把宝如意和民生广场搞活了一些。民生广场设计太乱了，规划也没有分清楚。那个宝如意的位置倒是很好，可一层广场大门那搞什么卖花生、瓜子的，形象搞得非常差。

问：您觉得鄂尔多斯最缺怎样的消费场所？

答：我觉得缺一个大型的购物超市和一个大型的家电超市。虽然超市目前有鄂尔多斯超市、民生超市，家电市场有同利和华研家电，但这毕竟都是本土的，面积也有限，竞争力和那些全国性的连锁大鳄是没法比的。购物中心的老总薛子义搞自营赚得太狠了，利润非常高。据说国美、苏宁家电都想进军鄂尔多斯，还没有合适的地盘。如果你们能把两大超市搞起来，竞争力在鄂尔多斯就非常明显了。

问：你们这条街的租金怎样？生意好吗？

答：我这店45平方米，一年要1.7万租金。靠左边一些，区医院正对面，都要四五万一年呢。还好吧，达拉特那边的租金就更要高了。

问：我们如果在区医院这块地，开发做大型的室内步行街，再加上水景观，您觉得怎样？

答：室外的，下雨天没人，下雪天没人，冬天早上开铺迟，晚上收铺早。太受气候制约了。购物毕竟讲究一种好的心情啊，做室内步行街挺好的。而且我们这没有休闲去处，广场公园都比较远，夏天8点多想去散步都没地方。年轻人还会去娱乐场所，蹦的、KTV的，上年纪的人就没地方娱乐了。如果你们搞这么有特色的（水景观），再加上大的休闲广场，哪怕是不买东西，我们也会喜欢去逛逛的。

问：很感谢您今天对我们的肯定，给了我们更大的信心，谢谢您！

答：好啊，有空再来哦！

第三篇 调研结论

调研结论

​ 结论一：鄂尔多斯投资前景乐观

随着鄂尔多斯产业结构的优化调整，充分开发利用自然资源，整体经济将得到快速发展，城市综合实力不断提高，房地产开发继续保持高速增长，各产业投资机会和潜力较大。

​ 结论二：城市发展潜力巨大，未来发展前景较好

鄂尔多斯社会经济发展处于快速发展阶段，城市规划建设日新月异，城市地位日益提高，城市综合发展潜力较大。

​ 结论三：房地产市场处于快速发展阶段

鄂尔多斯城市总体规划建设步伐逐步加快，新老城区不同区域的同步开发与改造，将促进了房地产开发快速发展，住宅房价走势直线上升，竞争激烈。

​ 结论四：商服物业发展迅速

房地产市场的快速发展，特别是商业地产的开发力度加大，板块式发展模式明显，商圈概念日趋明显，小区域市场竞争加剧，使得城市商业氛围日益浓厚。

​ 结论五：零售业市场快速发展，市场空白点多

随着宏观经济的快速发展以及突出发展第三产业的政策，将促进零售业进入快速发展的新时期，同时由于鄂尔多斯零售商贸业的发展时间较短，市场空白点相对较多，目前主要以本土商业发展为主，暂时没有外来商业的冲击，竞争较缓和。

​ 结论六：零售业业态发展不平衡，业态有待规范，发展空间巨大

鄂尔多斯目前的零售业业态发展极不平衡，依然是满足人们衣食方面的零售业态发展迅速，呈现规模化发展，而其他商业业态发展相对较缓慢，以房地产行业发展为依托的家居装饰建材行业同样如此。专业市场、专题市场未得到有效的发展，目前处于散户经营为主，尚未形成规模。

​ 结论七：居民收入水平和消费水平较高，消费者投资意识比较强

鄂尔多斯经济发展迅速，人民收入增长较快，消费水平居全区前列，投资意识比较强，重视住宅投资和商铺投资，但大部分商铺投资者选择自己经营，投资意识有待进一步加强。

​ 结论八：房地产开发投资主要以本地为主，依然处在“建房子、卖房子”的阶段

鄂尔多斯房地产投资主要以本地为主，本地开发商基本上都是一条龙，整个房地产开发的过程都有开发商自己负责，产品特色不明显，而且同质化产品比较多，房地产发展必须要走专业化的道路。

​ 结论九：商业地产开发缺乏专业性，市场定位不明确，营销意识和手段落后单一

由于房地产开发处于快速发展时期，目前房地产整体市场属于供不应求的阶段，商业地产开发刚刚起步，缺乏专业性，同时存在市场定位不准确、规划设计不合理等现象。目前有失败案例，将使部分投资者处于观望状态，对项目开发造成一定影响。

​ 结论十：项目区域未来发展前景看好

项目地块处于鄂尔多斯核心商圈内，周围商业发展比较快，商业氛围比较好，区域辐射力较大，可以共享成熟商圈的良好人气和客户资源。随着老城区不断强化的经济中心职能，人口增加以及收入水平、消费水平的提高，商圈效应扩大，区域辐射力加大，项目区域处于未来核心商圈的中心位置，享用得天独厚的区位优势

第四篇 项目开发建议及思路

第四篇 项目开发建议及思路

第一章 项目概况

一、项目基本情况

（一）项目区位

项目位于东胜区中心商圈地带，鄂尔多斯街与达拉特路交叉处东北角，地理位置优越。周边城市配套较成熟，商业区位认可度较高，交通方便，区域发展空间及土地升值潜力较大。

（二）市政配套及相关商业

1、项目处于交通干道鄂尔多斯东街与达拉特路的交叉口东北角，两条繁华商业街的交汇为项目的商业氛围的孕育提供了合适的土壤。

2、位于鄂尔多斯中心商圈，周边集中了大型购物广场、步行街等商服物业。

3、周边市政配套齐全，商业生活综合环境良好。

4、目前项目仍处于拆迁阶段，区医院也准备搬迁。

（三）项目四至景观利用及规避

项目北临再就业市场与新欣市场，大多定位中低档，物业形象较差，南靠鄂尔多斯大街，东临和木家园家居广场，西临民生广场。如何利用周边景观及商业资源提升项目的商业价值以及规避不良因素对项目造成的影响，是项目介入市场之前需要充分考虑的问题。

二、项目周边环境

1、项目处于交通干道鄂尔多斯东街与达拉特路的交叉口东北角，两条繁华商业街的交汇为项目的商业氛围的孕育提供了合适的土壤。

2、位于鄂尔多斯中心商圈，周边集中了大型购物广场、步行街等商服物业。

3、周边市政配套齐全，商业生活综合环境良好。

4、目前项目仍处于拆迁阶段，区医院也准备搬迁。

第二章、项目SWOT分析

一、项目优势分析（STRENGTH）

1、​ 项目所在地双面临街，地块位置优势较为明显

位于鄂尔多斯东街与达拉特路的交叉口东北角，两条繁华商业街的交汇为项目的商业氛围的孕育提供了合适的土壤。

1、​ 入驻东胜区中心商圈， 固定35万旺盛消费人群

成熟稳定的中心商圈，可以辐射整个鄂尔多斯市区。包括流动人口在内，三十多万消费人群打造巨大的消费潜力。

1、​ 项目体量大，规模效应明显

本项目占地面积就有22324平方米，规划未来的商业面积至少在5万平米以上，可以充分满足各业态市场、大卖场空间的需求。

1、​ 位于两条主干道交汇处，交通便利

位于两条交通主干道交汇处，助力商业辐射范围；交通便捷，便于消费者前行。

1、​ 项目周边临街商铺价值连年呈上升趋势

周边鄂尔多斯东街和达拉特路的临街商铺的租金呈上升趋势。

6、周边市政配套齐全，商业生活综合环境良好。

周边中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、中国邮政、西园信用社等齐全，公交线路及站点丰富，商业生活综合环境良好。

二、项目劣势分析（WEAKNESS）

1、处于东胜区中心商圈的边缘

与竞争商服物业相比，本项目处于中心商圈的边缘，只有在规划与经营上推陈出新、创出特色，才能后来居上。

2、东胜区人口基数有限，消费力有限

东胜区人均消费水平较高，但人口基数有限，城区消费力有限。

3、常年严寒的气温，对项目规划及工期进程要求严格

一年五个月的寒冷气温，对项目在规划上的合理性及工期进程要求更加严格。

三、项目机会点分析（OPPORTUNITY）

1、东胜区整体商业还处于低水平阶段，市场空白点多，市场细分和业态定位空间巨大。

2、东胜区规划局对于这块地的容积率没有限定，使项目规划与开发有更多的可能。

3、现有的竞争商服物业经营状况较差，竞争态势给本项目提供了有利的市场机会。

4、一些失败的商服物业，成为本项目的前车之鉴，他们的经验教训可以给我们提供参考，在规划定位上合理规避。

5、东胜区开发经营单位缺少专业策划推广和后期经营管理意识，本项目开发团队的综合运营推广能力加上后期统一管理意识将起到事半功倍的效果。

四、项目威胁分析（THREAT）

1、​ 鄂尔多斯商服物业竞争激烈

鄂尔多斯商业物业开发进入快速发展的事情，近两年投入使用的商服物业面积达10多万平米，商业物业正以惊人的速度在增长，

1、​ 近期一些项目的经营失利，给投资者和经营户留下阴影

大兴购物公园的持续低迷，民生广场步行街的精神不振，使开发商遭遇了诚信危机，投资者和经营户对于再开发的商服物业，存在一些抵触心理。

1、​ 城市规划向南、向西方向发展，分流了意向投资者的目光

铁西开发区和新政府区域作为市政规划的重点，使很多投资者看好了新区物业的发展和升值的空间。

第三章 项目开发建议及思路

商业项目的开发是一个非常专业而系统的工程，从某种意义上说，商业地产较住宅地产开发的难度更大，它不仅仅是开发，更重要的是后期的经营管理以及商业物业的长期发展和增值，而在整个操作过程中不确定因素很多，市场充满变数，同时也关系到投资商、开发商、投资者、经营者、消费者等的切身利益。在项目开发的整个过程中，项目整体定位、产品规划设计、目标客户群定位（包括投资者和消费者）、以及全程营销等方面都直接关系到项目的成败。在经过我们对鄂尔多斯市场做详细的市场调研，并经过分析整理，特提出项目的开发建议及思路：

一、项目属性

（一）结合市场对项目的综合认识与本质挖掘

1、地块价值

项目所处区域地段一流，综合素质较强，具备成为鄂尔多斯地区的商业典范条件。

2、项目本质

项目具有区域市场的唯一性，该片区商圈未来潜力巨大，本项目做为该新兴商圈的先遣军可游刃于市场，在不违反市场规律下可制定自身的游戏规则。

3、本质体现的价值

项目肩负改变鄂尔多斯商业格局的历史使命，未来的商业名片和城市客厅。

4、对于开发商的意义

是上海远弘介入鄂尔多斯房地产开发市场的先遣军，也是一次由产品运作向资产运作过渡后的一次资本运作与品牌互动的成功整合。

5、项目本质挖掘

规模化、集群化、格调化、强城市辐射力与区域辐射力的姿态面市，以快、准、稳的商业风暴席卷鄂尔多斯商业市场。

6、挖掘的结果

必须跳出市场与思维的禁锢，突破就是本项目的本质所在

结合项目本质给予项目的生命力，让我们从市场定位创新开始突破……

二、项目定位

项目定位是项目开发的总纲，是整个项目的灵魂，直接影响项目产品设计、营销推广、客户定位以及后续经营管理等方面。通过市场调研以及对项目的综合分析，我司提出以下项目定位开发建议：

（一）定位建议

1、结合目前鄂尔多斯零售商业市场的发展状况、商业市场需求以及自身的资源，准确定位项目的商业形态、档次、目标客户；

2、借鉴相关或相似项目，取长补短，做自己的特色、精品商业，提高竞争力，有力的抢占市场份额；

3、寻找市场空白，找准市场切入点，一鸣惊人；

4、进行合理的商业布局以及业态规划，符合市场需求；

5、中高档价位，高档享受的大型购物场所，迎合当地消费水平和大众消费需求；

6、结合当地人文、地理、气候条件，项目产品本地化，营造舒适、便利、人性化的购物环境；

7、全程营销推广与后期经营管理相结合，保证项目的成功开发；

（二）市场定位

1、定位方向

做鄂尔多斯的商业旗舰和商业典范是我们的唯一出路。

2、定位引导

引导鄂尔多斯消费市场新时尚，打造都市梦幻体验之都。

3、定位结果

（1）功能定位

鄂尔多斯首席集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的一站式体验式购物中心。

释义：体验式购物中心集合了吃、穿、玩乐一体化的配套功能于一身，为消费者提供购物休闲天地，令消费者在游乐的轻松状态下，进行消费购物。在MALL式运作上融合了步行街的方式，使商业步行街与主力商场强力结合的优势相得益彰，既可拥有步行街休闲观光的特点，又可拥有商场一站式消费的优势，形成一种以游乐、休闲为主要吸引点，刺激消费者进行消费的新商业模式。

（2）形象定位：现代时尚·体验乐园·商业王国

1）现代时尚

项目的产品设计风格既要符合当地的人文环境，又与周边的环境相互融合，并融入更多创新的元素，达到时尚、休闲、高档次等的设计效果。能表现项目超前、前卫的思想格局，不崇拜地区主题的主张；同时，在商业的规划中加入生态、休闲因素，符合现代商业的发展趋势。

2）体验乐园

以“体验式购物中心”为形象包装，表现了项目以游乐作为亮点，其它商业元素作为辅助，完善的配套使消费者在游乐观光中也能体验到其它各式各样的购物活动，如可以在本项目内悠然自得地享受咖啡，又可以在游乐之后尽情享受购物之乐。丰富的内容使消费者如到了乐园之中；而且在硬件服务上，具有乐园式的场景，令购物乐园这一个形象有名有实。

3）商业王国

表现了本项目以商业的模式作为发展依归，成为鄂尔多斯城市商业的名片之作，目前鄂尔多斯众多商业项目经营困难是因为没有实在地研究城市商业发展模式和消费者需求进步。在现今，单纯的商业项目已不能长期地吸引消费者，缺少齐全的商业配套与吸引点的商业项目必然不能成为消费的热点，因而阻碍了投资的发展。而本项目以商业王国的形象突出项目中完善的配套设施，多种多样的消费方式，完善的商业功能及齐全的商品种类，犹如一个令消费者得到全方位满足的王国。

（3）档次定位：以经营中高档商品为主

（4）经营定位：商场化管理，市场化经营，超市化促销

（5）业态定位：大型超市/男女精品服饰/品牌名店/美食餐饮/咖啡休闲/知名百货

4、定位实现战略

（1）以招商促进销售。

（2）招商以外打内，以主力商家带动中小商户。

（3）销售立足鄂尔多斯市区，辐射鄂尔多斯周边区域。

5、定位价值体现

打破传统商业格局，突破传统商业价值，提升物业附加值，创建价格新体系。符合城市发展规划，做的是城市所需，民众所望，发展商想要得事——众望所归。

（三）、产品定位

对于将项目定位中高档精品（室内）步行街的假设，我们的产品规划设计思路如下：

1、明确设计思路，结合项目市场定位及业态定位；

2、亮丽的建筑外立面形象，给顾客良好的心理感觉，物业形象服从于定位主题，营造舒适的购物环境；

3、注重处理好园林景观、雕塑小品、休闲广场等的搭配与组合，并注意与建筑物的协调性，提高物业档次；

4、优化商业布局，以顾客购物的便利性为宗旨；

5、注意人流动线以及平面和上下层通道的合理布局，易达便利为主，形成全方位的立体交通体系，提升物业价值；

6、明确的标识及导示系统；

7、商场亮化系统设计，提升物业形象，打造自身品牌；

8、优化业态组合，强化分区意识，合理布局；

9、铺面采用小面积、可自由分割组合的模式，有利于降低首期款的支付以及引进品牌商家；

10、合理配置相关接口、电视、制冷空调、暖气输送管道等配套设施；

（四）客户定位

1、结合项目定位以及当地收入水平和消费水平，锁定目标客户；

2、投资者定位：针对项目的档次定位特征，主要以现有商圈经营户、矿区职工、公务员、企业管理人员、金融工作者为主，兼顾其他投资者；

3、经营者定位：以当地和外地经营者相结合的方式，开设品牌专卖店、专营店，引进大型商家或者主力店，带动整个项目的发展；

4、消费者定位：以中高档消费人群为主，主要针对当地、矿区、旗下的消费者，抓住部分外地消费者，有效地启动中档消费人群，兼顾高档消费群体，同时引导低档消费者；

注：因时间及所处工作阶段问题，在某些问题上仍存在偏颇，以后在营销工作节点中会根据不同专题的需要进行相应的调查补充。