呼和浩特市房地产市场调研报告

来源:我要调查网 发布时间:2012-06-18 16:39:25 浏览:4158次
呼和浩特市房地产市场调研报告

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【报告作者】德意志第三帝国元首

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【报告描述】[ 地理位置 ]:呼和浩特位于中国北方内蒙古自治区中部的土默川平原上,北依阴山,南濒黄河,市区平均海拨1050米。总面积17224平方公里,其中城区规划面积2054平方公里,建成区面积120平方公里。呼市距首都北京500余公里,距天津港800公里,是内蒙古自治区的首府,是自治区的政治、经济和文化中心,也是我国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一。

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呼和浩特市房地产市场调研报告

目 录

壹、呼市宏观经济状况分析…………………………………………………………3

一、简介………………………………………………………………………………3

二、呼市主要经济指标分析…………………………………………………………4

三、城市规划…………………………………………………………………………7

四、呼市房地产业概况………………………………………………………………8

贰、呼市各区房地产个案分析………………………………………………………10

一、玉泉区……………………………………………………………………………10

二、赛罕区……………………………………………………………………………13

三、新城区……………………………………………………………………………22

四、回民区……………………………………………………………………………29

五、重点个案对比分析………………………………………………………………34

六、小结………………………………………………………………………………40

叁、呼市消费者调查分析……………………………………………………………41

肆、综合结论…………………………………………………………………………49

1​ 呼市宏观经济状况分析

1​ 简介:

[ 地理位置 ]:呼和浩特位于中国北方内蒙古自治区中部的土默川平原上,北依阴山,南濒黄河,市区平均海拨1050米。总面积17224平方公里,其中城区规划面积2054平方公里,建成区面积120平方公里。呼市距首都北京500余公里,距天津港800公里,是内蒙古自治区的首府,是自治区的政治、经济和文化中心,也是我国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一。

[ 气侯 ]:呼和浩特地处中温带内陆地区,属西北大陆性气侯,雨热同季,四季分明、昼夜温差大。年平均气温在6°C左右,年均日照数为3000多小时,年降雨量350至500毫米。

[ 面积 ]:呼和浩特市辖四区四县一旗,即新城区、回民区、玉泉区、赛罕区、托克托县、清水河县、武川县、和林格尔县及土默特左旗。

[ 人口 ]:全市常住人口为258万,其中市区人口为150多万,是一个蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克等36个民族聚居的城市。由于各民族间的生活习性和宗教信仰的不同导致了各民族间在长期的生活中产生了诸多不和谐的因素,其中由以回族人民与其他民族生活习性冲突最为严重,回民在当地经常受到排挤。

二、呼市主要经济指标分析:

改革开放以来,呼和浩特在各个领域都取得了较大成绩。特别是伴随着国家实施西部大开发战略的脚步,呼和浩特的社会和经济发展步入了快车道,取得了前所未有的成绩,综合实力显著增强。截止2005年底,首府地区生产总值完成704亿元(这是根据全国经济普查后,国家统计局规定的新的国民经济核算办法,经初步核算的数据),发展速度连续5年在全国省会城市中保持第一。经济总量在全国5个少数民族城市中位居第一。与“九五”期末相比,前移了2个位次;在西部12个省会城市中居第4位,前移了3个位次;在全国27个省会城市中居第18位,前移了4个位次。人均生产总值按常住人口计算,由2000年的8480元提高到31000元,年均增长33%。财政收入达到81.6亿元,超“十五”调整计划36亿元的1.2倍,年均增长31.7%,五年实现了翻两番。

2006年是内蒙迎接自治区成立60周年的各项工作的关键之年。今年呼市经济社会发展的主要预期目标是:地区生产总值达到900亿元,增长25%;固定资产投资达到600亿元,增长43%;引进区内外资金400亿元,增长45%;城镇居民人均可支配收入达到14200元,增长17%;居民消费价格涨幅控制在3%以内;城镇登记失业率控制在4.2%以内;人口自然增长率控制在8‰以内。

历年国民生产总值对比表: 单位:亿元

历年人均国民生产总值对比表: 单位:元

历年人均可支配收入对比表: 单位:元

历年固定资产投资对比表: 单位:亿元

(以上数据均来自呼和浩特市统计年鉴)

结论:

从上述的统计数据我们可以看出,近年来呼市的经济发展迅速,各项经济指标均平稳快速增长,经济增长速度在全国名列前茅。这一方面反映出呼市的改革取得了巨大成果,同时也反映出呼市的发展基数较低,与东南沿海城市相比呼市的经济水平依然较为落后。

这种发展状况为房地产业的发展提供了良好地契机。首先,城市发展扩容、改造需要大量的固定资产投资,政府会大量引入资金,并给予更多的优惠政策,房地产投资自然会得到政府的鼓励。其次,由于近年呼市经济快速发展,市民的生活水平得到了大幅的提高,人均可支配收入不断增加,人们会对现有的老房、民房的居住条件感到不满,向往改善自己的住房条件,这为房地产业的发展提供了巨大的市场。再次,呼市是较为落后的西部城市,房地产业起步晚,房地产开发的成本较低,但是据统计呼市居民的可支配收入在全国已排在中等行列,这为房地产开发商提供了巨大的利润空间。综上所述,呼市的房地产业在未来会有很大的发展空间,目前正处在发展的初期有利于入市。

三、城市规划:

为迎接自治区成立60周年,确保到2007年实现“大变化”,呼市规划了一批重点工程,简称“44331”工程是指“四区、四个中心、三带、三园”和一批中高档住宅小区的工程总称。“四区”指商业核心区、行政中心区、蒙元文化特色景观区和历史文化特色区。“四个中心”指体育中心、会展中心、文化艺术中心、现代物流中心。“三带”指二环路特色景观带、环城水系景观带、城市绿色带。“三园”指蒙古风情园、南湖湿地公园、野生动物园。打造成吉思汗大街、通道南路、大南街、东影路4条档次高、民族特色浓郁的景观街道,以及观音庙、大召、五塔寺、大东街等8个文化景点;

目前包括内蒙古博物馆(乌兰恰特大剧院)、体育馆、体育场、国际会展中心、成吉思汗大街特色景观区等均已开工建设,游乐园建设基本完工。市政基础设施和公用设施建设步伐加快,引黄入呼、集中供热、天然气入呼、二环路、地下管网改造等一批重点工程的组织实施,使呼和浩特市基础设施建设有了很大改观,城市的承载能力和可持续发展能力得到较大提高。新市区开发建设有较大进展,中山西路商业街改造取得明显成效,中央商务区标志性项目已经启动。

从呼市总体规划来看,是要重点发展二环周边区域,扩大城区规模,加大对开发区的建设力度,同时内外兼顾,改造老城区,发挥其历史文化特色。目前多 个项目都已经围绕二环线开工建设,整个城市的发展向城区的东 南和北部倾斜。

四、呼市房地产业概况:

呼市房地产业可以说是严重滞后于东南沿海发达城市。该市房地产业是借助于国务院颁发的04年“8.31”大限,才正式宣告步入市场化。2004年11月,在呼和浩特市政府的机构设置中,原呼和浩特市土地收储中心由该市国土局下属机构调整为市政府直属机构——它的主要领导由呼和浩特市分管城建的副市长兼任。按照定义,这个机构承担的任务是:代表市政府垄断一级土地市场,实现土地统一规划、收购、储备、征收、出让,从而建立规范有序的市场化土地市场运作秩序——而这个机构存在的政策基础便是国务院的“8.31”规定,即国有土地必须通过招标、挂牌、拍卖的程序出让。呼和浩特这场政府机构职能调整后,一个明显的趋势就是将土地统一收归政府运营,这将会使政府强行拉高土地价格成为可能。而数据证实了这个可能性,目前呼和浩特市土地出让价格由2004年底的每亩30万元左右提升到每亩约50万元,同时该市投入建设的中高档楼盘比例明显增加,商品房均价也从2004年的1590元每平方米提升到2005年11月末统计的2833元每平方米。

2003年呼市房地产完成投资27.4亿元,比上年增长12.3%。其中,住宅完成投资12.4亿元,增长3.99%;商业营业房完成投资9.3亿元,增长51.3%。商品房施工面积342.0万平方米,减少4.2%。在商品房投资增长的同时,销售有所增长。商品房销售面积137万平方米,增长13.2%,已实现成交额21.3亿元,增长15.4%。

2005年呼和浩特市房地产开发完成投资近40亿元,同比增长35.7%,其中:完成商品房投资25.7亿元,同比增长20.5%。商品房中,完成住宅投资24.3亿元,同比增长81.8%,住宅施工面积393万平方米 ,同比增长84.4%。实现商品房销售额14.9亿元,同比增长37.4%。

历年房地产投资额对比表: 单位:亿元

今年呼市房地产开工面积将超过300万平方米以上,人均住宅面积将达到26.9平方米,政府将组织建设100万平的经济适用房。目前呼和浩特市区用地的出让均价达到50万人民币/亩以上,市中心黄金商业用地最高则可以卖到300万以上。

从近年来呼市房地产发展状况来看,呼市的房地产业呈现出如下特点:

1​ 起步较晚,04年之前还处在初级阶段,房价基数较低,没有受外地开发商的足够重视。

2​ 依靠政府的调节,发展迅速。07年是内蒙自治区的60周年大庆,政府为提高政绩大力扶植房地产开发企业,从而促进城市发展,改造城市面貌。

3​ 房地产业已经开始正规化,市场化,许多的外地资金已经开始大量注入该市场,竞争开始日益激烈,开发的成本不断提高,风险加大。

贰、呼市各区房地产个案分析

一、玉泉区:

玉泉区,位于呼和浩特市西南部,全区辖一乡一镇七个办事处,总面积 270平方公里,总人口27万人,是以蒙古族为主体的多民族聚居区。玉泉区是呼和浩特的发祥地,是一个有400多年历史的古老城池。改革开放以来,特别是伴随着国家西部大开发战略的实施, 玉泉区充分发挥地区比较优势,构筑起了以轻纺工业为主,建材、医药、食品、生物饲料等高科技行业辅助的工业经济体系。

重点发展领域
  1、乳品业的上、下游产业。包括奶牛养殖、良种培育、性别签定及奶牛的乳腺炎防治,彩印包装;

2、旅游资源综合开发;

3、电力、电网建设的相关配套产业;

4、工业园区基础设施建设;

5、生物医药产业及其新品开发项目;

6、轻纺、微电子及信息产业;

7、金融、保险及仓储、物流业;

8、城中村和老城区改造开发。

楼盘名称

新天地广场

售楼电话

3368222

区域地段

呼市鄂尔多斯大街1号(与昭君路交汇处)

发展商

内蒙古多凌置业有限责任公司

代理商

——

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

——

占地面积

——

项目属性

公寓

建筑风格

简约式小高层

栋数

1

层数

15

绿化率

——

总套数

400余户

销售率

40%

物业费用

1元/平米.月

楼盘结构

——

取暖方式

地暖

朝向

——

销售起价

住:2600元

均 价

住:2900元

最高价格

住:3200元

商:23500元

商:——

商:——

开盘时间

05年

竣工时间

现房

工程进度

——

车位

7万元

户型结构

一房一卫一厨、二房一卫一厨

面积范围

36.15——150平方米

主力

户型

一房一卫一厨

点/特

1​ 主力面积小,总价低;

2​ 买房送家用电器,如电冰箱;

3​ 外立面彰显高贵,大堂装修豪华;

4​ 地处玉泉区两条主干道的交汇处;

1​ 户型不合理,面积过小;

2​ 人口密度过大;

3​ 底层采光效果差;

楼盘名称

汇豪天下

售楼电话

6306108,8908888

区域地段

县府街大桥旁

发展商

内蒙古西子房地产开发有限公司

代理商

呼市莲禾房地产经纪有限公司

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

218950 平方米

占地面积

17万平方米

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代典雅

栋数

——

层数

多层、小高层

绿化率

35%

总套数

1200余户

销售率

一期90%

物业费用

0.5元/平米.月

楼盘结构

一梯两户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:2250元

均 价

住:2700元

最高价格

住:3200元

商:——

商:——

商:——

开盘时间

一期04年

竣工时间

——

工程进度

现房

车位

6-7万元

户型结构

二房二厅一卫一厨;三房二厅二卫一厨;四房二厅二卫一厨;

面积范围

90——230平方米

主力

户型

三房二厅二卫一厨

点/特

1​ 规划有10000平方米水系景观,4000平方米会所,2000平方米综合超市及西河沿路时尚休闲一条龙街,设有洒吧、茶吧、咖啡吧、兼顾生活、休闲、购物;

2​ 小区绿化面积较高;

1​ 地理位置过偏;

2​ 周边生活设施不够齐全;

二、赛罕区:

呼和浩特市赛罕区是呼和浩特市重新区划后的一个新型城区,2000年6月挂牌成立。它地处呼和浩特市东南部,全区总面积1013.1平方公里(城区面积14.5平方公里),总人口34.2万人(非农业人口20.7万人),辖7个乡镇,5个街道办事处。区划前,是一个典型的农区,以农业经济为主,1999年初全区实现国内生产总值23.2亿元,实现财政收入9750万元,其中地方财政收入8629万元。区划后,呼和浩特市赛罕区由以前单纯的农区变成既有农村又有城市的新型城区,并且城区面积居市四区之首。呼和浩特金桥经济技术开发区(以下简称金桥开发区)作为新市区的雏形,于2000年11月28日创建,2001年12月11日被内蒙古自治区人民政府批准为自治区级开发区,并实行封闭管理,行使盟市级管理权限。开发区又划分为新市区和工业区两部分。其中,新市区规划面积30平方公里,南到小黑河北岸,西到呼伦南路南延伸段,东接如意开发区,北接市区;工业区规划面积13.6平方公里,北起小黑河南岸,南到炼油厂、内蒙化肥厂以南。

楼盘名称

学府康都

售楼电话

8907788

区域地段

大学西路,人民路交叉口

发展商

呼市仁和房地产开发有限公司

代理商

北京大观国际商务策划有限公司

设计单位

内蒙古新雅建筑设计有限公司

物管单位

——

建筑面积

——

占地面积

——

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代典雅

栋数

8

层数

小高层、高层

绿化率

——

总套数

224套

销售率

40%

物业费用

1.2元/平米.月

楼盘结构

一梯两至三户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:4400元

均 价

住:4700元

最高价格

住:5000元

商:——

商:——

商:——

开盘时间

05年6月

竣工时间

07年1月

工程进度

主体的60%

车位

6-7万元

户型结构

三房二厅二卫一厨;四房二厅二卫一厨;五房二厅二卫一厨;

面积范围

140——235平方米

主力

户型

三房二厅二卫一厨(150平方米)

点/特

1​ 车流与人流的有机分流

2​ 楼体高低错落,虚实有致,短板式高层,获取充足阳光

3​ 特别设计围墙处理(软墙)

4​ 单元入口设酒店式大堂

5​ 靠近呼市的大学区

1​ 户型偏大

2​ 房屋总价高

3​ 绿化面积小

楼盘名称

桥华世纪村(二期)

售楼电话

4310068

区域地段

发展商

内蒙古巨华房地产开发集团有限公司

代理商

北京长河房地产经纪有限公司

设计单位

中国建筑研究设计院

物管单位

——

建筑面积

75万平方米

占地面积

53.294公顷

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代

栋数

——

层数

多层、叠拼

绿化率

40%

总套数

总规划4857户

销售率

二期50%

物业费用

(一期)0.7元/平米

楼盘结构

——

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:2800元

均 价

住:3200元

最高价格

住:3900元

商:——

商:——

开盘时间

二期05年8月

竣工时间

——

工程进度

现房销售

车位

(一期)7万元

户型结构

三房二厅二卫一厨;四房二厅二卫一厨;五房二厅二卫一厨;

面积范围

130——270平方米

主力

户型

三房二厅二卫一厨(130平方米)

点/特

1​ 国家康居示范工程

2​ 规模大,规划完善

3​ 地理位置优越,紧靠农业大学

4​ 周边配套齐全

5​ 政府政策扶持

1​ 单价偏高,没有小户型

2​ 二室朝北,一室朝南,布局不够合理

楼盘名称

金桥国际

售楼电话

3365777/888/999

区域地段

南二环路,昭乌达路,政府广场东面

发展商

内蒙金乐园房地产开发有限公司

代理商

北京联合创展

设计单位

同济大学.林同炎李国豪土建工程咨询有限公司

物管单位

——

建筑面积

——

占地面积

6万平方米

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代板式住宅

栋数

5

层数

多层、小高层

绿化

4000平方米

总套数

200余户

销售率

30%

物业费用

1元/平米

楼盘结构

二梯三户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:2650元

均 价

住:3100元

最高价格

住:3400元

商:——

商:——

商:——

开盘时间

05年12月

竣工时间

06年11月

工程进度

主体50%

车位

——

户型结构

二房二厅一卫一厨;三房二厅二卫一厨;四房二厅二卫一厨

面积范围

91——168平方米

主力

户型

四房二厅二卫一厨

点/特

1​ 地处金桥开发区,规划优势明显

2​ 户型设计合理,板式房,小进深、大面宽,全明

3​ 布局错落有致,采光效果好

4​ 小区人车分流

1​ 周边生活配套严重匮乏,人气不足

2​ 小区规模小,影响力不够

楼盘名称

新希望家园

售楼电话

2282666/777

区域地段

昭乌达路,世纪路

发展商

四川新希望集团.锦官置业

代理商

——

设计单位

中国建筑研究设计院

物管单位

——

建筑面积

72万平方米

占地面积

40万平方米

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代

栋数

——

层数

多层、叠拼、独栋、小高层

绿化率

38%

总套数

规划5000余户

销售率

二期50%

物业费用

——

楼盘结构

——

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:2650元

均 价

住:3200元

最高价格

住:3900元

商:——

商:——

商:——

开盘时间

04年9月

竣工时间

二期06年9月

工程进度

——

车位

(一期)6——7万元

户型结构

一房一厅一卫一厨;二房二厅二卫一厨;三房二厅二卫一厨;四房二厅二卫一厨;五房二厅二卫一厨;

面积范围

50——500平方米

主力

户型

三房二厅二卫一厨(130平房米)

点/特

1​ 规模大,规划完善

2​ 理位置优越,紧靠政府广场

3​ 共分五期开发,投资60亿

4​ 户型齐全,产品外观优雅

1​ 价格偏高

2​ 中心景观面小

楼盘名称

东达城市广场

售楼电话

8902222/1111

区域地段

呼伦贝尔南路,健康路交汇处

发展商

内蒙古东达蒙古王置业有限公司

代理商

第一太平戴维斯

设计单位

加拿大CLC景观设计公司

物管单位

锦江酒店管理集团

建筑面积

302435.798平方米

占地面积

43368.42平方米

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代

栋数

7

层数

高层

绿化率

26.4%

总套数

800余户

销售率

60%

物业费用

2元/平米

楼盘结构

——

取暖方式

地暖

朝向

——

销售起价

住:4800元

均 价

住:5300元

最高价格

住:6000元

商:——

商:——

商:——

开盘时间

04年

竣工时间

06年9月

工程进度

——

车位

10万元

户型结构

复式户型为主

面积范围

50——150平方米

主力

面积

70平方米

点/特

1​ 该项目是07年自治区庆典重点项目,政府政策扶持

2​ 酒店式管理,酒店公寓交房标准

3​ 4.4米层高,付一层价格享受双倍空间

4​ 地处市中心黄金地段,生活配优越

5​ 以复式户型为主

1​ 栋距过小,采光效果不佳

2​ 地处市中心闹市区,噪音干扰严重

3​ 单价高,是呼市最高价

装修后单层仅2米高

楼盘名称

九合国际

售楼电话

6628999

区域地段

南二环路,昭乌达路

发展商

内蒙古九合置业发展有限公司

代理商

北京祥码置业有限公司

设计单位

中国国际工程咨询公司

物管单位

——

建筑面积

12万平方米

占地面积

57431平方米

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代

栋数

9

层数

小高层

绿化率

63%

总套数

365户

销售率

40%

物业费用

1.1元/平米

楼盘结构

一梯二户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:3050元

均 价

住:3300元

最高价格

住:3800元

商:——

商:——

商:——

开盘时间

05年9月

竣工时间

06年11月

工程进度

主体60%

车位

8—10万元

户型结构

三房二厅二卫一厨;四房二厅二卫一厨;五房二厅二卫一厨;复式房

面积范围

174——453平方米

主力

户型

四房二厅二卫一厨(200平方米)

点/特

1​ 北临赛罕区政府广场,是城市东移南拓的规划市中心

2​ 65米超大栋距,63%高绿化率

3​ 板式小高层、全明户型,一梯二户

4​ 设有高级会所

1​ 房屋面积过大

2​ 总价高,普通客户难以承受

3​ 周边生活配套不完善,出行不方便

楼盘名称

东润.豪景

售楼电话

2303333/2313333

区域地段

如意开发区乾坤金垠北20米

发展商

内蒙古东润集团

代理商

——

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

79327.3平方米

占地面积

7万平方米

项目属性

经济适用房

建筑风格

——

栋数

——

层数

多层

绿化率

35%

总套数

500户

销售率

70%

物业费用

0.4元/平米

楼盘结构

一梯二户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:1750元

均 价

住:2200元

最高价格

住:2500元

商:——

商:——

商:——

开盘时间

05年3月

竣工时间

06年8月

工程进度

主体80%

车位

6—7万元

户型结构

二房一厅一卫一厨;二房二厅一卫一厨;三房二厅二卫一厨

面积范围

80——130平方米

主力

户型

二房二厅一卫一厨(100平方米)

点/特

1​ 明设计、南北通透,有错层

2​ 视对讲,电子防火,24小时监控

3​ 单价合理

1​ 立面颇显庸俗,火柴盒式布局

2​ 周边生活配套不完善,地域偏远

绿化面积小,没有特点

楼盘名称

金桥佳园

售楼电话

4211550

区域地段

昭乌达路,世纪六路交汇处

发展商

内蒙古怡园地产

代理商

——

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

12万平方米

占地面积

57431平方米

项目属性

别墅

建筑风格

现代

栋数

——

层数

联排、叠加、小高层

绿化率

40%

总套数

100余户

销售率

40%

物业费用

1.5元/平米

楼盘结构

——

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:3680元

均 价

住:4400元

最高价格

住:5080元

商:——

商:——

商:——

开盘时间

05年3月

竣工时间

——

工程进度

现房

车位

——

户型结构

——

面积范围

200——400平方米

主力

户型

——

点/特

1​ 单价不高,易于接受

1​ 作为别墅项目,该小区绿化面积较小

2​ 没有中央景观,布局简单

3​ 外立面设计平庸

三、新城区:

新城区位于内蒙古自治区首府呼和浩特市东北部,全区总面积699.6平方公里,其中城区20.5平方公里,农区679.1平方公里。总人口409629人,其中城区人口284084人,农区人口125545人;有蒙、满、回、汉等38个民族,是满族聚居区。全区设1乡、1镇、7个街道办事处,30个行政村、55个社区居委会。区内驻有自治区、呼市两级党政军机关,呼和浩特火车站、长途汽车客运站以及邮电、通讯等机构。新城区是自治区和呼和浩特市的政治、经济、文化、教育、科技、交通及新闻、信息中心所在地,是呼和浩特市对外开放的窗口。新城区东西长40.5公里,南北宽37.4公里。

楼盘名称

家和小区

售楼电话

6506565

区域地段

海拉尔东路,兴安北路交汇处

发展商

内蒙古加禾房地产开发有限公司

代理商

——

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

——

占地面积

——

项目属性

经济适用房

建筑风格

——

栋数

6

层数

多层

绿化率

35%

总套数

250户

销售率

80%

物业费用

0.35元/平米

楼盘结构

一梯二户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:1900元

均 价

住:2050元

最高价格

住:2300元

商:——

商:——

商:——

开盘时间

04年12月

竣工时间

——

工程进度

现房

车位

——

户型结构

一房一厅一卫一厨;二房一厅一卫一厨;三房二厅二卫一厨

面积范围

40——140平方米

主力

户型

二房一厅一卫一厨(70平方米)

点/特

1​ 单价低,户型小易于接受

1​ 立面颇显庸俗,火柴盒式布局

2​ 没有绿化,小区物管不健全

3​ 户型很不合理,不是全明户型,卧室朝北,进深过大`

楼盘名称

海藤名苑

售楼电话

6561100

区域地段

海拉尔东路,兴安北路交汇处

发展商

呼市恒鑫房地产公司

代理商

——

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

9万平方米

占地面积

6万平方米

项目属性

普通住宅

建筑风格

——

栋数

18

层数

多层

绿化率

35%

总套数

550户

销售率

70%

物业费用

0.6元/平米

楼盘结构

一梯二户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:1950元

均 价

住:2150元

最高价格

住:2480元

商:——

商:3800元

商:——

开盘时间

05年1月

竣工时间

——

工程进度

现房

车位

——

户型结构

一房一厅一卫一厨;二房二厅一卫一厨;三房二厅二卫一厨

面积范围

80——140平方米

主力

户型

二房二厅一卫一厨(110平方米)

点/特

1​ 单价低,户型小易于接受

2​ 小区音乐喷泉式中央广场

3​ 小区建有5000平米的健身休闲场所

4​ 户型合理

1​ 地理位置较偏,周边环境较差

2​ 外立面简单

楼盘名称

芳汀园

售楼电话

4922890

区域地段

东风路535号

发展商

内蒙古常凯置业有限公司

代理商

——

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

——

占地面积

27万平方米

项目属性

经济适用房

建筑风格

——

栋数

——

层数

多层

绿化率

33.58%

总套数

1408户

销售率

90%

物业费用

0.5元/平米

楼盘结构

一梯二户

取暖方式

暖气片

朝向

南北

销售起价

住:——

均 价

住:2700元

最高价格

住:——

商:——

商:——

商:——

开盘时间

03年

竣工时间

——

工程进度

现房

车位

——

户型结构

一房一厅一卫一厨;二房一厅一卫一厨;三房二厅二卫一厨

面积范围

78——160平方米

主力

户型

二房一厅一卫一厨(110平方米)

点/特

1​ 开盘较早, 价格相对较低

2​ 地理位置较好,靠近蒙古展览馆

3​ 已经是尾盘

1​ 小区设计没有特色

2​ 物业管理不够现代化

3​ 户型设计有严重缺陷

楼盘名称

和成.金都园

售楼电话

4987321/2309111

区域地段

光华大街,东影北路交汇处

发展商

呼市和成房地产开发有限公司

代理商

深圳富阳地产策划

设计单位

呼市建筑勘察设计研究院

物管单位

呼市和成物业管理有限公司

建筑面积

——

占地面积

——

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代

栋数

4

层数

小高层

绿化

12000平方米

总套数

330户

销售率

50%

物业费用

1.元/平米

楼盘结构

一梯二户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:3280元

均 价

住:3500元

最高价格

住:3860元

商:——

商:——

商:——

开盘时间

05年7月

竣工时间

06年12月

工程进度

主体50%

车位

未定

户型结构

二房二厅二卫一厨;三房二厅二卫一厨;四房三厅二卫一厨;复式房

面积范围

90——268平方米

主力

户型

三房二厅二卫一厨(120平方米)

点/特

1​ 地处市中心,周边环境优越

2​ 户型比较合理

3​ 中心绿化面积达12000平方米

1​ 价格偏高

2​ 近邻两条主干路,噪音污染严重

楼盘名称

清芷园

售楼电话

8992266

区域地段

海拉尔东路,东段路交汇处

发展商

内蒙古千厦房地产开发有限公司

代理商

——

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

——

占地面积

——

项目属性

普通住宅

建筑风格

——

栋数

4

层数

多层

绿化率

——

总套数

200余户

销售率

——

物业费用

——

楼盘结构

一梯二户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:——

均 价

住:2500元

最高价格

住:——

商:——

商:——

商:——

开盘时间

06年5月

竣工时间

06年11月

工程进度

基础

车位

——

户型结构

——

面积范围

80——120平方米

主力

户型

二房二厅一卫一厨(90平方米)

点/特

1​ 户型较为合理,小进深大面宽

2​ 面积比较适中

1、价格偏高

楼盘名称

天骄领域

售楼电话

4931111/2222

区域地段

成吉思汗大街,首府广场

发展商

天津松江集团

代理商

香港中原

设计单位

中建集团

物管单位

——

建筑面积

9万平方米

占地面积

11万平方米

项目属性

普通住宅

建筑风格

情景洋房

栋数

——

层数

多层、联排

绿化率

40%

总套数

(一期)160户

销售率

40%

物业费用

1.1元/平方米

楼盘结构

一梯一户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:3100

均 价

住:3500元

最高价格

住:4000

商:——

商:——

商:——

开盘时间

05年10月

竣工时间

06年8月

工程进度

主体70%

车位

——

户型结构

三房二厅一卫一厨;四房二厅二卫一厨;复式房

面积范围

142——260平方米

主力

户型

三房二厅二卫一厨(150平方米)

点/特

1​ 该小区是呼市高品质住宅的代表,高绿化,0.88的容积率

2​ 外立面新颖,高雅,设计独特

3​ 近邻首府广场,周边环境优越

4​ 户型设计的十分合理,利用了每一寸空间,全明全透

5​ 超大景观阳台

6​ 优秀的物业管理配套,人性化设计

7​ 一期只有六栋

1​ 价格偏高,户型偏大,高总价,普通人不易承受

2​ 周边生活配套不够齐全

四、回民区:

回民区地处呼和浩特市城区的西北部,总面积175平方公里,城区面积19.47平方公里,耕地2万亩。总人口30万人,有22个民族,其中回族人口1.98万人,占全区总人口的8.6%,是回族聚居区。这里的回族保留了浓郁的伊斯兰文化气氛,虔诚而朴素的宗教信仰意识,城内十几所清真寺平日五次礼拜的热烈情景就是最有力的集中反映, 回族淳朴、善良、勤奋、彼此相见,互道“色兰”。 自古以来,回族对呼市经济的形成和发展作出了历史性的贡献。皮毛业的发展为农牧民的畜产品提供了销售渠道、驼运业为开拓“丝茶驼道”建立了不朽的历史业绩、奶牛养殖业开创了呼市乳品业的先河、传统清真饮食文化流传至今。这也为回民区良好的工业打下基础,如今,回民区已拥有化工、电力、机械加工、服装加工、食品包装、清真肉食品加工业等基础工业。回民区聚集了全国、内蒙及呼市各大企事业办事机构,内蒙电视台、电台、各大医院、广场等也都在回民区境内,呼市的10大公园中有7个就位于回民区。中山西路是内蒙级的商业街,商业街上聚集了肯德鳮、麦当劳、必胜客、北京华联和王府井百货、铜锣湾购物中心等商家。回民区旅游资源丰富,依托大青山绿化带,以乌素图召、国家森林公园为中心,开发了休闲娱乐、民族风情、召庙文化、农家观光为主题的旅游业。回民区现以发展成为呼和浩特市重要的商贸、文化、体育和医疗卫生中心。

楼盘名称

草原明珠

售楼电话

3673333/222

区域地段

海拉尔西路,巴彦卓尔路,金川开发区

发展商

大同市众鑫房地产开发公司

代理商

太原市恒达世行房地产顾问公司

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

(一期)10万平方米

占地面积

20万平方米

项目属性

普通住宅

建筑风格

——

栋数

20

层数

多层

绿化率

50%

总套数

460余户

销售率

65%

物业费用

0.4元/平方米

楼盘结构

一梯二户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:1750

均 价

住:1850元

最高价格

住:2050

商:——

商:——

商:——

开盘时间

05年5月

竣工时间

06年7月

工程进度

主体80%

车位

——

户型结构

一房一厅一卫一厨;二房二厅一卫一厨;三房二厅二卫一厨

面积范围

70——130平方米

主力

户型

二房二厅一卫一厨(90平方米)

点/特

1​ 错层户型设计,小进深

2​ 面积适中,低总价易于接受

3​ 高绿化率,号称青城艺墅

4​ 附有别墅式中央会所

1​ 地理位置较偏,生活配套设施不够齐全

2​ 楼间距较小,影响采光

楼盘名称

金海小区

售楼电话

3950033

区域地段

海拉尔西路,巴彦卓尔路交汇处

发展商

——

代理商

——

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

4.5万平方米

占地面积

19722.5平方米

项目属性

经济适用房

建筑风格

——

栋数

9

层数

多层

绿化率

——

总套数

216余户

销售率

80%

物业费用

0.3元/平米

楼盘结构

——

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:1400元

均 价

住:1600元

最高价格

住:1850元

商:4200

商:——

商:——

开盘时间

05年3月

竣工时间

06年7月

工程进度

——

车位

——

户型结构

一房一厅一卫一厨;二房二厅一卫一厨;三房二厅二卫一厨

面积范围

50——123平方米

主力

户型

二房二厅一卫一厨(80平方米)

点/特

1​ 单价不高,易于接受

2​ 以回迁户为主

3​ 人车分流设计

4​ 户型结构较为合理

1​ 外观设计普通

2​ 兵营是布局,没有特色

3​ 周边环境较差

楼盘名称

景泰花园

售楼电话

——

区域地段

光明路

发展商

兰太房地产开发有限公司

代理商

东世祥广告有限公司

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

——

占地面积

——

项目属性

经济适用房

建筑风格

——

栋数

15

层数

多层

绿化率

——

总套数

600余户

销售率

85%

物业费用

0.5元/平方米

楼盘结构

一梯二户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:1600

均 价

住:1850元

最高价格

住:2000

商:——

商:——

商:——

开盘时间

04年11月

竣工时间

——

工程进度

现房

车位

——

户型结构

一房一厅一卫一厨;二房二厅一卫一厨;三房二厅二卫一厨

面积范围

60——140平方米

主力

户型

二房二厅一卫一厨(90平方米)

点/特

1​ 低总价,易于接受

2​ 房型设计较为合理,大面积阳台,全明户型,落地飘窗

1​ 小区内没有绿化,物业管理不完善

2​ 地理位置较偏,周边环境较差

楼盘名称

宝丽小区

售楼电话

2322160

区域地段

回民区光明路7号

发展商

兰太房地产开发有限公司

代理商

东世祥广告有限公司

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

——

占地面积

——

项目属性

经济适用房

建筑风格

——

栋数

——

层数

多层

绿化率

——

总套数

102套

销售率

70%

物业费用

0.5元/平方米

楼盘结构

一梯二户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住:1300

均 价

住:1450元

最高价格

住:1500

商:5800

商:——

商:6000

开盘时间

05年1月

竣工时间

——

工程进度

现房

车位

——

户型结构

一房一厅一卫一厨;二房二厅一卫一厨;三房二厅二卫一厨

面积范围

60——140平方米

主力

户型

二房二厅一卫一厨(90平方米)

点/特

1​ 低总价,易于接受

2​ 房型设计较为合理,大面积阳台,全明户型,落地飘窗

1​ 区内没有绿化,物业管理不完善

2​ 地理位置较偏,周边环境较差

五、重点个案对比分析:

个案名称

所在区域

均价

开盘日期

主力面积

主力户型

主力总价

总户数

去化率

新天地

玉泉区

2900元

05/9

60平方米

2房

17.4万

400户

40%

汇豪天下

玉泉区

2700元

04

130平方米

3房

35.1万

1200户

90%

学府康都

赛罕区

4700元

05/6

150平方米

3房

70.5万

224户

40%

桥华世纪村

赛罕区

3200元

05/8

130平方米

3房

41.6万

4857户

50%

金桥国际

赛罕区

3100元

05/1

150平方米

4房

46.5万

200户

30%

新希望家园

赛罕区

3200元

04/9

130平方米

3房

38.4万

5000户

50%

东达城市广场

赛罕区

5300元

04

70平方米

复式

37.1万

800户

60%

九合国际

赛罕区

3300元

05/9

200平方米

4房

66万

365户

40%

东润豪景

赛罕区

2200元

05/3

100平方米

2房

22万

500户

60%

金桥佳园

赛罕区

4400元

05/3

300平方米

1房

132万

100户

40%

家和小区

新城区

2050元

04/12

70平方米

2房

14.35万

250户

80%

海藤名苑

新城区

2150元

05/1

110平方米

2房

23.65万

550户

70%

芳汀园

新城区

2700元

03

110平方米

2房

29.7万

1428户

90%

和成金都园

新城区

3500元

05/7

120平方米

3房

42万

330户

50%

清芷园

新城区

2500元

06/5

90平方米

2房

22.5万

——

——

天骄领域

新城区

3500元

05/10

150平方米

3房

52万

160户

40%

草原明珠

回民区

1850元

05/5

90平方米

2房

16.65万

460户

65%

金海小区

回民区

1600元

05/3

80平方米

2房

12.8万

216户

80%

景泰花园

回民区

1850元

04/11

90平方米

2房

16.65万

600户

85%

宝丽小区

回民区

1450元

05/1

90平方米

2房

13.05万

102户

70%

新盘主要集中在赛罕区、新城区,塞罕区平均价格为3675元/平方米,新城区平均价格为2733元/平方米,回民区平均价格为1687.5元/平方米,由于玉泉区新盘较少,两个重点个案为呼市中等品质楼盘均价为2800元/平方米。个案中最高价位5300元/平方米,最低价位为1450元/平方米。

品质较低的楼盘均价在1800元/平方米左右,中等品质的楼盘均价在2500元/平方米左右,高品质楼盘均价在3100元左右。

呼市个案的主力房型多集中在90平方米-130平方米之间,赛罕区的楼盘品质较高,面积多集中在130平方米-150平方米;新城区次之,多集中在90平方米-110平方米,回民区、玉泉区的楼盘品质较差,面积多在100平方米以下。

呼市地区低品质楼盘总价多集中在15万元左右,中档楼盘总价一般在25万元左右,高档楼盘总价多在40万元左右。其中赛罕区楼盘品质较高总价亦高,新城区市中心地带楼盘价格也在40万元左右,玉泉区,回民区以及周边地区价格偏低。是低档楼盘集中地带。

开盘两体最大的两个项目都在赛罕区,并且巨华集团近期还要推出巨海城项目,该项目占地750余亩,是呼市有史以来最大的住宅区。其它区域的项目量体相对较小。

从图表上可看出赛罕区的个案去化较慢,以那里总价相对较高,普通市民难以承受,而回民区、玉泉区、新城区的周边楼盘虽然品质不高但易于承受所以去化相对较快。

总体上看,呼市的房地产去化较慢,开盘半年左右的项目去化率多在40%左右,而开盘一年以上的项目去化率则多在70%左右。

六、小结:

从上述分析来看我们可得到以下几个结论:

1​ 呼市近年来房地产开发项目较多,品质参差不起,但是与沿海发达城市相比呼市的住宅产品价格不高,有一定的上涨空间。

2​ 该市的高档楼盘多集中在赛罕区和新城区靠近市中心的区域,周边多是政治中心和高等学府,都有比较好的城市规划,价格一般在3100元/平方米左右,户型相对偏大,总价高。

3​ 呼市的中档楼盘多集中在老城区和一环与二环之间,价格在2500元/平方米左右,周边环境和公建设施差强人意,主力面积多在100平米左右,适合城市中中等收入家庭。

4​ 呼市的低档楼盘多在老城区和新城区的周边,价格一般在1800元/平方米左右,这些楼盘的主要客源来自回迁户和城市的中低收入人群。个别产品的户型设计存在严重的缺陷。

5​ 呼市的房地产项目普遍去化较慢,一些楼盘已经开盘近两年还没有收尾,这也与项目的整体营销策划有密切的联系。很多项目没有对产品进行合理的包装策划,更没有采取科学销售策略导致潜在客户流失。

叁、呼市消费者调查分析

本次消费者调查采用分区分行业的调查方式,一共对103名呼市市民进行了详细调查,下面我们对所调查的项目和获得的数据进行分析。

1、区域选择:

被调查对象中有51%的人希望居住在新城区,他们认为新城区是新兴区域卫生条件和生活配套都很适合居住。选择玉泉区的人多数是玉泉区的老住户,他们已经习惯了在玉泉区生活,选择该区的人仅占15%。20%的市民选择赛罕区,他们是考虑到哪里的发展规划较好。

2、环境选择:

被调查的对象中,多数人喜欢在园林旁居住,37%的人喜欢居住在市中心,由此可见呼市人民十分重视小区绿化。

3、楼宇入口选择:

4、会所功能选择:

5、住宅类型选择:

多数被调查对象习惯居住在多层和小高层住宅里。

6、房屋面积选择:

多数被调查对象希望购买100-120平方米的住宅。

7、户型选择:

有58%的人希望购买二房的户型,38%的人希望购买三房的户型。没有人愿意购买一房的户型。

8、对客厅面积计的选择:

9、对主卧的选择:

10、对主卧宽度的选择:

11、对阳台的选择:

多数消费者都希望拥有两个阳台的户型设计。

12、住宅智能化选择:

13、住宅总价接受范围:

所有被调查对象中没有人愿意接受50万元以上的房价,有60%的人愿意承受总价在10-20万元的住宅,这一价位的楼盘多是低档楼盘。有25%的人能够承受20万元以上的房价,这其中有52%的消费者愿意接受20—30万元之间总价,这一价位恰好是呼中档楼盘的主力总价。

14、车价格受范围:

被调查消费者中有29%的人不需要车库,有一半以上的人只能接收5万元以下的车库,不到20%的人能够接受5万元以上的价格。就目前的6—7万元车库均价来说多数人不愿承受。

15、关注的资讯状况:

16、获取信息的途径:

17、月收入状况:

从被调查对象的月收入状况来看,呼市2000元以下地低收入人群占绝大多数,达到77%,只有23%的人收入超过2000元/月。

18、民族:

19、居住习惯:(您是否愿意同异族兄弟共同生活?)

小结:

结合个案分析我们通过消费者调查可以得出以下几点结论:

1​ 呼市市民当前的收入水平相对于呼市房地产平均价格稍显偏低,这是制约当地房地产业发展的关键因素。所以会出现当地房地产去化率低的现象。

2​ 当地人希望能够改善自己居住条件,但是品质高的楼盘均价在3100元/平方米左右,这个价格使他们力不从心,望而却步,并且近一年来呼市的房产价格大幅攀升,使得市民心理反差过大一时间不愿接受过高的价格。

3​ 当地居民多喜欢购买二房的户型,而高档楼盘多是三房四房的户型,这种供求矛盾的形势也是影响房地产业去化率的关键因素。

4​ 呼市居民多偏好于多层和小高层建筑,而市中心地带多是高层建筑,这也是高档楼盘去化慢的一个重要因素。

5​ 当地人多喜欢选择在新城区居住,主要是因为新城区的城市面貌要远远好于老城区,生活配套更齐全。

6​ 当地少数民族众多,但是除了回族人民不易相处外其他民族相处得都比较融洽,回族人民是古代波斯人的后裔,他们一直延续着古老的宗教信仰,把猪视作特殊的动物,他们不吃猪肉,甚至不愿闻到猪肉的味道,这使得很多异族兄弟不堪忍受。

肆、综合结论

1​ 位置分析:我们项目地处锡林郭勒南路与鄂尔多斯路交界处的西南部,紧靠赛罕区,距离仕奇公园不到1000米,距离青城公园不到1500米,驱车10分钟可达金桥开发区,即远离闹市区又不偏远。但是我们的地块周边多是民房,环境较差,并且玉泉区在当地人心目中是比较贫穷的区域,脏乱的形象已经在人心中根深蒂固了。

2​ 政策分析:今年是内蒙古自治区60华诞庆典准备工作的关键年,呼市政府大力招商引资,给予了投资商很多优惠政策。但是呼市的金融业依然执行紧缩式货币政策,收紧银根,市民贷款购房有很大阻力。这不利于房地产开发投资。

3​ 风险分析:我们项目周边有多个在建的大项目,这一方面可以为我们项目提高人气,但也会给我们带来极大的竞争压力。呼市房地产业的发展空间很大这是大家共识的,目前许多外省资金开始逐步介入这一市场,未来竞争力压力会更大,而且呼市的许多行政企事业单位都有自建的小区,其品质决不次与当地的商品房,这会吸收掉很多当地的优质客户。另外呼市的经济受政府计划性影响很大,未来政策发展趋势并不明朗也为房地产业蒙上了一层面纱。

4​ 机遇分析:我们项目的地理位置较为理想,地处规划中的二环绿化带旁,周边的民房会逐步拆除,而且我们紧靠赛罕区这一呼市发展潜力最大的行政区,又处在通往金桥开发区的重要交通要道旁。我们可以借助地缘的有利条件占领呼市的房地产中空地带,即高档楼盘的品质,中档楼盘的价格和户型设计,这会让我们大大提高产品的去化速度。

综上所述,我们认为该项目机遇与风险并存,但是该市房地产发展颇显混乱很多外地资金大量注入,房价迅速攀升,远远超过当地居民收入的增长速度,可以预见未来一两年内房价还会继续上扬,开发量体也会随之加大,竞争将日趋激烈,风险要大过机遇。