2010年福州房地产市场年度报告

发布时间：2011-1-14     浏览次数：550

    宏观环境及福州房地产市场综述

1、  严峻的宏观形势下，福州依托综合优势仍极具发展潜力

整体宏观经济保持企稳回升态势，在控制GDP增长速度，提高GDP增长质量以及通货膨胀压力巨大的背景下，政府出台一系列调控措施，从年初“国10条”首付提高、国土部加强土地监管的“国十九条”、二套房认房又认贷，9月底“国五条”以及之后各地出台的限购限贷令、2次加息、6次提高存款准备金率、提高公积金贷款等，对房地产的调控，中、短期内仍持高压态势，高压的房地产调控逐渐成为常态，并随着限贷、限购令等调控政策的出台，房地产调控呈现行政化手段调控趋势，预售资金监管、加息、房产税改革乃至限价等措施将是未来政策调控加码主要方向。

福州依托海西省会中心城市战略地位，城市建设力度不断加大，包括福厦高铁、福泉高速扩建、城市三环、绕城高速、城市地铁、琴亭湖建设以及多项公建配套设施的开工建设或投入使用，福州的城市规模和辐射能力大幅提升，未来福州仍将围绕着“东扩、南进”的主要发展方向，进一步通过旧城改造、新城开发特别是东部新城开发，将福州建设成为经济繁荣的中心城市，生活舒适的宜居城市，环境优美的山水城市，人文和谐的文化名城。

2、  海西促发展，商业地块唱主角，福州城市快速扩容

2010年全年土地（不含马尾区）成交48宗，总面积3106.08亩，成交总金额318.001亿（附：马尾区6宗，成交面积291.17亩，成交金额13.618亿），双双创下历史之最。其中仓山区与晋安区成交2403.21亩，成交金额218.96亿元，成为主力区域。

如果说今年土地出让谁是主角，那答案一定是商业地产，全年成交土地除去4幅纯住宅地块，1幅批发零售用地，其余地块均含有商业，办公用地指标，金融街及闽江北岸CBD地块集中出让，城市综合体项目逐渐浮出水面，开发商纷纷转型，未来将现商业地产百家争鸣之景象。如此大规模的土地放量将直接影响着未来福州的城市格局，福州将“长的更高，变的更强壮。”

3、  住宅供销量锐减，价格快速攀升，金山版块成为主战场

商品房方面：2010年房地产市场遭遇史上最强调控政策，商品房供销总量相比09年均大幅缩减，2010年全市商品房新增供应为228.78万㎡，销售量为239.73万㎡，供需平衡，销售均价全年保持稳中上扬。住宅为成交主力，占总销量的72%，而其余四物业表现较为低迷，单盘引导量价走势明显。

普通住宅：全年销售173.72万㎡，其中仓山区成交量达六成，为2010年商品住宅竞争的主战场；普通住宅套均面积相比09年略有回落，全年套均面积约为110㎡，随着单价的提高，套均总价全年亦保持稳中上扬态势；90-150㎡的首改型产品，供销两旺，占据住宅市场供需的半壁江山；总价方面130万以下产品成交占比最大，表明市场上低总价的刚性需求及改善型产品为主流需求。

版块市场：金山版块为各大版块中表现最为抢眼的一个，是同时在售项目最多的版块，版块住宅全年新增供应65.23万㎡，销售71.48万㎡，占全市住宅销量的41%，均价为9804元/㎡。而市中心版块则凭借其得天独厚的地段和完善配套优势成为均价最高的版块，全年新增供应20.27万㎡，销售20.15万㎡，均价为17320元/㎡，价格保持高位，但由于在售产品有限，其成交量较低。江滨版块是全市最具景观优势的版块，这也使之其均价仅次于市中心版块，全年新批30.37万㎡，销售17万㎡，均价为15310元/㎡。仓山版块（含老仓山及城南），属于福州重点发展的东部新城，目前在售项目较少，但未售项目及地块较多，其未来发展潜力将吸引更多人到仓山置业。西区版块、东区版块、马尾版块及北区版块在售项目较少，单盘决定版块量价走势。

未来福州房地产市场展望分析

1、  政策从严，调控现行政化趋势

   全年来看，整体宏观经济保持企稳回升态势。未来宏观经济将继续企稳，政府意在控制GDP增长速度，提高GDP增长质量，而CPI未来一段时间仍将保持高位，通货膨胀压力巨大；

   今年以来面对不断攀升的房价，政府出台一系列史上最严的调控措施，从年初“国11条”二套房贷首付不得低于40%到3月中旬国土部加强土地监管的“国十九条”、二套房认房又认贷、4月份“国十条”50%首付、年内两次加息、9月底“国五条”之后各地出台的限购、提高公积金贷款、6次提高存款准备金率等等，在此作用下，房价过快上涨的势头得到一定的遏制，宏观调控效果有所显现；

   在宏观经济继续企稳、CPI高涨、房价上涨仍存在较大压力情况下，对地产调控中、短期内仍持高压态势；

   从长期来看，目前调控逐渐呈现行政化手段趋势，限贷、限购乃至预售资金监管、限价、房产税等措施将是未来政策调控加码的主要方向，另一方面加息也将是政府控制CPI和地产调控的重要手段；

2、  土地放量巨大，东部新城是未来重心

     福州城市建设加快，房地产进入快速发展阶段，土地出让规模不断扩大，土地平均成交楼面价总体呈上升趋势；

     未来，市中心旧城改造、晋安新城和东部新城是商住用地出让的重点区域，现有房价与土地平均成交楼面价相互作用拉升未来土地价格；

     2011年土地出让方向：鹤林新城地块将分块出让(原2800亩地块)，东部新城及旧屋改造项目(包括：太平汀州、洋下新村等)。

3、  市场进入深度博弈期，房价走势不确定性因素增加

     近两年大规模的土地放量，2011年将逐步进行市场放量，未来竞争十分激烈；

     保利、世纪金源、建发等品牌房企的加入，一方面有利于房地产市场整体水平的提升，但同时各品牌开发商依托品牌优势、产品优势以及先进营销理念等综合优势在竞争中占据有利位置，中小开发商将面临更为激烈的竞争环境，市场重新洗牌在所难免；

     政策持续高压下，不排除部分开发企业在资金压力下，局部出现一定幅度乃至大幅促销降价难以避免，市场或也因此进入新一轮价格调整期。