房地产调研报告信息汇总

来源:我要调查网 发布时间:2011-11-29 21:02:37 浏览:1250次
房地产调研报告信息汇总

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【报告描述】房地产业在中国是一个高速发展的行业,特别是经过近十多年的发展,中国房地产业已经成为国民经济的基础性产业和支柱性产业。然而,总的来说,我国的房地产市场是个发育不全的市场,房地产市场化程度低,市场供给需求结构不相匹配;房地产价格明显已经超过了普通城市居民的承受能力。

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房地产方面汇总{摘录}

房地产调研报告信息汇总

房地产业在中国是一个高速发展的行业,特别是经过近十多年的发展,中国房地产业已经成为国民经济的基础性产业和支柱性产业。然而,总的来说,我国的房地产市场是个发育不全的市场,房地产市场化程度低,市场供给需求结构不相匹配;房地产价格明显已经超过了普通城市居民的承受能力

房地产业素有永远的朝阳产业之称,同时又是一切经济活动的基础和载体,国内外经济增长的历史和理论反复证明,房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性,经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外,房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点,国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展,我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看,目前我国城镇人均住房仅14平方米左右,虽比改革开放前提高了许多,但与一些发达国家和中等国家相比,还相差几倍,市场潜力十分巨大,且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右,正处于世界公认的三至八倍的中等水平,住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求,成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点,市场将会保持相当长时间的旺盛期。正是由于上述原因,我国房地产业才保持了多年来的增长势头,其发展趋势呈现以下特点:


    一、近十年以来,房地产业取得了飞速发展,成为我国发展最快的行业之一,市场化程度也日益提高。

    我国房地产在改革开放以前,实行的是统建统分制度,房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。进入20世纪90年代之后,房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期,土地成片开发和大量外资的引入,形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头;住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起,我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆,在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均20%左右的速度增长,在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。


    其次,我国自提出建立社会主义市场经济体制以来,房地产业也和其他产业一样市场化进展明显加快。这主要表现在:住宅由计划封闭生产转向商品化经营;全民、集体、股份、合资、民营等多种经济成份并存,开创了中国房地产投资主体多元化的时代;投资、融资由拨款改贷款,增强了房地产业的造血机能;运用“以新补旧,以丰补歉”、“以路带房,以房补路”的方式方法,实现了住房建设和城市建设协调发展;城市土地由无偿划拨转为有偿出让、直至今天推行公开拍卖,为城市建设积累了大量的资金;实行货币安置,推行了货币分配制度,拆迁合理安置;取消福利分房,培育住宅买卖市场,使我国的房地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。


    二、房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展,行业集中度明显加快,一些房地产巨人正在形成。


    房地产行业是一个资金密集型的行业,也是风险较大的一个行业。因此,要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展,必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化,只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。我国房地产业经过前几年的高速发展,目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业,在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。


    三、房地产企业更加注重树立品牌,培育企业可持续发展,房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展。


    保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题,随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化,正越来越受到企业家们的关注。拥有一个知名品牌,是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。这是因为:1、在买方市场条件下,消费者成为左右市场和企业生存的决定因素,拥有一个良好的企业形象,当消费者进行决策时,潜伏于心中的形象认识就会成为决策指令,这种指令对于企业来讲,就是企业的品牌形象,是一笔最重要的无形资产。这也促使房地产开发商把品牌作为战略竞争的一个手段,从而使房地产业朝品牌化的时代发展;2、在市场供大于求的状态下,要取得竞争优势,立于不败之地,就必须有一个超越以前的竞争优势。要想超越自己,超越对手,自然就会走以品牌竞争之路。所以,房地产业走向以品牌为主要竞争手段的多元化、纵深化竞争阶段,这既是产业竞争的结果,也是市场走向成熟的必然要求。3、房地产企业除了塑造品牌这个可持续发展的要素之外,土地也是房地产公司可持续发展的一个十分重要的因素,拥有大量的优质土地储备,是保证房地产企业取得良好经济效益的重要因素。为此,各房地产企业正在实施土地储备战略。


    四、民营经济在房地产领域中迅速崛起,其他有实力的集团也纷纷进军地产业,群雄逐鹿的时代就要来临。


    近年来,随着房地产市场的逐步复苏,加之房地产行业的平均利润较其他行业来说,还属较高。因此,吸引了民营经济和股份制经济的大举进入,民营经济发展迅速,并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力,大有国退民进的趋势。进入90年代后期特别是近几年来,由于我国买方市场的全面形成,实业领域投资机会越来越少,而房地产领域相对来说则机会大、获利高,加上政府的一系列鼓励措施的出台,所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用,大量吸收国有房地产公司的优秀人才,从而迅速增强了企业综合素质。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因,往往在竞争中处于劣势,这样就造成了民进国退的局面。在一些沿海发达地区,民营房地产企业已经占据主导地位。当然,这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律,有利于房地产市场结构和投资结构的调整,从而促进房地产业的健康快速发展。


    此外,民营房地产企业近年来除了迅速崛起外,国内其他有实力的集团出于多元化战略以及调整的需要,也纷纷进军房地产业。这是因为,一方面由于房地产行业的专业化分工不同,使得这一产业进入门槛低,只要有钱,设计有设计公司,建筑有建筑公司,自己只管当老板。另一方面,也是由资本的逐利性决定的,说明投资房地产仍有较大的利润空间。这种趋势也会产生积极和消极的两种后果,一是随着一些具有实力的集团的加盟,将使房地产市场竞争加剧,利润率迅速降低,增加整个行业的风险;二是将促使房地产行业整体水平的提高,从而有力地推动房地产行业尽快成熟。

 

中国房地产现状分析

作者:bblfns    文章发于:乌有之乡    点击数: 32239    更新时间:2009-1-29  

      

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这里不是讨论房地产泡沫应不应该崩溃,其结局不是以人的意志为转移的。在面对泡沫的时候,人们从来没有找到过可以躲过去的良方妙药——格林斯潘。

   

一.         评价房地产形势的指标:

房价收入比  

家庭年均收入和平均房价的比值,用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是51,也就是一个地区年均家庭的收入的5倍不能买到一个可满足居住(90平米)的房子的话,房价就太高了。而以下是中国各大城市2007年的收入房价比:

城市  

收入房价比  

城市  

收入房价比  

城市  

收入房价比  

温州  

16.8847818  

福州  

13.252886  

重庆  

13.3326103  

上海  

23.2700953  

济南  

11.890046  

郑州  

12.7349423  

杭州  

22.2760041  

昆明  

15.671642  

哈尔滨  

12.9563758  

北京  

17.9332395  

贵阳  

15.518968  

石家庄  

12.8914405  

深圳  

10.6135724  

太原  

14.674436  

兰州  

14.2777199  

宁波  

16.7170382  

西安  

15.83743  

海口  

11.6746465  

广州  

15.0852878  

沈阳  

14.827703  

乌鲁木齐  

10.5457909  

厦门  

16.0645295  

成都  

12.416779  

合肥  

11.6027875  

南京  

19.2380624  

武汉  

13.447302  

长春  

11.0780899  

天津  

18.6796895  

长沙  

11.534797  

呼和浩特  

8.67597875  

青岛  

18.8254126  

南宁  

15.727667  

银川  

10.878006  

苏州  

13.8883122  

南昌  

14.380322  

西宁  

10.745476  

   

房租收益率  

房子总价格和每月的房租的比值,用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应该在150230之间。而北京,上海,杭州,深圳的房租收益率一般都在360以上,而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度,这一数字还在不停的增大。

低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系,另一方面也反映了租房者的消费能力。租房者多是那些农民打工者,或者出身农村的高校毕业学生。他们往往被认为是城市化的执行者,而在目前的情况下,前者是不会考虑在城市定居的,而后者没有了退回农村的路,也没有能力在城市定居,只能漂在城市里。

之所以会出现这么低的房租收益率,是因为绝大多数买来的房子不是用来住的,而是用来炒作,所以才导致了租房市场的供大于求。同时,这也是因为人们把房地产投资的目光盯在其自身的升值,而不是房租,这也反映了当前中国房地产的消费状况。

空置率  

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题,不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。其中常被人们提起的有26%1%这两个数据,而据本人在杭州,上海,北京的观察,旧小区的入住率一般都比较高,2000年以后新建房的空置率在40%以上,2004年以后新建房的空置率应该不低于60%。往往看到的情况是,一个小区地基刚搭好,房子都已经卖完了,而几年之后,新的小区的依然没什么人入住。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的。

还贷/收入比  

居民平均用来还分期贷款支出占收入比例,其包括各种各样的按揭贷款,而对中国人来讲基本上就是房贷,这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲,国际上公认的还贷收入比安全上线是28%,超出了这个线,对于个人来讲还款压力大,幸福指数降低;对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动,往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴,还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。

结合房地产贷款占贷款总比例,可以算出整体的金融风险。比如在2004年底,中国房地产贷款占整个贷款的40%,目前这个比例保守估计应该有55%。而买房的人,用于投资的比例不会低于35%。这样来算,用于投资的住房贷款占所有贷款的比例应该在15.75%。一旦出现房价下降,投资用购房的人一定不会继续还款,这笔钱将由银行来买单。这将花完中国的存款准备金率。

房地产投资占GDP比例  

这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度。在大国的房地产历史上,美国在1950年出现过6.98%的最高比例,然后一路小幅波动,直到1991年从3.42%开始,一路上扬至2005年的6.2%,随后发生了次贷危机。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低,到1985年广场协议的签订,房地产在日本开始过热,房地产投资占GDP比重在1989年到1991年的最高点期间约5.5%,这时候日本的房地产崩盘了,从此日本进入了长达十几年的低迷,被称为“失去的十年”。而中国从有据可查的记录来看,从1997年的4.02%开始一路上涨,到2007年时这个比例到了10.13%,这是任何国家任何时候都没出现过的高度。考虑房地产对相关经济的带动作用,其对GDP的影响将高达3.15*10.13%=32%,所以说房地产绑架了GDP,一点都不夸张。

   

以上种种指标表明,中国的房价已经高到了非常严重的地步。关于中国的高房价,支持者会有诸如以下的种种理由,认为中国的房地产市场是特殊的,可以不符合国际惯例的。然而那都是谬论,都是经不起分析的。

借口之一是中国人口多,人口密度大。而日本的人口密度是中国人口密度的两倍多,香港人口密度是中国大陆地区的四倍多,然而就恰恰在这连个地区,都发生过震惊世界的房地产崩盘。90年日本的房地产崩盘让日本的经济进入了长达15年的低迷,被称为失去的十年。香港97年的地产崩盘,让香港居民户均亏损267万港元。

借口之二是中国处在城市化的进程中,所以产生了城市用房的刚性需求。然而一定要清楚,城市化进程的发展是以城市生活远远优于农村生活为前提的,住房是城市生活的一个重要部分。而目前的房价对于那些从农村到城市打工的农民工来说是高不可企的,他们也不会梦想在城里生活。所以进城的农民工不代表中国的城市化,最起码对于房地产的拉动是这样的。

   

   

二.高房价带来的危害:

高房价的第一个危害是抑制其它方面的需求,造成畸形经济结构。高房价造就了众多的房奴,他们大多从农村走来,十多年学校生涯之后,他们取得了进入大城市的门票——大学文凭,同时也花光父母一生的收入。毕业之后的他们一方面要赡养父母,另一方面要攒钱买房子,因此他们会尽可能的压缩开支,然而他们又是工薪阶层中的高收入者,也就是未来的中产阶级,他们不消费,整个社会的消费就没有了支撑。

第二危害就是抑制其它方面投资,造成畸形发展。目前我国各种尖端技术的落后和房地产过热不无关系,资本总是流向利润率最高的地方,房地产的行业的暴利吸引了过多的社会资本,从而削弱了其他方面的投资。经济结构对不动产过强依赖,降低了我们在国际经济环境中的竞争力。

实际上GDP中不动产的成分是虚假的,因为其不能流动,就失去了价值衡量的统一标准,其价值也是得不到国际公认的。而且由于其不流动性,价格的升高也只是数字的变更,不代表持有人可以享受的物质的增多。比如说上海的房产价格比卢森堡的要贵很多,那是否意味着在上海拥有一套120平米的公寓的人比在卢森堡拥有一栋别墅的人幸福的多呢?

影响社会和谐,这一点应该是有目共睹的,目前网络上流行着一种愤怒,仇恨的情绪,高房价是其一个重要因素。高房价剥夺了众多房奴的幸福感,毁灭了他们十几年寒窗的梦想,让他们失去了消费的能力的同时,也将他们仅有的业余时间拉到了低成本的网络上,在本应该喝咖啡的时间里在网上发着牢骚。

投机盛行,影响社会的创造力,这是任何一种暴利行业的通病。只要社会结构中存在一种暴利行业,人们就会对之产生向往,而当这种暴利的收入远远高于其他社会普通收入的时侯,就会造成投机盛行。而劳动是价值创造的唯一源泉,当劳动所得占整体社会的收入过低,甚至不能满足劳动者基本生存的时候,人们就不会再劳动,社会也就失去了发展的原动力。这也正是为什么中国历史上每一个王朝快要灭亡的时候,社会风气都非常糜烂,妓女遍地,赌博盛行。

 

三.     中国房地产简史:  

追溯中国房价的历史,应该从2003年的两个重要文件开始。 2003613 ,为促进房地产金融健康发展,发布了《关于进一步加强房地产业务管理的通知》,史称“央行121文件”。这是一个有关紧缩房贷的新规定,但遭到了强烈的反对,华远总裁任志强认为此举非但不能预防金融风险,还会将房地产行业带入“冬天”,进而影响国民经济的发展。在各方面势力的强烈反对下,121文件仅发布两个多月,央行又下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,史称“18号文件”,其认为以住宅为主的房地产的发展对经济增长和人民生活水平的提高有很大作用。时仁建设部长汪光焘称18号文件为“指导当前和今后一段时期中国房地产市场的纲领性文件”。18号文件受到了行业的热烈欢迎,任志强认为“几乎要鞠躬致敬了”。从此之后,中国房价开始了连续5年的高速增长,与此同时,诸如“房地产永远不会贬值”等曾经在日本的80年代出现过的论调也越唱越热。

高房价的根本原因是利益,从房地产的收入已经成为每一个地方政府的绝大部分收入。随着财税上挂,集体企业破产,央企对各种行业的垄断,中央对全国财政的持有比例快速增加,与之对应的是地方政府收入的减少。在这种情况下,地方政府一方面要维持高昂的行政成本——公车,考察,招待,编外人员工资等费用;另一方面又要以各种优惠(也就是减少地税)政策吸引投资,这就使地方政府不得不想办法节流并增收。那么大家目前看到的普遍的节流就是减少对公共事业的投入,比如医疗和教育;增收的办法就是提高土地成本,也就提高了房价。

中国房地产发展现状分析

2008-6-10  中国报告大厅市场研究报告网  [打印本页] [推荐给朋友]

【报告名称】: 中国房地产发展现状分析

【关 键 字】: 中国房地产发展现状分析,房地产,发展,现状,分析

【报告来源】: 

 【资讯来源】: 中研网讯

〖 报告内容 〗

    中国房地产:伟大的博弈开始了

  市场是买卖双方力量的博弈

  市场经济,说一千道一万,实际上是一种买卖双方力量的博弈。主动权掌握在哪一方,哪一方就有话语权、话事权,就会在市场上说了算。这些年,中国许多城市、特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场,造成房价飞涨;而到去年下半年,由于宏观调控力度加大,房价开始企稳并出现下降趋势。一夜间,买方由"被动挨宰",开始有了讨价还价的主动权。市场的这种僵持和逆转的局面,是房地产各种相关力量博弈的结果,通过博弈寻找新的市场平衡。我的预测是,房价还要降,并可能至少"消灭"三分之一的房地产老板。

  从价值规律的角度讲,应该是价值决定价格,但实际上,当供需差距过大时,会出现价格与价值的偏离,导致市场失衡,从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调控,就是要控制这种偏离不要过大,维持正常的平衡与和谐,使房地产能健康地、可持续地发展。具体来说,调控就是要调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格近两年的疯狂上涨,显然是由于卖方掌握了主动,而造成这种情况又是因为有五把斧子劈柴烧火造成的。

  现在大家都喊房地产过热,但为什么调不下去?因为是杯水车薪,因为有五把斧子劈柴烧火,促成了高房价。哪五把斧子?一是正常需求,然后是正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费以及恐慌性购买。

  第一把斧子——正常消费

  从1998年起,在广东,以及很多地方,住房几乎一夜之间就商品化了。人们结婚生子需要买房,而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后,可以用多余的钱改善居住条件。广东的商品房市场最先发展起来,成为竞争最充分、最成熟的市场。很长一段时间都是买方市场,人们可以挑挑拣拣,货比三家。这也锻炼了广东的开发商,不仅遍请国内外一流的设计师,还要精心打造环境,严格控制成本,不断给楼盘添汤加料。当广东的发展商们竞争白热化,为两三千元一平方米的房子花大工夫的时候,不少北京的地产商们仍可安坐在办公室里,轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给机关部委。

  在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年,人们买房大多是为了自住,属于正常消费。随着福利分房终止,人们靠单位分房的观念逐渐转变,更多人把消费转向商品房,房地产市场开始升温。

  第二把斧子——投机性购买

  从2001年底、2002年开始,第二把斧子加入进来了。

  在大多人还没有醒悟的时候,商人的鼻子是最灵敏的,他们在房地产市场里闻到了赚钱的机会。开始是温州炒楼团,后来引来山西的煤老板,再后来深圳人也加入进来。总之,那些先富起来的、有了闲余资金的人,看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。这些所谓游资在各个城市活跃起来,于2003、2004年达到一个高潮。

  2002年温州商帮在广州开会,我做报告之后,晚上来了十几个三十来岁的温州老板找我聊天。他们最感兴趣的问题,一是说:王老师你接触上亿身家的大老板很多,但对于我们这些还在路上,多则五六千万、少则一两千万的人,你看什么样的行道来钱最快?第二,你现在深入很多城市,能不能告诉我们,哪一个城市最容易把它的房价炒起来?

  2001年他们曾首战上海,上百人浩浩荡荡奔上海楼市,当时上海的房价每平方米才3000多元。他们说不是去买房,而是集体去捡金子。到2004年,上海的房价就升到8000多元/平方米。

  大城市炒完,他们又转入一些中小城市,有的地方的市长书记非常欢迎,希望他们把当地房价带起来。有一段时间他们简直像蝗虫一样,一有消息说温州炒楼团要来,当地房价马上就应声而涨。2004年他们转到山西炒煤窑,而山西的煤老板因为钱来得太多、太快,则步温州人的后尘,开始纷纷进京买楼。传说他们财大气粗,扛着现金一次性付款,不挑不拣,一买就是好几套。名气一出来,不少开发商包括潘石屹专门跑到山西开推介会,去请山西煤老板。

  还有深圳。我的一个高尔夫球友,这两年在炒楼上尝到了甜头,去年房价已经很高的时候他还曾花大价钱买了好几套房子,当时我说你疯了,这么贵的房也敢买,结果是他买了之后不久,房价还在涨。

  总之,这两年投机者的暴富,助长了人性中的劣根性。当不正常的东西成为普遍的现实时,正常人的思维也受到影响,搞得正常人都怀疑是否自己是不正常了。这种现象说明中国的房地产一定有病,中国的市场病了。

  第三把斧子——投资性购买

  投机性购买获得暴利的例子,推动了投资性购买的浪潮。像股市一样,看着先进去的人赚了钱,自然有更多人涌入这个市场。不久前我见到上海的一个朋友,说是在北京买了价值5亿元的房产。我很吃惊,问他买那么多房子干啥?他说由他老婆管理,为此还专门成立了一个物业管理公司。我说你的出租率有多高呢?他说有10%就不错了,90%闲置。房子不仅保值还可以升值,比存钱强,很多有钱人囤积房子都是抱着这种想法。

  在人民币升值的背景下,热钱、外资也想方设法投资中国的房地产。从某种角度看,是他们的购买力在为中国的房地产定位,而中国的消费者只能跟和赶,这种情况是很不寻常的。

  这么多人投资,难怪广东的一位地产老板去北京开发的天价豪宅,一直销售得很好,他对我连连感叹北京的有钱人真是太多了。但我注意到,虽然那里的房子几乎都已售完,但其中80%都是闲置的,两年来入住的人很少。这是资源极大的浪费,但业主似乎并不在乎,和房子升值的幅度相比,租金多少无所谓,都是小意思。一边是大量的房子闲置,有人上亿元价格的房子空放着,不当一回事;一边是大量需要房子的人买不起房子。这个现象也说明,中国的房地产市场病了。

  第四把斧子——超前消费

  眼看着房价节节攀升,人们买房的计划不得不一再提前,超前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事,讲一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子的对话。中国老太太说,我死之前终于买了房子;美国老太太说,我死之前终于还清了贷款。中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。在今天的中国,这个故事已经完全不适用了。

  现在中国的消费者,在买房上的超前消费比国外绝对是有过之而无不及。我们工作室很多年轻人就是最好的例子。三年前有同事买房时,大家都嘲笑他太着急,买贵了。没想到类似的房子现在价钱翻了两番,而那些当时没买房子的人,越等越买不起房子。当理性的人们发现自己吃亏了,被事实所教育,早买早得利,谁还去相信调控政策?活生生的市场景观,"唤起工农千百万",大家都把未来的钱投在房子里,超前消费、超前享受成了共识,同时不惜早早地就成了房奴。

  第五把斧子——恐慌性购买

  再后来,当房价在几股力量推动下一天一个价时,就引起了市场的恐慌,没必要买房的人(如退休后居住条件还不错者)也想买。根本无能力买房、或者本来没考虑买房的年轻人,在家里人的催促下,也加入进来。老爹、老妈、老丈人、丈母娘,几乎是把两代人能凑的钱和未来的钱都投进来,大家担心按这个趋势涨,再不赶紧买,恐怕一辈子也买不起房子了。我们上海有个员工,老爹老妈把老家自己住的房子卖掉,老丈人、丈母娘也卖了自己的房子,大家的钱凑到一起,为孩子换了上海的一套房子。前不久我遇到他,我说你爹妈没有房子怎么办,住在你家吗?他说,他们来了一个月就走了。我说房子都没了去哪里呢?说是回老家投亲靠友去了。这是一个多么庞大的群体,在这种强大的购买力下,有多少房子才够买呢?

  总之,五把斧子劈柴烧火,房地产市场岂能不热?

  房地产市场过热,就造成我们特有的一些怪现象。

  中国房地产三种怪现象

  回顾房地产十年发展历程,1998年是一个转折点,货币化分房开始,中国终于走上了市场经济下的房地产发展之路,那个时候的房改就相当于现在的股改,整个社会一遍颂扬之声。而经过后几年的加速发展,特别是近两年的超速发展,回头来看,会发现几个引人深思的现象。

  现象一:大批被抢购一空的高档楼盘空置,多数老百姓买不起房怨声载道。

  随着房地产市场放开,福利分房停止,在缺乏基本住房保障的情况下,一夜之间大众的住房问题统统抛给了市场。政府虽然提供了少量所谓经济适用房,但杯水车薪,就连真正的困难户也很难排上队。稍有经济条件的人只能勒紧裤带成为房奴,低收入阶层对住房更是连想也不敢想。

  1997年房改时曾强调住房保障体系是城镇住房市场的主体,随后更是提出中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系:第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋,通过这种方式来保证弱势民众的居住权;第二层级是70%以上的中低收入民众,在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决;第三层级是20%以上中高收入者,他们的住房完全由市场决定,不纳入住房保障体系。

  但实际上,由于政府对保障性住房在供应上的缺位,以及商人的逐利本能,城市里的开发项目几乎都盯着20%的富裕人群。有房地产老板公然声称:我们就是要给富人盖房子,穷人的问题应该由政府来解决。虽然他说的也算实情,但嘴巴太臭,不能不引来一片讨伐之声。

  怪现象就这么出现了。大批被抢购一空的高档楼盘空置成了"鬼城"(老百姓对那些没人住、晚上一片漆黑的楼盘的称呼);不仅小康之家买不起房,随着房价的不断高涨,就连收入不菲的白领也望房兴叹,生活在居无定所的紧张与焦虑之中。提到房地产问题,社会上总是怨声骂声多过满意之声。

  在我国的香港地区,在许多西方国家,是通过廉居房、廉租房的公房制度来解决贫困人口的居住问题;通过"第三次分配"提供基本住房保障。而我们这一块是缺位的,千军万马都要到市场上去"埋单"。随着矛盾的累积,住房问题已经不单是经济问题,而逐步演变为一个敏感的政治问题。作为调控的重要措施,政府已经决定负起责任,着手建立公共住房保障体系,增加廉居和廉租房的建设。

  现象二:相对于大多数竞争残酷、利润越来越薄的产业,房地产不仅一枝独秀,成为超级的持续暴利行业,就连地产商也成为社会宠儿、大众明星,引得其他行业的企业按捺不住,纷纷涌向房地产行业。

  房地产的暴利,以及十年牛市的黄金岁月,让房地产商出尽风头。在中国众多商人中,最活跃的老板都在地产界。这些人不仅说话占地方,大则想掌中央政府的方向盘,中则成了超级明星意见领袖,小则挥霍斗富。同样的三百六十行,都是做企业、做生意的商人,从来没见哪个行道如此热闹,如此娱乐化,吸引了如此多的追星族,也从来没有见到哪个行业的嘴巴这么大、参政欲望这么强。

  原因在哪里呢?一是,这个行业钱大气粗,是媒体的衣食父母,大家都得围着他们转;二是他们来钱太容易,有点飘飘然;再有是吃饱了撑的,钱烧得慌。照道理,地产商们赚了大钱,应该像鬼子一样,"悄悄进庄,打枪地不要",懂得感恩、惜福和节制。但他们得了便宜不仅不知足,还要发牢骚、散布言论。正因如此,地产商似乎整体形象不佳,成了"人民公敌"和舆论攻击的对象。真是水能载舟,亦能覆舟。

  比起房地产,不少行业尤其是制造业、劳动力密集的服务业,竞争压力大,辛苦又不赚钱。所以越来越多的这些企业放下老本行,纷纷杀入房地产。三百六十行与地产商一比,觉得自己那种挣钱方式简直太笨了,于是谁都想在房地产里插一脚。华为曾有这个打算,联想、海尔在试探。做肉肠、做服装、开饭馆、搞广告的都搞起了房地产,大潮涌动,国家的各种资源,土地、原材料、资金、人才都往这个洼地流。就像一艘船,老是往一个地方压货,失去平衡,早晚要翻船。有个老板就曾很担心地对我说,现在的企业不是做地产就是炒股票,人心浮躁没有人搞实业,这样下去这个国家不出问题才怪。中央也看出了问题的严重性,才严肃开展宏观调控。

  现象三:"最后的疯狂"。在宏观调控的大形势下,曾经出现过房价不仅不降,地价反而大幅度上涨,各城市新地王不断涌现,"面粉贵过面包"、地价高过周边楼价的怪现象。

  为什么房地产商们敢于高价拿地?是不是疯了?

  其实他们心里都有一本账。我看到不少老板,由于在此之前尝到了大甜头,对房价的上涨坚信不移。他们判断地价与房价上涨的速度竞赛就像龟兔赛跑,只要兔子(房价)不打瞌睡,肯定跑过乌龟(地价)。水涨船高,乌龟再快,也跑不过兔子。谁拿到地,就意味着谁赚钱。囤积土地之风遂盛。

  在囤地竞赛中,拥有土地的一方——地方政府,是怎么想的呢?可以说,大多数都是乐观其成,而且积极促成。就算表面不说,行动确实如此。可以说在当今中国快速发展的过程中,没有哪个行业如房地产业一样,跟政府有如此密切、千丝万缕的联系。

  在我国现行的中央和地方分税制制度条件下,在以经济建设为中心的前提下,对各级政府考核的主要指标就是GDP。这就造成了一边是中央宏观调控,让大家降温;一边是以GDP增长来衡量地方官员的政绩。其他各项工作虽然也在喊,但GDP是硬指标。而让GDP增长,最直接、见效最快的办法就是充水放大。打个比方,一个城市当房地产均价每平方米5000元的时候,摊到每个人头上,也许这个城市的人均GDP只有3000美元,而当房地产价格涨到每平方米2万元的时候,财富没有任何增加,但摊到每个人头上,可能人均GDP就是8000美元,一夜之间翻几番,坐地日行八万里。

  同时,土地又是地方政府的第二财政,泡沫所产生的红利,大多由地方政府获得。地方有了钱就可以做很多事情,包括绿化亮化,炫耀性建筑,许多政绩工程都是这么产生出来的。更可怕的是各路地方官员对房地产的增长习以为常,已经上了瘾,你让他来主动调控,他怎么可能自觉自愿呢。

  所以我曾开玩笑说,房地产调控要成功,思想上的出路是科学发展观;组织上的出路,恐怕最简单也是最有效的办法,就是哪里的房价上涨过快,就拿掉当地官员的乌纱帽。如果有这一条,用什么手段调控房价你不用操心,他们自然会有办法。

  金融机构与资本市场也是催生房地产泡沫的力量

  拿地需要钱,买房需要钱,钱从哪里来?

  金融机构与资本市场是催生房地产泡沫的另一股力量。

  1998年以前,城里的房子2000元钱一平方米都是贵的,没多少人买得起,因为必须一次拿出一大笔钱。自从银行参与到房地产中,买家可以按揭买房子,使得购买力一下放大了若干倍。银行一方面给买家提供按揭,另一方面又放开口子给开发商贷款。

  银行所追求的是自己的近期效益,而宏观调控那是国家的事情。对银行来说,眼前最安全、相对可靠而且有稳定的收入,就是房地产贷款了。买地者有土地作抵押,买房者有房子攥在银行手里,就算出现最坏的情况,类似美国的次贷危机,后面的烂账也是后任的事。大家多是短期行为,我行长任期五年,铁路警察各管一段,先把我在任时的收益做上去。这就相当于一列火车正跑向悬崖,如果控制不住将车毁人亡,但车里的顾客还感觉不到,仍然在争抢座位、争夺名次。

  而资本市场的介入不仅为房地产注入了巨大的能量,更为本来已经处于高度亢奋状态的房地产公司打了兴奋剂。

  面对这个房地产的十年牛市,开发商用黄铜去买地,买地盖出的房子换回黄金,本来已经利润够高的了,但是有人说外头还有钻石呢。怎么换呢?就是到香港上市。我经常说一个段子,传得很广,我说:做产品就像卖鸡蛋,做企业是卖母鸡,上市是卖母鸡的生蛋能力!具有很大的想象空间。

  碧桂园就是一个例子,拿几千万平方米土地储备到香港上市,香港那些投行不知道是真傻还是假傻,给土地估价的参照概念,似乎不是中环就是铜锣湾,其实很多内地地产商为了上市都是在很偏远的地区获得的廉价土地。由于有香港的企业"大佬"作为金牌战略投资者、泡沫的制造者出来捧场,果然一下子捧出了一个金娃娃。"首富"榜样的力量是无穷的,那些已经用黄铜换到了黄金的人都感觉自己亏了,还等着换钻石。2008年仅2月到8月,排队在香港上市的内地企业就有几十家,简直是山阴道上应接不暇。只不过春节过后,由于调控力度加大,资本市场不好,形势急转直下,才使得这些急等上市的地产企业放慢了脚步。

  不少地产公司上市的目的是圈钱,圈了钱可以去套更多的地,再用这些地去圈更多的钱。所以"地王"不断刷新就不足为奇了。在多股力量的推动下,中国房地产上涨的速度就像脱缰的野马,谁也挡不住了。

  伟大的博弈开始了

  房地产宏观调控尽管喊得响,但很长时间无法奏效。温总理今年在政府工作报告中指出"房地产等资产价格上涨过快",但是市场上对于房地产是否过热一直在争论,总有一种声音认为热度是合理的。由于要照顾四面八方的利益,调控的力度始终有限,几年来调了三次也没能调下来。只见楼梯响,不见人下来,不仅许多开发商不相信政府会动真格的,老百姓也从观望到失望,再到观望,半信半疑。

  2007年国庆的时候,我预感到十七大以后,宏观调控将会显出效果。一是股市泡沫随时会戳破,二是楼市会出问题。我对一些朋友说赶快卖股票,之后他们问我,你不炒股怎么看得那么准?我说正因为我既浸泡在市场中,但又不具体操作,置身"市"外更超脱,才能够对大的宏观趋势看得更清楚。为什么已经明摆着的事情,身在其中的人往往就看不出来呢?这就是人性的弱点,总是心存侥幸、心存幻想。像击鼓传花一样,一是不相信鼓声会停,二是认为自己肯定不会是最后一个,都希望自己得利而把风险转嫁给别人。

  我当时感到,如果股市和楼市不出"问题",中国经济要出大问题;新的中央领导层形成后,为进一步落实科学发展观,一定会大力抓调控;还有就是美国次贷危机对全球经济的影响正逐渐在中国显现,加上通货膨胀的威胁,到了不得不动真格的时候了。果然,这以后行情迅速出现逆转,从极端的疯狂开始转向理性、审慎,甚至是悲观。在这种背景下,买家与卖家,伟大的博弈开始啦!

  楼市的逆转,终于使买卖双方的决定权从卖方手里转到了买方。四把斧子放下了:一把斧子——投机性购买行不通了,有媒体称温州炒楼团自酿苦果,成为"暴利的终结者";第二把斧子——投资性购买也不干了,资金紧缩期间,现金为王,落袋为安,大家调整过冬;第三把斧子——超前购买也暂时放下了,年轻人不着急了,要等一等,看看再说;最后,市场一平静,恐慌性购买也就不恐慌了。只剩下所谓的刚性需求,如果不是急等着住,恐怕也会等等看。现在很多楼盘已经降价销售,表面没降的也是暗降,还有买房送宝马车的。显然在买方与卖方的博弈中,买方已经占了上风,原来房子一天一个价时,人们排队买房,现在主动权回到了买方手里,人们买涨不买跌,市场就是如此。而不少发展商按原来的形势部署今年的盘子,做好了摆一万人筵席的准备,现在只来了10个人,他们怎么办?

  企业要准备过冬

  我一直讲房地产企业要准备过冬,现在冬天才刚刚开始,数九寒天!俗话说:一九、二九,怀中揣手,三九、四九,冻死猪狗……现在才是一九、二九的时候;三九、四九冻死猪狗,那谁是猪,谁是狗啊?下一步可能会出现"卖儿卖女卖青苗"的状况。很多人对冬天的到来还抱着怀疑的态度,还硬撑着与市场较劲。我演讲时曾对广东的地产老板们说,你们赶快"卖儿卖女卖青苗"吧。有人问我,有那么严重吗?怎么个卖法?我说:整体卖,也许你还可以全身而退,收回的钱用来保家里的大人。我看冬天来了是好事。只有冬天来了才能结束浮躁,结束所有人搞房地产都赚钱的局面,让真正的强者成长壮大起来。

  我在内蒙古当记者的时候看到过一个现象。本来十亩草地最好只养一头羊,但是牧民急功近利,一亩地放养了十头羊,造成草原的沙化。当人类自己解决不了问题时,老天爷就来调节了。一夜之间突降暴雪,当地人称之为白灾。白灾过后很多瘦弱的羊
  吃不到草都死掉了,只有非常强壮,能够把雪拱开吃到草的羊才能活下来。等到春暖花开的时候,90%的羊已经死了,只留下少数强健的羊,享用丰美的水草。而今天房地产的冬天来了,对于房地产商来说,长期来看,中国房地产二十年的黄金期是存在的,但最大的考验就在于,如何能够在今天的严冬生存下来。

  万科就很聪明,作为"带头大哥"带头降价出货,现金为王。他们的思路很清晰,腾出空间兼并收购,继续做大。而且为以后扩大规模准备了一个武器,搞房地产集成。通过麦当劳式的工厂化生产,控制成本提高效率,迅速扩张。

  调控必须坚持

  房地产退潮,地产商收缩战线,最近不少城市挂牌的土地无人问津。有人问我,调控是否会因此而有所松动。

  我认为,调控不应松动。危机、危机,只有危险,才有机遇。在疯狂的时候,很难拦住狂飙的野马。所以我经常讲,市场经济水涨船高时,海盗船都可以过得去,挡不住;而当水落石出时,虽然小船大船都会受影响,但你要全部的海盗船都通过去也不容易。所以很多人总是吓中央,说不行了,经济增长率没有百分之七、八,就要有多少失业率,社会就会大动荡。上一次宏观紧缩的时候,也有人骂。但结果增长只有百分之三四不都过来了,没出什么大问题,调整之后很快就恢复了。接着这些年发展不断加速。当累积了越来越多的问题时,房地产市场仿佛带病运行的高速列车,现在是需要一保二保,停下来好好地休整一下了。

  况且,现在不是你想不想调控的问题,你不调,老天也要让你调。像我上面说的,牛羊繁殖太多,草场承受不了的时候,老天就要下大雪、来白灾,把老弱病残淘汰掉。你说惨吗?当然惨,但来年春暖花开,强健的牛羊又可繁衍下去。

  在广东,有媒体采访我,我说今年对中国来说是一个坎,未来三年对广东是个坎。为什么说未来三年对广东是一个坎呢?广东已经面临一个问题,人算不如天算,老天要找你麻烦。广东这三年必须进行产业调整,调整是求生,不调整是等死。说不定可以杀出一条血路,绝处逢生。从纺织行业开始,这次"广交会"已经很清楚了,全行业多数企业日子过不下去,它已经转移到越南、江西或内地。工人工资从800元涨到1800元,内地人还不来。

  今年对中国也是个坎,上去了就真正崛起了。所以各种反对势力要拼命阻挡。为什么说是一个坎呢?因为各种矛盾交织到一起,一是内忧,二是外患。

  外患就是全球对中国的打压,特别是欧美一些势力,妖魔化中国。这次中国奥运火炬在国外的遭遇深层次原因,就是人家不服气。你中国这个过去的"东亚病夫",凭什么现在竟然打到我们家门口来,抢了我们的饭碗?不相信你中国制造成本怎么可能比我低百分之五十?他们是端起碗吃肉(享受着中国提供的廉价商品),放下碗骂娘。我们中国用自己生态的毁坏、资源的耗竭,靠血汗工资,把他们养得又肥又胖,倒过来他还骂我们。所以,这种三高一低——高耗能、高排放、高污染、低效率的发展模式必须转变。

  外患,特别是奥运能不能开好,对整个中国的确是前所未有的考验。开弓没有回头箭,但同时,这也提供了一次让外界认识中国的前所未有的机会。还有这次抗震救灾信息的透明,也使得民心聚集。所以如果相信民众的判断力,给予更大的言论空间,说不定坏事可以变成好事。

  内忧,就是很多问题交织在一起,包括通货膨胀,股市、楼市、产业转型等很多问题。两害相权取其轻,两利相衡择其重。小道理要服从大道理。其他都是成本,只有抓住根本才有结果。如果把握得住历史给予中国的这个机遇,我们就能在沧海横流中显出英雄本色。

  金融潜藏着危机

  有人担心地产商面临过冬难的问题,担心没有融资渠道,地产界会发生大问题。计划经济时只有一个渠道——银行。但到了今天,百川归海,民间有很多资金,银行和金融机构也发明出很多融资办法,钻国家管理的空子。我刚见到一个投资公司的人,刚贷款给地产商5个亿。我问他钱从哪来?他说:很简单,代人理财,再通过信托公司贷给地产商,条件是15%的回报率。还有一种贷款,拿地产商的项目作抵押,20%的回报率,相当于高利贷,如果地产商无力还贷,我就收项目。曾经有个搞投行的人跟我说,我们是旱涝保收,收不到钱就收地。第三种办法更简单,投资方派个财务班子,对资金实行封闭式管理。现在社会上仍有各种资金在找出路,包括风险投资、国外基金、投资公司、个人存款等。说是银根紧缩,实际上在一些地方是外紧内松,有很多漏洞和空子。当然,继续往下走,就像任志强说的,先出问题的是银行,我看银行产生一定比例的烂账是可能的,但只要不崩盘,还可以软着陆。

  我觉得,在一些房价很高的城市,跌40%很正常,深圳、广州已经是这样了。对整个中国来说,反而可以退一步进两步,为持续发展蓄积后劲。到时不仅年轻人有能力买房子了,还可以将一批混进房地产、本来就不合格的开发商驱逐出运动场。最后的结果,房地产回归本位,活下来的地产商"擦干身上的血迹,掩埋好同伴的尸体",继续前进,伟大的博弈开始了,新的繁荣将始于理性和冷静。