关于我国房价收入比的调查报告

来源:我要调查网 发布时间:2011-11-29 21:21:43 浏览:1180次
关于我国房价收入比的调查报告

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【报告描述】调查目的:根据目前我国房地产市场火热的现象,房价的不断攀升以致我国房价收入比远远高于发展中国家合理的房价收入比3-6的这个区间,许多一线城市已经达到了令人不可思议的12甚至是20以上。为此,通过对我国的房价收入比调查,调查导致我国房价收入比如此之高的原因及其合理性。

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关于我国房价收入比的调查报告

调查目的:根据目前我过房地产市场火热的现象,房价的不断攀升以致我国房价收入比远远高于发展中国家合理的房价收入比3-6的这个区间,许多一线城市已经达到了令人不可思议的12甚至是20以上。为此,通过对我国的房价收入比调查,调查导致我国房价收入比如此之高的原因及其合理性。

调查方法:通过网络、图书馆和制作调查问卷搜集获取各种相关资料,通过这些资料分析我国房价收入比之高的原因及其合理性。

调查时间:2009年11月5日-2009年11月9日

调查背景:在2008年,受美国次贷危机的影响,我国楼价止住了07年一路狂涨的势头而且有所下降,当人们认为房地产市场的泡沫即将被挤走的时候,随着经济形势的渐渐好转以及政府的“救市”政策相继出台,09年房价不但止住了08年的颓势,甚至一举超过了07年的峰值。由于近几年来我国房价的整张速度要远高于人均可支配收入的增长速度,以致我国目前房价收入比大大超出了国际上通认的发展中国家房价收入比3-6这个合理的范围,一些大城市甚至超过20,房价收入比之高,令人深思。

调查分析:

房价收入比,按照西方定义,是被衡量地区中等价格的住房除以中等家庭的收入的比值。显而易见,这个比值剔除了面积因素,从而可以在全球千差万别的房地产市场中,入乡随俗的衡量普通家庭的购房难度。举例说,在土地资源稀缺的日本单位面积的房地产价格可能是美国的数倍,但是两地的居民购房难易程度——房价收入比——却完全可能相若,虽然日本居民购买的是面积狭小的公寓,而美国居民购买的是美国最常见的独立住宅,这并不影响两地居民购房难易度,也就是相对价格的高低的对比。中国的统计数据一般只提供平均收入和平均房价,因此计算也是多采用平均房价和收入的比值,但是这并没有改变房价收入比的内在逻辑和其衡量房价高低的参照价值。

那么,到底什么是合理的房价收入比?什么才是合理的、可以负担的房价?

国际组织给出过不少参照标准,例如世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间。我相信,没有一个的标准答案,但我也相信,中国再特殊,也不可能彻底跳脱普遍的国际经验,支撑一个全国性超过12倍的房价收入比。

尽管我国的房价已经远超出普通民众的承受范围,但是经过08年的小幅回落后,在09年仍然在飙升,而在许多一线城市尤为突出。高高的房价让许多老百姓只能望楼兴叹的同时,房地产市场的高温却依旧不退。

那么,到底是什么在支撑着这如此高的楼价?如此之高的房价收入比又会蕴藏着那些问题呢?

谁在支撑着目前中国如此之高的房价?不可否认的是,目前全球经济还处在低迷期,而中国却还是经济增长的一个热点,因而大量的海外“热钱”投向了中国,涌入了我国的房地产市场,成为推动房价的上涨重要因素。除此之外,中国的高收入人群则是支撑着高房价的主力军。剔除海外热钱,通货膨胀以及房贷政策等因素,高房价收入比的背后反映了我国贫富差距的状况。

首先,居民收入差距过大是导致房价收入比差距扩大主要原因。2000-2006年,我国每户住房平均总价增长了2.03倍,年均增长12.5%。相比而言,最低收入户家庭收入年均增长5.2%,比住房总价增速低7.3个百分点;中等收入户家庭收入年均增长9.8%,比住房总价增速低2.7个百分点;中等偏上户家庭收入年均增长11.2%,比住房总价增速低1.3个百分点;高收入户家庭收入年均增长12.7%,比住房总价增速高0.2个百分点;最高收入户家庭收入年均增长16%,比住房总价增速高3.5个百分点。只有高收入以上家庭的收入增速才高于房价上涨速度,中低收入家庭的收入增长速度都低于房价上涨速度,尤其是低收入家庭收入增速与房价增速差距很大。

改革开放以来,我国在经济增长的同时,贫富差距逐步拉大,综合各类居民收入来看,基尼系数越过警戒线(0.4)已是不争的事实。我国基尼系数已跨过0.4,达到了0.47(2004年国家统计局公布的数据,2008年估计达到0.51)。中国社会的贫富差距已经突破了合理的限度,总人口中20%的最低收入人口占收入的份额仅为4.7%,而总人口中20%的最高收入人口占总收入的份额高达50%。突出表现在收入份额差距和城乡居民收入差距进一步拉大、东中西部地区居民收入差距过大、高低收入群体差距悬殊等方面。

多数的财富掌握在少数的人手里,如今的房价已经让普通老百姓高不可攀了,普通老百姓对于商品房只有需而不能求。我们不能忘了十九世纪二十年代末的那次大萧条,当时就是因为经济上出现了虚假的繁荣,而人们的消费能力却并没有得到较大的提升,由此而引发了资本主义国家的经济危机。可见,虚高的楼价一旦失去了实体的支撑,那么整个房地产行业将会面临崩溃,这对国民经济将是严重的打击。

由此可见,我国住房问题的核心是居民收入差距过大导致居民购房能力的社会差距扩大。

理论和实践都证明,在市场经济条件下,中低收入家庭不太可能通过提高家庭收入来显著提高购房能力。因此,基本居住权的保障、购房能力社会差距的调节需要政府住房政策发挥作用。

从目前来看,我国政府已经意识到发挥政府住房政策的社会效用,从《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等政策出台中,我们可以看到目前我国住房体制将迎来又一次变革,并可能会有助于解决我国中低收入居民购房能力不足的问题,对促进我国房地产市场健康发展也将产生积极的影响。

其次,根据国家统计局全国房地产市场运行情况数据,1-6月全国商品房销售面积34109万平方米,同比增长31.7%。商品房销售额15800亿元,同比增长53.0%。 与销售面积增加、房价大幅上涨对应的是,国内一线城市的地价不断刷新。特别是6月份以来,各地连续出现了一批天价地王,房地产企业正在上演一场“土地争夺战”。

楼市“挤泡沫”还不到一年半,2008年年末房地产市场的低迷还历历在目,在国际金融危机冲击波尚未平息,世界经济依然严峻,我国国民经济回升基础尚不稳固,回升态势还不稳定的情况下,房价如此高涨,让人担忧,必须有所警惕。

房价的高涨,一方面带来了土地开发的热情,带来投资的上升,拉动了经济的增长;另一方面却如一把双刃剑,成为制约城市居民消费的障碍,给我国当前最为急迫的启动内需带来负面影响。因为高房价使大多数购房者背上了沉重的债务负担,只能省吃俭用,压缩消费,从而造成严重的内需不足。中国社会科学院出版的《2008年社会蓝皮书》认为,房价持续增高压抑了其他方面的消费。

不少业内专家认为,目前土地市场的疯狂,缺乏宏观经济形势的支持,显得有点基础不牢,可能助长新一轮楼市泡沫。

我国房地产开发资金构成与国外相比,存在企业自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题,房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。目前全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右,而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行风险同房价上涨成正比例增加,一旦房价较大幅度下降,地产金融危机不可避免,而美国金融危机恰好源于房地产市场泡沫的破灭。

这告诫市场,房贷风险需要时刻警惕。

信贷宽松政策之下各商业银行更需把握房贷原则,对房地产市场风险拥有清醒的认识,认真评估各种房贷,严格控制房贷质量。在房价上涨过程中,银行扮演的角色不应是楼市泡沫的推手而应是稳定器。

2007年四季度,上海、厦门、深圳、广州等城市当地平均收入家庭购买100平米住房,月供收入比虽略低于北京,但用公积金、商贷情况下的月供收入比也多在45%-60%、55%-70%之间。

以上数据显示,在许多一线城市,房价已经远远超出了一个平均收入家庭的负担能力——即使考虑中国两代人供一套房的特殊背景,月供额也已显著超出了普通家庭的承受能力。

值得注意的是,在美国的住房政策中,有一条规定,就是个人还贷额不能超过其收入28%,即使这样的政策下,美国仍然出现了次贷危机。可见,在我国过高的房价收入比过高的情况下,如果出现严重的经济危机,那么人们讲极其容易出现对其房产短供的情况,这将会进一步加深经济危机所带来的危害,进而激发各种矛盾,不利于和谐社会的建设。

从目前我国房价收入比远高于国际惯例的3—6之间的合理区间以及我国居民过分地追求也有自己的房产的消费习惯,过高的房价将会给人们以沉重的经济负担,人们大部分积蓄和将来收入的都花在自己的房产上,在我国目前社会福利保障制度还不健全的情况下,将会大大抑制了居民的其他消费,以至房地产及相关产业一枝独秀,而影响了其他行业的发展,最终将会对整个国民经济体系带来不利的影响。

这无论是对银行、整个房地产行业以及政府都是个不小的打击。因此,开发商和政府都不能不顾形象地过分追求目前的利益而不顾在此潜伏的危机。

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