浅谈中国房地产发展的前景

中国房地产市场发展的历史

第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

最早是1978年 至今已经走过了30年历史

发展前景

三大猜想

中央政府这次对房地产市场的调控，目的就是稳定房价。明确了这一点，那么不管外部的经济形势如何动荡，房价的暴涨暴跌都将是不被政策所放任的。在我看来，“平稳”的一个基本标准是房价涨幅不超过10%，跌幅不超过15%。需要注意的是，暴跌和暴涨同样不能被政府所接受。一旦市场出现暴涨或未能达到稳定的目标，后续的政策肯定会持续出台，而如果市场出现暴跌，只要取消或放松以前执行的政策即可。以专家的判断，此次整个调控的周期会加长，可能不会是一两年的事情，一线城市房价的跌幅会控制在15%以内，二线城市由于上涨的时间较晚，未来跌幅应该会更小一些。

未来两年内，开发商的战略步伐应以稳健为主，稳中求进，坚守“现金为王”的观念，维持现金流的财务安全底线，保证自己在动荡的时期能够生存下来，此时的大忌是“铤而走险”地赌政策的变化，今天的“保守”正是为自己购买一个未来发展的权利和机会，否则等一切恢复常态的时候，可能自己已经失去了在这个行业的话语权。

猜想一：REITS牵手保障房

从目前的情况来看，政府的此次调控还不会因为近期国际经济形势的恶化而松动。前不久，央行提高存款准备金率就一下子冻结了9000亿元资金，这说明政府对于影响到整个经济形势的货币政策都并没有松动，就更不会在短期内放松对房地产这一市场的调控。另外，对房地产的扶植政府有一个“一箭双雕”的办法，那就是保障房建设。这一方面解决了民生的问题，另一方面也可以通过投资拉动GDP，可以对商品房的投资有一个替代效应。当然，这一块的资金从哪里出，将是政府需要认真考虑的一个新问题。地方平台的融资已经提上日程，也有声音开始质疑地方政府的偿债能力，今后保障房融资方式的变革等一系列问题都需要政府去解决。在我看来，像REITs这样的产品将来并不会先对商业地产市场开放，而会最先投入到保障房市场中去，以解决保障性住房融资渠道的问题。

保障房目前可以说占据了整个市场的“半壁江山”，关注度很高。今后这一领域可能出现的问题主要集中在分配、质量和后续的融资上。但只要这个方向是对的，就要坚定地走下去。

将来应该建立以公租房为主的保障房体系。保障性住房解决的应该是“安居”的问题，就不应该把土地增值的利益附加给房屋的使用对象。如果一件商品不是按市场价值定价、即它的性质被扭曲之后，就一定会产生配额、腐败等现象，保障房的使用者如果额外获取了商品价值，就必然会出现寻租等情况。因此保障房只保障房屋使用者最基本的居住权利就可以了，而不该产生增值。另外，地方政府拿出土地进行保障房建设的时候，就意味着损失了一大笔的土地红利，公租房就可以解决这一矛盾，地方政府掌握着产权，将其证券化，开发商的资金就有可能进来。

猜想二：

融资环境对优秀房企松动

在金融信贷环节，未来一两年内不排除这种可能性：银行会对业内的一些优秀企业有所松动，在诸如A股市场或公司债等方面为它们提供相关便利。目前房地产行业鱼龙混杂，不管有没有开发能力的企业都在不断涌入，但很多企业的成本控制能力、资金周转能力都是很低效的，是在低效地配置资源，给先进的企业在融资方面开一道口子，让它们有资金去收购这些专业度低下的企业，对于提升整个行业的质量水平是有很大好处的，可以挤出存量土地，增加市场供应，也有利于这一行业能够在一定程度上把房价降下来。

未来这一市场的集中度一定会是一个加速提高的趋势。目前排在全国前十的房企市场占有率是10%左右，两年以后，这一数据一定会提升。2008年未能实现“百日剧变”，是因为那一年本来就是一个被外部因素干扰了的“未遂的调控”。而如今，本身这一行业就是一个加速集中的阶段，再加上特殊的政策，因此情况会完全不同。任何一个行业每一次的外部动荡，其结果一定是加速这一行业的市场集中度。

猜想三：

商业地产融资收紧

近一年来，商业地产领域表现出来的是一种货币驱动下的盲目冲动。这种盲目性至少体现在两个利益主体上，一个是作为卖地方和规划方的地方政府，这种矛盾导致其动机已经不纯；另一个是开发商，因为商业地产拿地比较便宜，很多企业没有做过商业地产也会盲目介入。和住宅市场相比，我国的商业地产总量上并没有明显的供求失衡的情况，它主要的问题是结构性的失衡。这种失衡首先表现在业态升级方面，比如在二三线城市的某个区域，它可能缺的是一个SHOPPINGMALL的概念；其次是由于城市区域规划发生改变而造成的失衡，比如城市中心向外延伸、修建了城铁，空间结构的改变造成了新的需求。

商业地产领域目前这种货币过剩驱动下的一哄而上，将直接导致未来5年内开发黄金期已近尾声而进入存量重组黄金期。而这几年也将是验证这些开发商后期运营的阶段。一些运营高手将凭借他们的运营能力，再加上资本的作用进行新一轮的重组兼并。在国外许多地区，比如100万规模人口的城市应该在什么位置有一个多大的购物中心都是有严格的规划的，以避免将来出现空置，但我国有些地方政府不作为，甚至蓄意追求大型商业项目的量化指标。目前很多城市和地区的商业地产规模从总量上看已经出现过剩，因此将来必然会有一些项目死掉，这是现在就完全可以分析出来的。而商业地产日渐浮出水面的这些隐患，会导致今后银行更关注这其中的金融风险，可能会对商业地产项目的融资和抵押评估方面进行一定的政策调整。

总的来说,未来两年内，开发商的战略步伐应以稳健为主，稳中求进，坚守“现金为王”的观念，维持现金流的财务安全底线，保证自己在动荡的时期能够生存下来，此时的大忌是“铤而走险”地赌政策的变化。