项目调研报告

房地产项目调研报告

1．​ 调查基本情况说明

调研的内容为目前掌握的临近李石与望花楼盘的基本情况，如楼盘的名称，位置，项目基本设施以及周边配套设施等相关信息的调研。

1.调研时间：2010年12月7日至2010年12月8日

2.调研楼盘名称：星河城 玫瑰城 国际鑫城 绿地剑桥 （金岭弯为别墅，除外）

3.调研的方式：明调及暗调

二．详细的调研结果及结论

1．项目大概情况：楼盘开发商，开盘时间，位置，占地面积，整体规划（楼型特点），营销策略及前期宣传

（1）​ 开发商：

四个项目就开发商而言星河城与国际鑫城的开发商分别为成立于2006年末的和兴房地产和2005年宗裕房地产，成立时间较晚。而玫瑰城的开发商丰远，虽然也是在2006年底成立，但在抚顺地区还有其他项目。绿地剑桥的开发商归属于上海绿地。这样，对于消费者来说，大品牌的绿地，和还有其他项目的玫瑰城就在信誉度上略占优势。

（1）​ 开盘时间：

从开盘时间来看玫瑰城与国际鑫城开盘时间较早，需要补充说明的是，在玫瑰城开盘之前宣传力度也很大，且在开盘当天的营销策略我认为也非常好。包括摇号形式的购房，还有开盘当天所造的声势。形成了一种只要提起望花的楼盘就会想到玫瑰城这样一种效应。而国际鑫城在开盘的时候，李石的项目可以说是只此一家，时机也是非常的好。可以说给人一种一枝独秀的感觉。

（1）​ 位置：

位置上来说玫瑰城主要可以说是针对望花的厂矿职工。国际鑫城建在李石的旧区，这样再加上开盘的时间，对于消费者来说，如果在李石购房的话，在生活较方便的旧区可能性比较大。绿地可以说是面对着理工大学而建，对于消费者来说，虽然生活上可能暂不方便，但是对于学区，和投资来讲可以说是很好的选择。而星河城虽然可以说是临河而建，但就我下面要提到的占地面积，还有交通来说，略不如以上按个项目。且星河城如果按投资来说它的位置属于望花，没有李石开发区的升值空间大，而按居住来说，它的位置从整个城市来说较往西，无论是日常生活乘车，还是生活，可以说都没有玫瑰城方便。

（1）​ 占地面积：

四个项目比较，星河城的占地面积较小，这样就小区来说，我认为消费者一定会考虑较大的园区，这样从整体规划来说还是比较好的

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（1）​ 整体规划（楼型特点）：

从楼型特征上分析，抚顺的消费者大部分还是比较喜欢公摊少，可以省去电梯修理费的多层，我们从数据中也可以很清楚的看出，除了全部都是高层的星河城其他单个项目的多层还是有一定数量的，且数据显示，绿地的多层还是非常枪手的。再加上星河城的占地面积也是四个项目中最小的，并且全部都是高层，形式单一。而其他三个项目为高低结合。这样可以顾及到更多类型的消费者。可以说从楼型特点上来说星河城略逊一筹。

（1）​ 营销策略及前期宣传

在前期宣传方面，四个项目可以说都采用了一般的，报纸，广播，路牌等形式。但在销售策略反面，我个人认为，玫瑰城采用的一些方式还是很能刺激消费者的购买愿望的，包括我上面提到的摇号购房等方式。

2风格及项目定位

玫瑰城：中低档 西班牙风格，以景观为主

星河城：德式，中档

国际鑫城：欧式 中低档

绿地剑桥：欧式，中档。特别值得一提的是：绿地剑桥的风格，很受女性的喜爱，这样如果决定权掌握在女性身上的时候就会很有优势

3.楼盘周边环境，及周边配套设施

玫瑰城：周边有居民楼，繁华度还算可以，但就空气质量来说，望花地区的空气质量还是略差的，交通方面，如果要是做公交车的话，需要步行5至10分钟，且只有望花北道的810，805等一些车，并不是特别的方便。附近只有一所小学，离石油学院也有一定距离，如果要购物的话，也要步行10分钟左右。

星河城：周边有行政部门，且离石油大学较近，但是就出行坐车，和购物来说，并不是特别的方便，公交车也是同玫瑰城一样，只有望花北道的810，805等一些车。空气质量也不是很好，距离新钢也是很近的。

国际新城：属于李石的旧区，日常购物来讲在李石所有的项目中还是比较方便的，空气质量可以说也比望花好。周边还有东北育才能学校，唯一不足的地方就是交通不是很便利。

绿地新城：空气还是不错的，正对这大连理工学院。但是临近的居住人数还是非常少的，且交通也不方便。

4.​ 小区规划(物业，户型，会所 ，容积率，得房率，)

总体来看，绿地的得房率较高，对于消费者来说等于变相的节省资金。而从物业方面浩博物业能稍好一些，而绿地则属于自营的大部分消费者会在感觉上没有那么专业。，且物业费略高

（2）户型：

玫瑰城：70平方米至149平方米，也是主要以2室为主。因为玫瑰城主要珍贵望花厂矿职工，所以2室的设计还是较好销售的。同时拥有较大面积户型， 能满足一些人口较多的家庭购买。

国际鑫城：61平方米至145平方米。户型的大小感觉也十分合理。因为这个项目定位在中低档，所以价格能稍微偏低些，这样如果是最小的户型虽然去除公摊部分所剩的面积偏小，但是购买时的价格还是比较能让人接受的

星河城：为57平方米带121平方米之间的户型，大部分在100平方米左右。主要以2室为主，这样在满足大部分消费者的同时，又能考虑到因为资金不足又想购房的消费者。但作为高层，去除公摊面积，小户型所剩的面积偏小。再加上价格并不是十分的便宜，所以我认为消费者在考虑购买房屋的时候会比较容易。同比较国际鑫城虽然也有小户型，但价格偏低，且在投资方面来说，李石的升值空间会更大些，所以应该还是能造成一定竞争的。

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绿地剑桥：68平方米至120平方米。别墅186平方米至250平方米，除了正常的户型外，添加了别墅，从项目的整体风格来看偏英伦风。做成别墅的形式，效果也很好，但我个人认为，68平方米至120平方米中间的跨度有些小，对于人数稍多，并不像购买别墅，资金不都的消费者来说，是个弊病，这样会流失掉一部分的客源。

5.小区内设计，绿化

玫瑰城：小区主要特色为景观，景观非常优美。绿化率为57.1%

星河城：未建成，但数据统计绿化率为60%

国际鑫城：小区内景观建设还可以，但是整体给人感觉是偏低端的产品。绿化率为30%

绿地建桥：小区未建成，绿化率为50%

就小区绿化这一点上来讲国际鑫城的绿化率偏低，整体给人感觉景观不是很优美，而其他三个项目的绿化率基本达到50%以上。

6.​ 板间观后感：

就调研的四个项目中，参观了绿地的样板间，属于临时搭建的实体房模型，个人觉得样板间的效果并没有实体房的效果好，无论是从光线还是空气方面上讲。从消费正的角度上讲，观看实体房，能让购买者切实的感受到自己所购房屋的广信，空气，和质感等等。且较容易让购买整相信房屋的质量。需要注意的是，在参观绿地的样板间当中，路中间的尾声并不是特别好。这样，在购买者看房的时候给人的感觉并不是很舒服。

6.​ 各项目均价，销售入住情况，业主评价及升值前景

玫瑰城：3800元/平，已售90%，普遍反映房屋质量较差

星河城：3800元/平，为入住

国际鑫城：2853元/平，90%多 随着政府的招商引资，李石的房价还是很有升值空间的

绿地剑桥：3600元/平，90% 同位李石地区，升值潜力较大。

三：个人总结

在这两天当中，我们自己走访了望花和李石地区的4个项目。以下做以总结

首先，我个人认为，就一个项目来说它的前期策划，和投入销售的时机是很重要的，就拿玫瑰城为例，在前期的推广和宣传，和销售时机方面是做得非常成功的。所以才有“销售当天挤破门”的现象。但是保证房屋质量也是非常重要的，据大部分入住居民表示房屋质量并不是很好，所以从最开始的一期到现在正在销售的三期出现了逐步下滑的趋势。同时，有实力的开发商，也会成为消费者们购房时的参考条件。

其次，房屋的位置，户型和整个小区的环境以及周边的设施。

除了价钱之外，户型也是消费者很大的选择条件之一。购房，消费者们购买的房屋是用来起居，休息的地方，一个合适的户型会从根本上吸引消费者。现代人住小区，换新房，除了因为宽敞的房间，明亮的户型舒适之外，小区内的环境也是非常重要的。再拿玫瑰城为例，园区内的景色，也是成为其开盘大卖的原因。优美的景色，较大的绿化带，能使居住时的心情和空气更好，更适合们居住。而现代人，外出办事，工作，购物，便利的交通也是不可缺少的。

再次，就这两天我们所走的几个项目来看，李石地区的项目升值空间还是很大的。城东新区能够开发地方几乎已经没有，再加上政府的一系列正则，沈抚同城的美好前景。的很多投资的消费者都选择了李石地区的项目。而望花地区，主要针对的是望花地区的消费者，大多用于居住。

然后，在我们调研的这两天当中，有很多细节方面也是需要注意的，例如对于消费者以后生活中每月都要花销的物业费，车位费，物业公司，等等。还有就是在售楼中，接待顾客时一些必须注意的，问题，例如去绿地看样板间的时候凌乱的走廊，还有售楼处，工作人员的仪容仪表，和对客人的态度，也都是决定销售的关键。

最后经过这两天的调研，再发现其它项目存在的问题的同时，也思考了自己在接待客户时应该注意的问题。也希望发现别人错误的同时，不忘了体形自己不要把同样的错误。犯在自己的身上