岳阳市房地产市场调查报告

目 录

一、岳阳市简介………………………………………………1

二、岳阳市房地产市场特点…………………………………3
三、岳阳市房地产市场分析…………………………………4
四、岳阳重点楼盘考察情况………………………………..7
五、土地成交与挂牌的情况………………………………..16
六、岳阳市房地产市场前景…………………………………17

1、​ 岳阳市简介

1、城市概况

岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着2500多年悠久历史的文化名城。位于湖南省北部，是湖南省的经济、文化、交通、政治的次中心，名副其实的“湖南省第二大经济体”，是国务院批准的沿江重点开放城市、武汉城市圈圈湖南唯一成员城市。岳阳经济总实力位居全省第二，居全省地市州之首，被称之为“湖南省第二城”。现辖2个县级市（临湘市、汨罗市）、4个县（岳阳县、华容县、湘阴县、平江县）、3个城市区（岳阳楼区、君山区、云溪区）和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积约15020平方公里，总人口约556万，其中市区面积约824.4平方公里，城市人口约100万，经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位。

2、经济状况

2010年GDP1539亿元，同比增长14.0%，稳居湖南省第二。完成规模工业增加值751亿元，同比增长23.0%。完成全社会固定资产投资782亿元，同比增长27.7%，稳居全省前三。完成财政总收入139.6亿元，同比增长20.7%，稳居全省第二。社会消费品零售总额507亿元，同比增长19.2%，稳居全省第二。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17312元、5988元，主要经济指标增幅均位于全省前列。预计2011年岳阳GDP将超过2000亿元继续稳居全省第二。

3、旅游名城

中国对外开放的甲级旅游城市，“洞庭天下水、岳阳天下楼”旅游品牌闻名中外，中国迁都第一候选城市。   

有雄踞江南、千古叫绝的岳阳楼，“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”，北宋范仲淹脍炙人口的《岳阳楼记》更使岳阳楼著称于世；

“未到江南先一笑，岳阳楼上对君山”，有驰名中外、形如青螺的君山岛；

“衔远山，吞长江，浩浩汤汤横无际涯；朝晖夕阴，气象万千”，有水天一色、风月无边的洞庭湖；

有世界四大文化名人之一的屈原纪念地─屈原祠，屈原的名作《离骚》流传于世，“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”；

有可与“日内瓦”相媲美的南湖风景区，南湖多湾多汊，港湾曲折幽深，湖水清澈明净，湖内小岛峙立，湖岸群峦起伏 ，“一龙赶九龟，九龟赶一癞 ”，李白笔下“南湖秋水夜无烟，耐可乘流直上天”。

二、岳阳市房地产市场特点

1、投资大幅增长

其中商品房投资占总投资的83%，房地产开发力度加强，房地产开发企业资金来源充裕，同比上涨37%。

2、供应大幅增加

房地产开发区域全方位发展，新建商品房中住房供应比重加大，非住宅开发减少，住房供应其面积占新建商品房总面积的96%。

3、楼市前景看好

商品房需求旺盛，市民购房热情高涨，商品房销售同比大幅上涨，销量创历史新高，商品房销售以住房为主，住房销量占总销量的93.6%。

4、市场运行稳定

房地产市场运行稳定，楼盘品质不断提高，市民对房价上涨预期逐渐增强，商品住房价格逐步上涨。

5、土地成交有所增加，地价随量快速上扬；

6、资金来源增幅较大，购房能力有所增强；

7、新增上市大幅增加，市场库存略有减少；

8、商品房交易持续火热，住房消费需求旺盛；

9、商品住房均价涨幅较大，品质楼盘带动上涨；

10、供销总量基本平衡，供销结构基本合理；

11、二手房市场窄幅波动，交易量近期有所回落。

三、岳阳市房地产市场分析

1、房地产投资大幅增加，资金来源充足

（1）2010年全市完成房地产投资70.37亿元，同比增长37.1%；其中，土地购置投资5.33亿元、土地开发投资1.65亿元，建筑工程投资46.50亿元，同比分别增长108%、-59%、29%，各占总投资额的8%、2%、66%。

（2）全市完成商品住房投资58.6亿元、商业营业用房投资6.21亿元、其它类投资5.56亿元，同比分别增长40%、3%、59%，各占总投资的83%、9%、8%。

（3）全市房地产开发企业资金来源小计72.33亿元，同比分别增长44%、-3%、-24%，各占资金来源的50%、11%、21%。

2、房地产开发力度加强，住房开发比重增大

全市房屋施工面积801.6万m2，同比增长22.9%，其中新开工面积351.6万m2，同比增长5%，竣工面积192.6万m2，同比增长19.8%。

全市商品房新开工面积295.9万m2，占新开工面积的84.2%，同比增长5.1%，商品住房面积174万m2，占竣工总面积的90.3%，同比增长34.8%。

3、新建商品房供应增加，库存逐步减小

全年上市109.85万m2，10108套，同比分别增长28.8%，41.4%；其中商品住房上市105.35万m2，9586套，同比分别增长43.5%、63.1%。至12月底，中心城区可面向市场销售的商品房面积有74.45万m2，比上年底减小18.71万m2，其中商品住房可售面积44.34万m2，可售套数3951套，分别比上年减少14.97万m2，655套。

4、商品房销量大增、第四季度市场日趋火热

全年商品房成交128.56万m2，10954套，成交金额39.19亿元，同比分别增长33.8%、38.5%、74.6%；其中商品住房成交120.32万m2，10241套，成交金额34.85亿元，同比分别增长32.4%、42.4%、79.6%。

5、商品房价格走势平稳，购房能力有所增强

2010年全年商品房成交价3048元/m2，同比上涨13.2%；其中住房成交均价2897元/m2，同比增长16.3%。以下为中心城区纯商品住房成交价走势。

6、供销结构不断优化，市场供需基本合理

（1）商品房供销比为0.85：1，其中商品住房供销比为0.88：1，商业营业用房供销比为0.47：1。

（2）商品住房供需以90~144m2为主，上市商品住房中，90m2以下的占2515套，90~144m2的占6402套，144m2以上的占669套，占比分别为26%、67%和7%。

（3）商品住房成交价格在3000~4000元/m2之间的面积占比达41%，其次是2000~3000元/m2，占比29%；价格在2000元/m2以下的占22%，高于4000元/m2的占8%。

（4）2010年高层与多层住房供应面积比为3.6：1，销售面积之比为2.8：1，高层住房在商品住房市场中逐渐成为主角。由于土地的不断开发，市区可供利用的土地资源逐渐减少，高层住宅比重的增加，有效提高了土地的自用效率。估计在今后的住宅项目中，高层住房的比重会进一步扩大。

7、二手房市场相对较为冷清，成交量与去年持平

二手房成交62.19万m2，成交金额7.2亿元，同比分别为了-2%、14%。二手住房成交50.81万m2，4782套，成交金额5.43亿元，同比分别为1%、-8%、27%。12月，二手住房成交面积5.35万m2，环比下降16.5%，同比增长24%；成交513套、环比下降14%，同比增长25%，成交金额0.65亿元，环比下降12%，同比增长44%。

四、岳阳重点楼盘考察情况

1、岳阳市楼盘分布情况

岳阳现有楼盘开发商主要来自浙江及福建，房地产开发区域全方位发展，城东王家河一带继续活跃，火车东站、湖滨、沿湖路等区域也开始启动。全国大牌房企纷纷落户：保利地产、中建地产、天津天邦 地产、福建晋兴、恒安集团等等， 恒大地产于2011年初强势挺进岳阳。

岳阳市楼盘地图

2、城市街道与公共场地景象

武广高铁—岳阳东站

中西部第一港—城陵矶国际集装箱港

岳阳市城市街道

　被评为“中国国家卫生城市”

岳阳市城市公共绿化

岳阳市城市公共场所

岳阳南湖风景

岳阳南湖广场

3、晋兴·岳州帝苑 楼盘简介

项目总建筑面积约32万平方米，容积率1.99，总户数1978户。地处岳阳市南部，南湖三大半岛之一的刘山庙半岛，东与南湖公园相邻，西临龙舟路与西北的南湖广场相望，北抵南湖游路，西、南两面均临风景秀丽的南湖水体，西侧中部与市博物馆相邻，小区西、南面壮阔的南湖景色优美，视野开阔，山清水秀，空气清新，地理位置得天独厚坐拥南湖山水，揽龙山美景，出则繁华，入则宁静，为中心城区绝版风水宝地。

晋兴·岳州帝苑效果图

远眺晋兴·岳州帝苑

晋兴·岳州帝苑售楼部

4、保利西街、保利洞庭东岸楼盘简介

洞庭东岸，地处巴陵西路，东接岳阳最繁华的商业步行广场，让您时刻尽享都市的人文尊尚与繁华便利，自由畅达的生活节奏尽在掌握。项目配套仿古风情商业街，是目前国内该类产品中设计功能最全，文化底蕴最厚，面积最大街区之一。华灯初上，霓虹阑珊，既可领略湖光璀璨的夜市，又享受着闲适温馨的品味生活。

5、岳阳恒大项目简介

岳阳恒大项目位于岳阳云梦路大桥湖，西连洞庭湖，东连京珠高速，北连中心城区，是恒大地产继浏阳、郴州之后在湖南投建的第三个地市级地产项目。

岳阳恒大项目总占地面积约16万平米，总建筑面积约40万平方米，除承袭恒大品牌“世界级皇家园林”精品标准，充分利用丰富的地貌资源，打造多个欧陆风情的湖景水景外，为支持市政府关于南湖片区的重点建设，项目将打破常规，不惜成本，重金兴建3万5千平米中心广场，使得建筑、自然和人三者更加和谐相融，以前所未有的鼎级生态标准献礼岳阳，全面营造岳阳鼎级生态社区环境，成就岳阳顶级生态精品社区。

岳阳恒大项目户型规划方正合理，约100-180m2丰富户型区间随需选择。最具特色的是岳阳恒大项目以“满屋名牌 9A精装”为核心，将把全精装成品带入岳阳市场。

五、土成交与挂牌情况

1、岳阳主城区目前土地成交价约200~500万/亩，折合楼面均价在1500元/m2左右；

2、岳阳君山区目前土地成交价约50~100万/亩，折合楼面均价在600元/m2左右；

3、岳阳云溪区目前土地成交价约30~80万/亩，折合楼面均价在400元/m2左右；

目前岳阳土地储备资源丰富，土地供应量充足，近期土地市场成交火爆。

1、近期土地成交情况

君山区74.5万元/亩，楼面价617元/m2

岳阳楼区215万元/亩，楼面价922元/m2

2、近期土地挂牌情况

六、岳阳市房地产市场前景

1、房地产投资持续增长，价格稳步上升

岳阳房地产开发投资将持续大幅增长，商品房供应量增加，高品质项目比重加大，商品房地产市场交易继续升温，商品房价格涨幅进一步增长。

红网长沙2月19日讯（潇湘晨报记者 刘渝渝）昨日上午，国家统计局公布了《1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，报告显示，超过9成的城市新建商品住宅价格同比上涨。而湖南岳阳在环比和同比涨幅榜上都排名第一，其中同比涨幅更是高达22%。

2、商品房需求量增加，市场购买力增强

由于岳阳有几家大型国有企业（巴陵石化、长炼炼油厂、华能电厂），企业职工在房改前几乎不用担心住房的问题，近年来随着居民生活水平的提高，其改善现有住房的要求日益强烈，同时有一线城市房价上涨的带动，岳阳作为三线城市房价，随着岳阳近几年经济的飞速发展，在这两年来开始逐步上升。

3、房地产前景看好，市场潜力不可估量

由于岳阳西部沿洞庭湖一线属老城区，可供开发的土地有限，北部为主要工业区，远离市中心，同时工业污染严重，现有楼盘大部分沿南湖周边及岳阳东边进行开发，估计今后的发展仍是东部沿巴陵东路及南湖大道向东扩展。随着君山区道路桥梁的开通，及规划中一号地块延伸，君山区作为旅游区域，风景如画，自然环境优美，对未来城市的开发不可估量。

4、房地产开发机会良好，可强势进入

随着岳阳市近年来经济的飞速发展，居民生活水平的不断提高，对高端品质楼盘的需求不断加大。我们绿城作为全国大型房地产企业的发开商，对房地产市场高瞻远瞩，具有战略眼光，可择优挑选地块的位置及实惠的地价，强势进入。目前岳阳房地产开发存在良好的市场机会，房地产开发之可行。

　2010年岳阳市房地产市场发展迅速，全年共完成房地产开发投资70.37亿元，增长37.1%；商品房销售面积241.4万平方米，增长35.4%，位居全省第6位，高于27.3%的全省平均水平8.1个百分点；实现房地产销售收入62.8亿元,同比增长90.4%。各种商品房混合销售均价2601.49元/平方米，较上年上涨40.7%，销售均价格仅次于长株潭地区，排全省第4位。
一、岳阳市房地产市场发展现状　　1、房地产开发投资平稳增长，增速放缓。2010年，我市共有房地产开发企业265家，其中外来企业72家，全市共完成房地产开发投资70.37亿元，同比增长37.1%，增幅环比下降6.2个百分点，比去年同期下降10个百分点。　　2、土地成交价格快速上扬。国土资源局的统计数据显示，目前岳阳二级用地地价已达150万元/亩，每平方米近2300元，招拍挂后二级用地拿地价格达3400元/㎡，土地溢价成倍增加。　　3、资金来源充足，消费者购房能力增强。2010年，全市房地产开发企业资金来源82.52亿元，同比增长45.1%。其中定金及预收款14.86亿元，同比增长34.1%，个人按揭贷款7.59亿元，同比增长120%，消费者购房能力明显增强。　　4、商品房销售均价涨幅较大。2010年，各种商品房混合销售均价较上年上涨40.7%。其中商品住宅销售均价为2198元/m2，同比增长31.7%；商业营业用房成交均价5567元/m2，同比上涨30.4%；办公楼销售均价2851元/平方米，同比上涨17.6%；其他商品房(车库车位等)销售均价5383元/平方米，同比上涨280.4%。
二、岳阳市房地产市场快速发展的原因　　1、岳阳房价明显滞后相邻城市形成价值“洼地”效应　　岳阳房价在同类城市中一直偏低，2010年一季度，岳阳城区商品房销售价格2674元/平方米，在湖南一点一线城市中排名倒数第二，在长江沿岸相邻七城市中排名倒数第一。2010年度，岳阳全市各种商品房混合销售均价比全省平均销售价格低543元/平方米，比长沙地区低1817元/平方米，比株洲市低385元/平方米，比湘潭市低261元/平方米。岳阳房地产市场形成价值“洼地”，在市场配置资源这只“看不见的手”的作用下，众多外来知名地产企业如保利地产、恒大、晋兴、黄河集团等纷纷来岳阳开发投资。　　2、宏观调控带来的机遇　　2010年国家连续密集出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）等18项规范房地产市场、遏制部分城市房价上涨过快的规范性文件，中国人民银行、城乡住房建设部等有关部委出台了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》等一系列关于二套房、三套房以及多套房的信贷政策，并且在2010年内六次上调存款准备金率，今年又2次上调存款准备金，致使目前大型金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位。这些措施对发达地区一、二线城市房地产开发起到了一定的抑制作用，导致该类城市房地产开发资金向三、四线城市转移。岳阳作为中部三线城市，具有吸引房地产转移资金的区位优势和环境优势，市委、市政府因势利导，积极应对，出台了岳政办发[2010]4号《岳阳市中心城区建设工程项目报建非税收入缓减免审批办法》等3项促进房地产市场健康发展的文件，较好地把握了调控政策带来的机遇。2010年，岳阳新增房地产开发企业32家，其中大中城市转投岳阳18家，房地产开发市场到位资金82.52亿元，同比增长45%。　　3、科学规划布局，城市扩容提质，高品质楼盘集中涌现　　近些年来，岳阳市委市政府践行民本岳阳执政和发展理念，实施“一化带四化”战略，使城市发展在经济发展中不断扩容提质，城市定位更加科学合理。一是在中心城区启动“离城入园”工程，恢复“流水环城”历史风貌，建设环湖沿江风光带，打造生态宜居城市。二是依托大江大湖优势，环湖沿江开发高档商品房，打造独具魅力的生态旅游、休闲度假房地产业，一批高品质楼盘迅速落成，如岳州帝苑、凯旋城、珍珠湾、蓝湖水岸等，销售价格随着楼盘质量的提高快速上升，如岳州帝苑2010年4月开盘，均价达到4500元。2010年,岳阳市城区楼盘品质大幅提升,小户型与大户型商品房销售均价比由2009年度的1:1.05上升为1:1.35,其中均价2922元/平方米的高品质楼盘占比达38.1%。三是“五创提质”活动，进一步规范了城市整体布局，美化了市容市貌，提高了市民综合素质，从而进一步提升了城市品牌形象，为房地产发展拓展了空间。　　4、社会发展的联动效应　　近年来，社会经济发展加快了城镇化进程，拉近了城市间的距离，推进了城市之间的融合。武广高速使武汉、长沙到岳阳的时间缩短到40至50分钟，为武汉、长沙两城居民到岳阳买房提供了便利。据房产部门统计。岳阳城区2010年市外和周边县市的购房者比率达到了46.6%。长沙芙蓉南路北拓与我市湘阴县对接后，许多长沙人到湘阴买房置业，拉动湘阴县房地产市场迅猛发展，2010年湘阴县商品房价格由2009年的1286元/平方米上升到1963元/平方米。洞庭大桥取消收费后，2010年，君山区房价上升了541元/平方米，达到1873元/平方米。此外，居民的收入稳步增加提高了居民对住房更新换代的需求，繁荣了房地产市场。
三、2011年岳阳房市走势预测　　岳阳房地产价格逆势上扬，主要是岳阳房地产价格比相邻城市偏低的一种价值回归。尽管如此，目前房价仍然低于周边相邻城市水平，随着我市“五市一极”战略目标的逐步实现，生态宜居城市的品牌效应将进一步扩大，在市场配置资源这只“看不见的手”的作用下，岳阳房价仍将持续上升到与相邻城市房价对接的水平。随着国家调控政策效果的显现以及市委、市政府对岳阳房地产市场正确引导和科学应对，岳阳房地产市场将保持健康、稳健发展的态势，住房价格增幅将逐步放缓。