2003年江苏省城市地价动态监测调查报告

江苏省国土资源厅

二00三年三月

前 言

2003年，江苏省国民经济持续快速增长，实现国民生产总值12451.8亿元，比上年增长13.5％，人均国民生产总值突破2000美元；居民收入稳步提高，城镇居民人均可支配收入为9262元，比上年增长13.2％；全社会固定资产投资达5335.8亿元，比上年增长了38.62%；实现财政收入1968.9亿元，比上年增长了23.1 %；实际到帐外资158.0亿美元，比上年增长了52.4%，合同利用外资308.1亿美元，比上年增长56.6%。交通运输、邮电通信业全年实现增加值545.3亿元和282.0亿元，分别比上年增长7.0%和19.4%。全省新增高速公路301公里，通车总里程突破2000公里，路网密度居全国第一；沪宁高速公路扩建工程和润扬大桥、苏通大桥、南京三桥建设进展顺利；宁启铁路一期工程提前全线贯通。全省城市化进程加快，城市化率达到46.8%。

随着我省经济的快速发展，基础设施的进一步改善，城市化进程的加快，一方面带动了全省房地产市场的高速发展，房地产市场出现供需两旺的局面，另一方面由于我省人多地少，人均耕地不足1亩，使得土地供需矛盾、特别是结构性矛盾更加突出。地价作为反映土地市场运行状况的晴雨表，是调节土地资源配置方式和土地利用方式的有力杠杆。为了实现土地的最优化配置和最高效的利用，提高土地资源利用的社会、经济和环境效益，增强政府宏观调控的力度，保障国民经济的可持续发展，江苏省国土资源厅组织实施了2003年度江苏省城市地价动态监测工作，在此基础上编制了本报告。

组织单位：江苏省国土资源厅土地利用管理处

协作单位：江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司

江苏金宁达不动产评估有限责任公司

二00四年二月

目 录

一、江苏省2003年度城市地价动态监测报告

二、苏南地区2003年度城市地价动态监测报告

三、苏中地区2003年度城市地价动态监测报告

四、苏北地区2003年度城市地价动态监测报告

五、重点城市2003年度地价动态监测成果

六、江苏省2003年度地价走势评价

七、江苏省2003年度地价指数的编制说明

 江苏省2003年度地价动态监测城市分布图

江苏省2003年度

城市地价动态监测报告

 一、江苏省地价动态监测成果

 根据《城市地价动态监测体系技术规范》和《江苏省城市地价动态监测体系研究技术方案》的要求，结合江苏省各城市的实际情况，选择南京、苏州、无锡、常州、南通、泰州、徐州作为江苏省地价动态监测重点城市，共设立了612地价动态监测样点，收集地价动态监测点资料、市场交易样点资料和地价资料，建立了全省地价监测信息网系统。根据《城镇土地估价规程》，选择不同的估价方法，分别测算出七个城市各监测点2000年到2003年四年的地价，采用拉氏公式计算地价指数，结果如下：

江苏省地价指数(环比指数)表

二、江苏省地价走势的特点

  2003年全省地价走势的特点是在2002年增长的基础上呈现继续增长的态势，综合指数达到113.62。

 从不同用途看，住宅用途地价的变化幅度最大，商业用途次之，2003年度住宅指数为116.61，商业指数为109.36，工业用地受供地政策的影响，地价变化幅度较小，工业指数为101.10。

 从空间上看，全省地价指数在空间上表现为呈苏南、苏中、苏北递减的三级梯度格局，这与我省经济发展的区域不平衡性相一致。

 从时间上看，2000年到2003年全省地价总体上呈动态上升趋势，2001、2002年地价变化幅度相对2003年度较小，2001、2002年度综合指数分别为107.61和108.47，2003年度综合指数较2002年度上升了约5个点。此外，2001年工业指数比2002、2003年工业指数高约1个点，这与住宅、商业2001年指数比2002、2003年相对较低有所不同。

 三、江苏省地价指数与土地供需状况之间的关系分析

  2003年我省GDP增长率达到13.50%，全社会固定资产投资增长了38.62%，与此同时全省供地总量也较2002年增长了约50%，2002年全省供地总量为20624.39公顷，2003年达到31163.55公顷，土地供需矛盾非常突出。下为我省各市项目建设用地供应总量对照图。

四、江苏省地价指数与经济发展状况之间的关系分析

土地作为三大生产要素之一，地价的变化与国民经济发展之间息息相关。适度增加固定资产投资，对增加国民经济生产总值、扩大就业人口、改善基础设施建设都具有直接的影响，进而对土地价格产生很明显的影响。国民经济的快速发展必然促进土地需求的增加，从而导致地价的上升。此外，房地产市场除主要受供需关系影响外，居民人均可支配收入高低影响也很大，地价指数作为房地产市场中的重要指标，同样也与城镇居民人均可支配收入密切相关。下图为我省GDP、城镇居民人均可支配收入、固定资产投资增长率与地价综合指数增长率关系图。

五、江苏省地价指数与房地产价格之间的关系分析

土地价格是房地产价格的重要组成部分，房地产价格与土地价格密不可分，地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系，两者相互影响，相互作用，一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响，另一方面房地产价格和房地产投资力度也受到土地价格的影响。下图为我省2001—2003年综合地价指数与房地产价格指数关系图。

 六、江苏省地价指数与相关政策之间的关系分析

 尽管地价主要受土地供需关系的影响，并最终决定于土地供给的满足程度，但土地管理政策、制度的变化，将对供地方式、供地数量、供地结构等产生直接的影响，从而导致地价的变化。如《江苏省土地管理条理》在2001年1月1日实施，使得征地成本提高，直接导致了2001年工业地价的上涨，这是2001年工业指数大于2002、2003工业指数的重要原因之一。

 住房制度的改革，使得城市居民由福利分房为主改为个人出钱买房，随着近几年社会经济的快速发展，城市居民收入增加，改善住房条件成了居民的迫切需要，这在一定程度上推动了地价，特别是住宅用地地价的上涨。

 随着各地对城市改造力度的加大，使得房屋拆迁量巨增，加之实施了货币化安置，使拆迁户有了较强的购房能力和需求。此外，房屋拆迁安置标准的提高，对地价的上涨也具有较大的影响。

 土地收购储备制度的实施，是政府宏观调控土地市场的重要手段，通过土地的收购储备不仅可以从土地供应总量上对土地供需关系进行有效的控制，还可以从结构上对土地市场的流量进行调节，进而对地价产生重要的影响。

苏南地区2003年度

城市地价动态监测报告

一、苏南地区地价动态监测成果

根据《城市地价动态监测体系技术规范》和《江苏省城市地价动态监测体系研究技术方案》的要求，采用与全省地价指数测算相同的方法，测算出苏南地区南京、苏州、无锡、常州各监测点的地价，采用拉氏公式计算地价指数，结果如下：

苏南地区地价指数(环比指数)表

二、苏南地区地价走势的特点及原因分析

苏南地区在区域范围上包括南京、镇江、苏州、无锡和常州。2003年苏南地区地价走势的总体特点是在继续2002年增长基础上呈现平稳增长的态势，综合指数为116.49，比全省综合指数高出约3个点，这与苏南地区经济发展水平较高、土地供需矛盾十分突出有关。

从不同用途看，住宅用途地价变化幅度最大，商业用途变化次之，工业用途变化最小，2003年度住宅指数为119.99， 商业指数为111.82，工业指数仅为101.68，住宅、商业指数较全省住宅、商业指数高出3个点。

从空间上看，苏南地区综合指数高于苏中、苏北，为全省高值区。苏南地区各城市之间由于经济发展、土地供需矛盾、房地产市场状况等的不同，各城市地价指数也呈现不同的特点。

从时间上看，2000年到2003年苏南地区地价总体上呈动态上升趋势，2001、2002、2003年综合指数分别为113.13、112.58、116.49，2003年综合指数最高。苏南地区综合指数与全省平均水平及苏中、苏北略有不同的是：2001年综合指数高于2002年综合指数，其原因是苏南地区大部分城市在2001年开始了招标拍卖挂牌出让方式，使得地价在2001年有明显的上升。

苏中地区2003年度

城市地价动态监测报告

一、苏中地区地价动态监测成果

根据《城市地价动态监测体系技术规范》和《江苏省城市地价动态监测体系研究技术方案》的要求，采用与全省地价指数测算相同的方法，测算出苏中地区南通、泰州各监测点的地价，采用拉氏公式计算地价指数，结果如下：

苏中地区地价指数(环比指数)表

二、苏中地区地价走势的特点及原因分析

苏中地区主要为沿宁通高速公路沿线区域，包括南通、扬州、泰州、盐城四个市。2003年苏中地区地价走势特点是在总体上呈现快速增长的趋势，2003年综合指数为114.33，比2002年高出了6个点，这一方面是由于苏中地区在2003年经济发展速度较快，另一方面也与苏中地区总体地价水平不高有一定的关系。

从不同用途看，住宅用途地价变化最大，商业用途变化次之，工业用途变化最小，2003年度住宅指数为116.42， 商业指数为110.72，工业指数仅为100.81。

从空间上看，苏中地区地价指数介于苏南、苏北之间，综合指数比苏南地区综合指数约低2个点，比苏北约高4个点，这与其所处经济位置及地理位置相符合。

从时间上看，2000年到2003年苏中地区地价总体上呈持续上升趋势，2001、2002、2003年综合指数分别为105.72、108.42、114.43，2003年综合指数最高。这一特点与全省综合指数变化趋势相同。

苏北地区2003年度

城市地价动态监测报告

一、苏北地区地价动态监测成果

根据《城市地价动态监测体系技术规范》和《江苏省城市地价动态监测体系研究技术方案》的要求，采用与全省地价指数测算相同的方法，测算出苏北地区徐州各监测点的地价，采用拉氏公式计算地价指数，结果如下：

苏北地区地价指数(环比指数)表

二、苏北地区地价走势的特点及原因分析

苏北地区包括徐州、连云港、宿迁和淮安。苏北地区受区域内经济发展水平的制约，区域内地价增幅为全省最低。2003年综合指数

为110.03，比全省综合指数低3个点。

从不同用途看，与苏南、苏中地区相同，住宅用途地价变化最大，商业用途变化次之，工业用途变化最小，2003年度住宅指数为113.41， 商业指数为105.54，工业指数为100.82，住宅、商业指数比全省住宅、商业指数低约3—4个点。

从空间上看，苏北地区地价指数低于苏南、苏中，综合指数比苏南约低6个点，比苏中低约4个点，这与苏北地区经济欠发达、土地市场发育不很完善有一定的关系。

从时间上看，2000年到2003年苏北地区地价总体上呈持续上升趋势，2001、2002、2003年综合指数分别为103.97、104.42、110.03， 2001、2002年地价的变化幅度较小，而2003年地价变化幅度较大，上升幅度超过2001、2002年总和。

重点城市2003年度地价动态监测成果

南京市地价指数(环比指数)表

苏州市地价指数(环比指数)表

无锡市地价指数(环比指数)表

常州市地价指数(环比指数)表

南通市地价指数(环比指数)表

泰州市地价指数(环比指数)表

徐州市地价指数(环比指数)表

江苏省2003年度地价走势评价

江苏省城市地价走势与其区域经济、社会、城市化进程、人口增长趋势具有较强的相关性，且在不同地区地价走势表现出不同的变化趋势。应该说江苏省近年地价的上升一方面是还原土地本身市场价值的过程，另一方面是城市社会经济发展和城市建设的结果，从总体上看目前仍处于合理范围之内。

一、全省城市地价走势与经济、社会发展基本保持相对协调的发展轨迹。2003年，全省地价综合指数为113.62，即全省地价总体上上涨了13.62%，GDP增长率为13.5%，这说明2003年江苏省地价上涨幅度与全省GDP的增长幅度相当。

二、全省城市地价走势与土地市场的供需关系变化相一致。受住房制度的改革、拆迁安置办法的变化及居民收入水平的提高，住宅类房地产的需求旺盛，但由于受开发时间、开发周期等诸多因素影响，市场上能够实现的有效供给不足，使得部分城市住宅用地地价上升趋势明显；商业类房地产由于供应总量相对较小，不能满足第三产业快速发展的需要，使得商业用地地价也存在较大的上涨幅度；工业用地受以需定供供地政策的影响，地价水平基本保持平稳。

三、全省地价水平和地价指数由南向北在空间上表现为三级梯度格局，呈苏南、苏中、苏北递减的空间趋势面。由于经济、社会发展水平和城市化进程等方面不同，全省不同区域内地价走势表现出不同的运行轨迹：苏南地区大部分区域地价涨幅较大，苏中地区次之，苏北地区地价涨幅较前两者低，这与我省经济发展的不平衡性相一致。

根据我省土地市场的建设和发展状况，并结合江苏省区域经济、社会及其它相关因素的分析，2004年江苏省地价将延续上涨的趋势，增长幅度在总体上与2003年基本相当。商业用地地价上涨幅度可能超过2003年；住宅地价上涨将放缓，但同一城市的不同地区、不同类型的住宅用地地价将出现差别性增长的特点；工业用地地价将呈现成本型增长的趋势，但上涨幅度不会太大。

江苏省2003年度地价指数编制说明

一、地价监测点的设立

本次江苏省城市地价动态监测体系研究工作，根据《城市地价动态监测体系技术规范》和《江苏省城市地价动态监测体系研究技术方案》的要求，选择了南京、苏州、无锡、常州、南通、泰州、徐州作为地价动态监测重点城市，遵循代表性原则、一般性原则、确定性原则、稳定性原则、易操作性原则、合理分布性原则，共设立了612个地价动态监测点，并调查了各监测点、146个交易样点的基本情况和地价资料等。

二、地价指数的编制方法

根据《城镇土地估价规程》的要求，选择不同的估价方法，由《江苏省城市地价网》自动测算各监测点2000年到2003年四年的地价，然后测算各监测点的地价指数，再采用拉氏公式计算各城市、各区域和全省地价指数。

三、地价内涵的说明

江苏省城市地价动态监测体系中的地价是指在一定基准日、设定用途、设定土地利用状况为城市平均容积率、设定土地使用权年限为法定最高年限（商业40年、住宅70年、工业50年）、设定土地开发程度为城市平均土地开发程度条件下的国有土地使用权市场价格。

1、基准日：地价监测地价的统一基准日期为每年12月31日，基期为2000年12月31日。

2、设定用途：根据市场交易样点和地价监测点的实际土地使用情况和《国有土地使用证》的登记用途，对地价监测点的用途按商业、住宅、工业三种用地类型进行设定。

3、设定的土地开发程度：城市区域平均土地开发程度。

4、设定土地使用权年限：法定最高出让年限，即商业用途40年、住宅用途70年、工业用途50年。

5、设定的土地利用状况：按平均容积率设定土地利用状况。