房地产估价技术报告

一、个别因素分析

1.交通条件及周边配套设施

估价对象坐落于福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号，鳌峰苑小区临区域内主要道路有鳌兴路、福光南路等，小区附近有56路、59路、112路、126路、129路等路公交车通过，交通比较便捷，小区环境一般。小区周边有台江第三中心小学鳌峰分校、福州八中鳌峰初级中学、福州三十八中、鳄鱼公园、永辉超市、鳌峰医院等，生活配套设施比较完善。

2.建筑物基本情况

本次估价对象为福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号鳌峰苑15#楼404单元房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖榕房权证R字第0514956号〗，估价对象为钢混结构，屋面为坡屋面。建成于2003年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上4层，户型为两室两厅两卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为100.92平方米，层高为2.8米。

3.估价对象的产权状况

根据《房屋所有权证》〖榕房权证R字第0514956号〗，证载房屋所有权人为余依偙，证载建筑面积为100.92平方米。该房产为普通商品房，钢混结构，土地使用权年限为70年。

二、区域因素分析

估价对象位于福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号鳌峰苑15#楼404单元。鳌峰街位于台江区东部，东面、北面与晋安区交界，由闽江北岸九孔闸沿光明港至连江路西侧光明港支流向南至东滨一桥。鳌峰苑小区正门对面是光明世家小区，西南方永辉超市和福建海洋职业技术学院，委估对象地处二环至三环之间，繁华程度欠缺，交通方便，周围环境一般，未来发展潜力较大。

三、市场背景分析

今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。

上半年全市完成房地产开发投资278.60亿元，同比增长103.7%，增速比一季度加快36.57个百分点。房地产投资占全市同期城镇以上固定资产投资比重为29.85%。拉动房地产投资增长的因素：一是开发企业购地热情高，土地购置大幅增长，上半年房地产开发企业土地购置费147.65亿元，同比增长3.65倍。土地购置面积达184.84万平方米，同比增长1.8倍，二是旧屋区危旧房改造力度加大，五城区完成危旧房拆迁354万平方米带动扩大了投资规模。

商品房销售产生较大波动，呈逐月下降态势。据有关方面统计，今年上半年，市区商品房成交面积148.87万平方米，同比下降39.57%。市区商品房签约套数18634套，比去年同期减少40.3%，其中住宅9568套，比去年同期减少61.4%。房地产新政改变了市场预期，直接影响了市场成交量。非住宅占商品房销售总套数的49%，比去年同期21%提高了27个百分点，销售面积占比从去年同期的14%上升至29%，提高15个百分点。

二手房交易量继续下滑。据有关方面统计数据，上半年市区二手房成交19803套，成交面积214.91万平方米，成交金额76.01亿元，分别比去年同期增长1.62%、30.78%和44.4%，其中二手住宅交易15794套，成交面积155.62万平方米，成交金额56.62亿元，分别比去年同期增长9.32%、11.13%和18.93%。但“国发10号文件”出台后，二手房实际成交量呈逐步下降趋势。6月份市区二手房成交3112套，成交面积35.27万平方米，环比分别下降12.54%和11.45%，其中二手住宅交易2364套，成交面积23.07万平方米，环比分别下降17.75%和18.63%。

未来推动市场发展得有利因素：一是福州作为海西发展得省会城市和宜居城市，特别是福州实施“一区两翼多极”的发展布局，动车组开通运行和地铁开工建设有效地提升福州发展竞争力，扩大了发展空间。二是随着经济结构调整，现代服务业的加速发展，将带动了商业、商务地产的发展；三是政府加快重点项目建设，包括旧屋区改造，将推动拆迁安置房建设；四是保障性住房建设力度加大，不但可以拉动投资，也有利于改善市场供应。

四、最高最佳使用分析

房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种可能的使用。最高最佳使用分析真正体现估价的客观性。估价对象现状用途为住宅，与其所处区域配套设施功能相符，根据同一区域内物业使用状况及未来发展趋势，估价对象按照现状用途继续使用最为有利。

五、估价方法选用

房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、重置成本法等，根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，本公司接受委托后，估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，为使评估科学、合理、客观、公正，经反复研究，选取市场比较法作为本次评估的基本方法。

市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的基本计算公式为：

房地产价值=可比实例房地产价格×交易情况修正系数

×交易时间修正系数×区域因素修正系数

×个别因素修正系数

六、估价测算过程

根据市场法测算出估价对象的市场价值，最终求得估价对象房屋建筑物的总价值。

1、选择估价交易实例

评估人员通过市场调查，经比较选择地理位置、结构、用途相近的三个比较实例。

案例A: 鳌峰苑小区一套3室2厅2卫住宅，所在楼层6层（总层数7层），竣工时间2003年，建筑面积134平方米，交易时间2010年5月，出售价格69.8万元，正常交易。

案例B: 鳌峰苑小区一套4室2厅2卫住宅，所在楼层6层（总层数6层），竣工时间2003年，建筑面积151平方米，交易时间2010年1月，出售价格80.3万元，正常交易。

案例C: 榕江新天地一套3室2厅1卫住宅，所在楼层一层（总层数八层），竣工时间2004年，建筑面积98平方米，交易时间2010年3月，出售价格60万元，正常交易。

　比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。

表1.房地产交易实例调查表

物业类型：住宅

2、价格影响因素比较

将可比实例与估价对象住宅单元的价格影响因素进行比较，如下表：

表2.房地产交易实例价格影响因素说明表

3、可比实例建立价格可比基础：

根据选择出可供比较的实例的相关信息，由于估价结果不含其室内二次装修价值，可比实例A、B、C成交时均为低档装修，故应将可比实例A、B、C的成交价中剔除其二次装修的价值。

表3.各可比实例剔除二次装修后的价格

4、因素修正

将可比实例与估价对象相比较从交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四个方面进行修正得出如下系数：

（１）、交易情况修正：

交易实例Ａ、Ｂ、Ｃ均为正常交易，不进行交易情况修正，修正系数为100/100。

（２）、交易日期调整：

根据本公司掌握的资料结合福房指数，估价对象同一供求圈内的类似房地产价格从2009年01月至估价时点，平均每月比上月涨幅取0.5%。可比实例A、B、C分别距估价时点8个月、12个月、10个月，故交易日期调整系数如下：

可比实例A：（1+0.5%）8= 1.04

可比实例B：（1+0.5%）12= 1.06

可比实例C：（1+0.5%）10= 1.05

（３）、区域因素调整：

以估价对象的区域因素为准，可比实例比估价对象好的调整值为正，差的调整值为负，具体调整如下表4：

（４）、个别因素调整：

以估价对象的个别因素为准，可比实例比估价对象好的调整值为正，差的调整值为负，具体调整如下表5：

5、比准价格计算（表6）

由于可比实例比准单价较接近，故采用简单算术平均数求取估价对象的比准单价:

（5263+5541+5545）÷3=5450（元/平方米）

6、鳌峰苑15#楼404单元市场价值求取：

鳌峰苑15#楼404单元建筑面积为100.92平方米，则：

5450×100.92=550014（元）。

7、卖方相关税费预扣：

由于本次估价为委托方申请按揭贷款使用，故本次估价在进行相关税费测算时，以假设委托方在估价时点获得估价对象产权为前提进行测算。本次估价所测算的相关税费指针对本次估价目的，假设估价对象抵押权在估价时点实现时，处分该房地产时卖方发生的相关税费。

估价对象单元建筑面积为100.92平方米，单元单价为5450元/平方米，为普通住宅，根据福州市现行房地产交易的相关税费规定，估价对象若在估价时点进入市场以本次估价市场价值进行交易，需缴纳如下税费：交易手续费3元/平方米, 营业税及附加5.55%，个人所得税1.0%，即：

单元相关税费=550014×(5.55%+1.0%)+3×100.92=36328.68（元），取整为36329元。

综上所述，若本估价对象抵押权在估价时点实现时，处分该房地产时卖方发生的相关税费为36329元。

8、预扣除卖方相关税费后评估额

单元预扣除卖方相关税费后评估额=550014-36329=513685（元）。

税后房地产单元单价=513685÷100.92=5090（元/平方米）。

综上所述，估价对象扣除相关税费后评估额为513685元。

七、估价结果确定

根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用市场法，经过分析和测算，确定估价对象福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号鳌峰苑15#楼404单元房地产，在估价时点的房地产市场价值为人民币伍拾伍万零壹拾肆元整（小写：¥550014元），房地产单元单价为5450元/平方米；针对按揭贷款目的，预先扣除卖方相关税费后的评估额为人民币伍拾壹万叁仟陆佰捌拾伍元整（小写：¥513685元），税后房地产单元单价为5090元/平方米。

福建工程学院工程管理系

二○一一年一月五日