2007年泉州房地产市场研究调查报告泉州市场调查及研究

1​ 宏观环境分析

1.1​ 城市区位

泉州市地处福建省东南部，是福建省三大中

心城市之一。西宽153公里，南北长157公里。北

与福州及莆田市接壤，南与经济特区厦门市相接，

西与三明市、漳州市为邻，东与台湾省隔水相望，

离台湾最近的地方，仅距97海里。

1.2​ 交通状况

从1996年来，泉州市投入城市建设的资金达60多亿元，中心城区建成区面积从原来的6.07平方公里扩展到26平方公里,建成一大批城市基础设施,城市投资环境明显改善，城市化水平达44.82%，泉州晋江机场、泉厦高速公路、福泉高速公路、漳泉肖铁路已投入营运，泉州港口建成区域性码头群体，生产规模跨入全国大型港口行列，已形成泉州"海陆空"立体交通网络。

泉州交通图

1.3​ 城市规模

泉州全市土地面积11015平方公里，海岸线总长约421公里，占福建省海岸线的12.7%。2006年统计泉州全市常住人口为769万人， 市区人口80万人。

经济发展

GDP：近五年年涨幅超13%， 2006年总值达1900.76亿元，居全省第一。

产业结构：截至2006年末，第一产业增加值96.4亿元，下降1.6%；第二产业增加值1120.25亿元，增长17.3%；第三产业增加值684.11亿元，增长14.0%。三次产业的比例由上年的6.0:57.8: 36.2调整为5.1:58.9:36.0。

商贸发展：

服装业产值总量占福建80%，全国的10%；

鞋业（旅游、运动鞋）占全国总产量的40％，占世界总产量的20％；

陶瓷出口值居全国第二位，占全国陶瓷出口总值的1／8左右。

1.4​ 居民收入水平

2006人均GDP年达24847元（折合3116美元），比上年增长14.1％。排全省第四。城镇居民人均可支配收入15971.53元，比上年增长12.40%，人均消费支出10812.27元，比上年增长8.10%。

2007年城镇居民人均可支配收入16799.64元，比上年增长5.2%，人均消费支出11636元，比上年增长7.62%.

1.5​ 固定资产投资

2006年泉州全市全社会固定资产投资494.49亿元，比上年增长35.2%，其中，城镇项目投资340.20亿元，增长43.0%；农村投资66.80亿元，增长12.8%。全市固定资产投资额自2003年至2006年，增长171.6%。

2007年全社会固定资产投资626.305亿元，比上年增长26.66%。其中，城镇项目投资474.88亿元，比上年增长39.59%。

1.6城市发展规划

  构建一湾两翼三带

泉州城市的空间发展从沿江时代，走向环湾时代，最终走向滨海时代，建成环泉州湾海湾型山水园林城市。而“一湾两翼三带”则勾勒出未来泉州城的总体空间结构。

 一湾： 以泉州、晋江和石狮主城区为主，整合强化的核心。  

 泉州主城区作为整个城市的行政、文化和商业中心；      

        晋江将进一步打造全国性现代制造业基地和区域性的商贸、金融和产业服务中心； 

石狮强化以纺织服装产业为特色的专业化会展、流通中心和工贸基地—共同构筑服务和辐射带动全市、全省乃至更大地域范围的区域性服务中心。

 两翼： 北翼环湄洲湾南岸，以惠安、泉港为主，形成区域性石化产业、原料产业基地，作为城市新的经济增长极和未来对接湄洲湾的战略前沿地区。   

 南翼环围头湾地区，以安海、水头为中心，整合周边城镇组团。发展定位为泉州现代加工制造业基地的主要组成部分，构筑泉厦、泉台合作大平台的战略前沿地区。

三带： 战略提升带：依托高速公路、区域中通道，连接主要集中建设的组团，作为培育区域服务职能的空间载体。

战略预留带：局部利用沿海大通道，形成居住、旅游功能发展带，同时作为城市远景拓展的主要空间。

 战略辐射带：利用泉三高速公路、以及规划确定的其他快速路与主干路，形成面向内陆山区的辐射带动发展带。

2​ 中心城市商品住宅市场总体概况

2.1​ 整体供求情况

​ 2006年泉州楼市走出宏观调控的影响，楼市呈现供不应求的供需格局，供需仅0.77。

​ 2007年上半年，全市商品房供需关系比为1.25，呈现供大于求的竞争格局，但总体保持基本平衡。

2007年度住宅月成交量

1－3季度商品房销售面积为202.52万平方米，同比增长了39.0%，增幅较上半年略有回升。商品房销售面积增幅居全省第二位，高于全省平均水平24.6个百分点，显示出今年泉州商品房销售在全省房地产销售市场普遍降温的情况下仍保持较为旺盛的市场需求。

2.2价格水平

泉州市区近年商品房住宅销售价格（单位：元）

2007年度住宅月成交平均价

2007年，泉州住宅成交价格稳步上涨，保持在7000元/平方米以上，从10月份开始价格均超过8000元/平方米，到12月高达9156元/平方米。由于物权法、新物业管理条例、物业收费新标准、保障性住房新管理办法、建筑节能工程验收办法和最新的提高第二套住房房贷首付比例等一系列相关房地产市场的宏观调控政策陆续出台，从一定程度上打压了房地产市场不规范的套利模式,08年元月成交价6872元/平方米,出现了大幅下调。

2.3房地产开发状况

2007年1-11月全市施工面积上升55.7%，达到1244.56万㎡，竣工面积却仅有104.94万㎡，后市将放量；

2007年1-10月全市地产投资89.03亿，同比增长28.8%，楼市持续向上发展。

2.4空置情况

截至2007年10月泉州楼市住宅空置面积21.16万㎡，同比增长52.9％，说明投资性置业趋势加剧。

泉州虽购买力强，但由于其内向型城市置业特征，将导致后续消化力不强，随着供应量加大，市场竞争将非常激烈。

2.5安置房和经济适用房供应情况

2007年泉州市区安置房占地3000多亩，建筑400多万平方米。

市区安置房供应量大，加速城市化建设进度，也将加大商品房销售压力。

2006年8月份出台了《泉州市中心市区经济适用住房管理规定》，明确规定经济适用住房在90平方米以下的面积占70%，年度土地供应应占商品住宅年度土地供应计划的8～10%，并在全年度土地供应计划中统筹安排。

“十一五“期间，泉州中心市区（鲤城区、丰泽区、洛江区、泉州经济技术开发区）预计建成经济适用住房12315套，面积120万平方米，建成廉租住房600套，面积3.5万平方米，基本满足大部分中低收入家庭的住房需求，达到稳定中心市区住房价格的预期目标。

2.6未来三年土地供应量状况

2008～2010年商品住房用地供应量约366公顷，合计5490亩，约366万㎡，年供应面积约122万㎡，容积率若按2.5计算，年供应总建筑面积达305万㎡。

根据《泉州市区住房建设规划（2006—2010）》要求，今后5年要新增住房用地676公顷。其中，商品住房用地为600公顷（新供应357.6公顷商品住宅用地中，250.3公顷的住宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房）。 
每年的用地计划分别为： 

2006年，供应商品住房用地116公顷，保障性住房用地16.5公顷： 

2007年，供应商品住房用地118公顷，保障性住房用地13.5公顷； 

2008年，供应商品住房用地119公顷，保障性住房用地15公顷； 

2009年，供应商品住房用地121公顷，保障性住房用地15公顷； 

2010年，供应商品住房用地126公顷，保障性住房用地16公顷。

小结：

​ 房地产开发投资将继续保持平稳增长

随着党“十七大”的召开和2008年全国农运会的临近，城市化发展迅速，各项基础配套设施建设快速进展。1－3季度商品房销售面积为202.52万平方米，同比增长了39.0%，商品房销售面积高于全省平均水平24.6个百分点，显示出今年泉州商品房销售在全国房地产销售市场普遍降温的情况下仍保持较为旺盛的市场需求。因此，未来1-2年房地产开发投资将继续保持平稳增长态势。

​ 2、市场后期供应量的放量将加剧市场的竞争

由于07年上半年新推出楼盘较少，随着国家一系列宏观调控政策的实施，住房消费群体持币观望的态度占上风，市场积累了相当一部分有购买能力的客户群体，有效的住宅市场需求仍具良好的发展势头。从下半年开始，新楼盘的不断推出，显示了房地产销售市场仍具有很好的发展潜力，也考验了房地产商的竞争实力，根据建设规划未来三年的土地供应量情况，将进一步加剧市场的竞争。另一方面，激烈的市场竞争也有利于房地产市场向规模化、专业化方向发展。

​ 3、国家的宏观调控政策促进了我市房地产市场的发展更加规范

物权法、新物业管理条例、物业收费新标准、保障性住房新管理办法、建筑节能工程验收办法和最新的提高第二套住房房贷首付比例等一系列相关房地产市场的宏观调控政策陆续出台，从一定程度上打压了房地产市场不规范的套利模式。政府通过有力的宏观调控杠杆规范房地产开发商的行为，有利于引导建立多层次、多元化的住房供应体系，调整整合资源、侧重弱势群体、缓解居民购房压力，规范房地产市场向更健康稳定的方向发展。

2.6板块发展状况

1​ 板块划分（如图）

2​ 板块市场发展状况

​ 市中心板块：城市居住、工作、生活、教育中心，市区以中心板块为核心向四周辐射，形成城市的动力片区，地价屡创新高，开发成本不断提高。但由于地块成熟，配套完备，所以未来依旧是城市房产最热的点。

​ 江滨板块：泉州未来的高档生活、休闲、购物区，紧靠市中心，以晋江江景为片区依托，在城市繁华边缘，地块稀缺，供应量有限，加上景观资源丰富，未来将是倍受追捧的片区。

​ 西湖板块：闽南文化休闲旅游服务中心，依托中心城区，利用区域资源优势，形成城市最宜居片区，以闽台缘博物馆、泉州博物馆为主体，以西湖、清源山、泉州古城为依托，可供应地块十分稀缺，房产发展呈快速上涨趋势。

​ 东海板块：海西城市综合功能集聚区（综合商务服务中心、综合商业服务中心、综合旅游服务中心），未来城市的中心，未来将与晋江、惠安相连，形成城市核心区，随着市政府的迁入，未来前景看好。

​ 城东板块：市级文化体育中心、第三产业新区和健康型居住新城”的新兴区域，城市未来发展重点区域，与洛江片区共同组成泉州最可塑造的片区。

​ 洛江板块：第三产业新区和健康居住新城区，原为城市中心后花园，由于隧道的打通，城东板块的开发，和城东板块共同形成城市最可塑造的区域。

​ 江南板块：城市的次中心，商贸、办公、居住为一体的高层密集区，依托城市中心，连接晋江、石狮、南安与市中心的重要片区。随着三桥的停止收费，加上鲤城区政府的南移，经济开发区的开发建设，高新园区的开发建设等利好发展，江南片区将迅速崛起，但江南片区发展不均衡现象已经呈现。

3​ 重点发展区域：

城东片区

定位为健康居住新城，规划前景好，潜力新区。

性质定位：市级文化体育中心、第三产业新区和健康型居住新城 

规划范围：大坪山隧道以北，五金机械电城以南，福厦高速公路以东，洛阳江江滨大道以西；同时包括西福立交以南至浔美工业区之间的部分用地。 

用地规模：6.03平方公里

人口规模：10.9万人 

改造面积：13500亩

东海片区

定位为泉州新行政商务中心，优势明显，开发热点

性质定位：城市行政、商务中心、现代化滨海组团 

规划范围：分区城市建设用地范围为北至泉秀东街，南至晋江及泉州湾水岸，东至洛阳江，西至法石排涝渠。 

用地规模：15.29平方公里

人口规模：17万人 

泉州未来的政治文化中心，泉州都市区“一湾两翼三带、环湾面海”城市空间发展带的核心节点。

江南·桥南片区

定位泉州新城市次中心，开发速度快

性质定位：集商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区为一体的新城市次中心 

规划范围：东起泉州大桥、江滨路，西至南低渠，北抵国道324线、县道317线，南倚晋江华洲。 

用地规模：2.03平方公里

人口规模：5万人 

改造面积：3000亩

——— 观察 与 分析———

​ 供应量增加

随着周边板块开发，泉州城区楼市供应量将大大增加。城东板块已有数个大盘酝酿推出，位于城东板块的“海西”就拥有400多亩商住地块和270多亩的商业地块储备，预计08年年中左右进入市场。而洛江城区300多亩的大盘嘉琳广场也处在开发中，该项目总建筑面积67万平方米，项目规划高层住宅、别墅、商场等，其中仅高层住宅就达18幢，为31～33层的高层住宅。东海板块除了开发十多年历程的南益地产2300亩的别墅用地外，东海房地产新开发的项目200万平方米的体量，也成为泉州楼市的代表。

​  品质提升

“城区周边板块开发，将使泉州整体居住环境和居住水平得到提升。”周边板块开发，政府规划的起点相当高，一些大体量的楼盘也将呈现，这对于一直以小规划楼盘为主导的泉州城区房地产市场，将发生改变。桥南片区开发是泉州城区拓展较有代表性的区域，城市向南跨江发展，将原来的旧城全部拆除，规划出3000亩的空地，无疑是在一张白纸上勾勒城市未来最美好的蓝图，政府在规划之初，就通过采取统筹片区开发运营的形式整体推出，打造区域品牌，大大提升了这里未来的价值。而东海板块、洛江—城东板块、城西板块等，都将成为泉州未来重要的居住新区。

​ 房价档次增多

“板块开发的兴起，将使泉州城区房价的层次更加丰富。”由于早几年众多新开发的楼盘大多集中在中心市区、楼盘综合性价比差不多因此，同个时期开发的楼盘，价格并没有出现太大的差别，未来这种现状将得到明显的改变。泉州城区周边板块多个楼盘开盘，07.12月开盘的东海湾项目，项目总层数31层，每层加价60～100元/平方米不等，均价在6600元/平方米左右。之后，江南板块明光花园一期开盘，开盘均价在5600元/平方米左右，而洛江城区阳光美尔奇项目同样以5000多元/平方米的均价，进入市场。

3​ 产品特征分析

3.1​  户型情况

1​ 泉州楼盘户型情况

2005-2007年泉州住房结构调查（包括在售楼盘）如下图所示

​ 目前市场提供的户型主要以三房、三房以上的大户型为主，一、二房等中小户型比例较小

户型面积配比统计如下图所示

​ 目前泉州楼盘中，120-140和140-180所占的比例最大，分别是36 %和37%。

3.2各板块典型楼盘分析

市中心典型楼盘

西湖板块典型楼盘

江滨板块典型楼盘

江南板块典型楼盘

3.3建筑风格

泉州市区的楼盘建筑风格多为现代风格

瑞士花园现代风格建筑 经典名门现代风格建筑

盛世融城现代风格建筑 融入欧洲风格的滨江逸景的现代建筑

海景国际花园全景

具有闽南特色的江滨豪园建筑风格

3.4园林景观

市区因土地比较紧缺，小区的园林不很完善。而各新开发的板块因开发规模比较大，房地产商的实力比较雄厚，园林设施等都具有造城之势。

江南板块的滨江花园城的园林设计

3.5社区配套

近年开盘的楼盘社区配套比较完善，周边的教育资源、行政配套和商业氛围都较为齐全。

3.6智能化配置

各项目基本都有安保智能化设施，包括可视对讲、电子门禁、红外线监控等。除安保智能化设施外，无其他智能化设施。

4​ 客群特征调查及分析

4.1 市场调研的结论

1、住房结构

自有住房占90%，其中40%是两房，30%是三房，因此,大部分以自住型为主，有一部分参与者有换房需求，10%是为下一代，其他只占很小的一部分，为下一代买房的，大多考虑小户型，而一部分想摆脱过渡期的年轻人为了更高的居住生活品质，开始考虑三房、四房，为了更长远的打算，大家都较为喜欢置业一次到位，而选择三房、四房，尤其是市中心的户型。

2、购房考虑的首要因素

在“购房考虑的首要因素”这个问题，地段和总价成为人们普遍关心的问题。尽管近年来人们对环境、园林、社区规模以及物业管理等都开始越来越重视，但作为首要因素来考虑的，依然是价格的承受力和地段、交通等生活配套问题最受人们关注。

3、选择户型

对于“理想购房面积”这一话题，有近20%选择50平方米左右的小两房，可以满足三口之家的温馨生活，40%选择了80～130平方米这个中间段，即可以在总价上留有余地，又避免空间太大带来的耗费，30%选择130m2～160m2，可以真正一次到位，并充分享受高品质的现代人居生活，很少一部分选择200m2以上。

4、理想购房总价：

70%选择的是30万～50万元，当然这也许只能是理想中的总价。理想首付承受价格：大部分人选择了10万～30万，30%选择30万～50万，很少的一部分选择70万以上和100万以内。

5、购房者对泉州建筑外观的看法：

在“对现在泉州的住宅项目建筑外观的看法”这个问题上，90%的人认为都很一般，缺乏亮点，剩余的一小部分认为很差，缺少特色、个性，以及时尚气息。但目前大多数人对这方面要求还不是很高。

4.2 客群调查和分析

1​ 客群分析

泉州经济总量连续8年居福建省首位，全市共有民营企业12.7万多家，2006年民营工业企业总产值3165.6亿元，占全部工业总产值的90.8%。根据统计购房者多为中小型企业主，行政事业单位职工等高收入人群，此类人群购房目的大致分以下几类：

目的一：为自住

人人都需要一个家，所以自古以来购买住房都是一生中的一件大事。很多普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。所以更多的人买房目的是为了自住。购买的房屋多为一些价格较符合本人经济实力，周边配套齐全，生活交通便利的区域。

目的二：为投资

房地产最大的特点就是其保值与增值性，而泉州人具有较强的投资意识，更偏好景观资源、城市中心繁华地段楼盘，高收入使这些人对于价格有较大的承受能力，一般会喜欢购买面积大一些的房子。其购房还有一掷千金的豪迈，动辄百万的房产，他们却喜欢一次性付款。用他们的话来说，就是“买房子，欢喜就好！”。泉州人在投资中还常表现出其特有的带动效应，他们的投资一旦确定，除其本人外，还会带动大批周边的亲戚朋友参与投资。购买产品多为一些自然人文景观好，附加值高，或在未来若干年内市政规划发展较好的区域。

目的三：为子女

泉州人对子女的教育十分注视，泉州下面区乡镇的有钱人在泉州置业特别看中户口，其实这户口并不是大人想要的，而是为方便孩子上学而准备的。房子买下后，很多业主本人并不入住，却让家人或由保姆带着孩子住在泉州。选择区域多为一些生活便利，配套齐全的学校附近。

5、发展趋势

一、市场放量

2007年底到明年上半年，市场上将有数个项目取得预售证进入销售环节，整个市场供应比较充分，加上政府90/70政策的限制，市场上小户型的放量将增加，结构供应趋于合理，但中心市区依然是以大户型为主。以辉映江山、经典名门、湖景花园、西湖豪庭、西湖1号为代表的超200㎡主力户型的产品放量比例仍然很大。

根据不完全统计，预计2007年底到2008年上半年，泉州中心市区可供应的商品房面积将超过120万㎡，商品房供应量将不低于6000套。

二、走势分析

1.开发投资将保持平稳增长态势

近年泉州城市化发展迅速，各项基础配套设施建设快速进展。根据市房管局对泉州市10家重点房地产开发企业作问卷调查的结果显示，开发商普遍预期国内经济景气良好，对泉州市房地产市场需求增加保持乐观态度。因此，泉州市未来1～2年房地产开发投资将继续保持平稳增长态势。

2.市场呈持币观望现象

　　一方面，随着国家一系列宏观调控政策的实施，住房消费群体持币观望的态度占上风；另一方面，激烈的市场竞争也有利于泉州市房地产市场向规模化、专业化方向发展。

3.供应格局走向多元化

　　土地部门正按泉州市“十一五”住房建设规划放量供应土地，全市的供求关系将继续保持平衡；保障性住房建设步伐加快，供应结构进一步趋于合理，有效满足中低收入家庭的住房需求。普通商品住房、经济适用住房、廉租住房及其适度的高档商品住房同时上市，住房供应格局呈现多元化态势。

4.市场发展更加规范

　　2007年下半年，物权法、新物业管理条例、物业收费新标准、保障性住房新管理办法、建筑节能工程验收办法和最新的提高第二套住房房贷首付比例等一系列相关房地产市场的宏观调控政策陆续出台，在一定程度上打压了房地产市场不规范的套利模式。政府通过有力的宏观调控杠杆规范房地产开发商的行为，有利于引导建立多层次、多元化的住房供应体系，调整整合资源、侧重弱势群体、缓解居民购房压力，规范泉州市房地产市场向更健康稳定的方向发展。

5.城市新区开发速度加快

由于目前市区大户型、高房价的产品更多定位为高端人群，因此越来越多资金有限的购房者纷纷把眼光瞄准比市区房价低廉很多的城市新区，洛江城东板块、桥南板块、浮桥板块、东海组团等新区楼盘的放量也开始逐步增大。随着新区市政配套的进一步完善，区域建设逐步进行，将有越来越多的人前往新区置业。