调控房价的政策

本次政府工作报告,既有与前两年政府工作报告语言风格和逻辑框架一致的特征,即不变的方面,又有在“继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展、加快转变经济发展方式的关键一年”的历史背景下,在“全面实现‘十一五’规划目标、为‘十二五’发展打好基础的重要一年”的历史转折阶段的鲜明特征,即积极求变的方面。中国政府应对金融危机这场大考的历史进程,就这样自然而然地将中国经济从“十一五”时期的成绩和阵痛中,拉到“十二五”发展阶段的前沿。

　　政府工作报告的“不变”

　　去年和今年政府工作报告都面临一个棘手和紧迫的共同主题,那就是应对国际金融危机的当前和长远影响。

　　去年初报告的政策主旨,与去年年中和下半年的政策调整,就是宏观调控政策的力度和节奏变化因时而动的鲜活实例。今年报告中“决不能把经济回升向好的趋势等同于经济运行根本好转”的判断,说明保持政策的连续性和改革举措的系统性的必要,也显示今年的报告与去年报告在内容和政策体系上的相似与重复,是“必须的”,用科学发展观为指导,完成这些“不变”的任务,是艰辛和长期的。

　　过去两年的实践已经提示我们,把握体现在报告中的变与不变,甚至联系报告中的政策内容与第一季度已经出台的政策主张之间微妙的变化,才能预见今年上半年未来宏观经济政策的微调空间与变化节奏,把握中央政府对今年经济工作和民生改革的宏观意图和政策体系。

　　因为国际金融危机给世界经济带来的影响仍需观察,自去年开始,中央政府更多地只能在年初的政府工作报告中,给出一个大致的政策调整思路和政策组合体系,依此为经济工作操作“蓝本”,而不必恒定不变地恪守所有政策细节,已经成为“后国际金融危机”时期政府工作报告的特点;在大的政策应对思路明确的条件下,适时适度调整宏观调控的阶段性目标和节奏,已经成为做好全年政府工作的常态。用报告中的话说,就是“根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性,把握好政策实施的力度、节奏和重点”。

　　因此,把握报告的精髓,并密切关注未来中央政府经济工作的阶段性“新政”,两者贯通,是理解未来经济工作的关键。

　　用这种“变”的观念,来解读报告中新的理论观点、新的政策主张和新的政策体系,会发现,宏观调控、结构调整、改革开放和自主创新、民生建设,已经成为“十一五”至“十二五”时期政府“赶考”的“必答题”和固定项目;而着眼国际经济形势变化完成好这些必答项目,则恰恰需要政府工作具有政策的针对性和灵活性这类“变”的智慧和艺术。

　　今年报告对2009年工作回顾的四项内容,对应了去年政府工作必须把握好的四条原则――扩内需、调结构、抓改革、重民生;而做好今年工作的四个“着力”,与做好去年工作提到的四个“着力”极端相似;去年民生改革的重点在医药体制改革,今年民生改革则在深度推进医药体制改革基础上,系统提出教育体制改革的整体框架,两大改革相互影响、相互“比拼”,将提高国民素质和扩大消费需求,为中国转变经济发展方式提供强大的人力资源保障。类似这种去年报告与今年报告的相似性,也是理解今年报告精髓和观察“后报告”时期政策调整的“钥匙”。

　　政府工作报告中的“变”

　　作为“后金融危机”时期的首次政府工作报告,本次报告最大的变化在于,各项政策体系更加成熟完善。尤其是围绕大力推动经济进入创新驱动、内生增长的发展轨道,形成了包括产业调整振兴、战略性新兴产业、发展中小企业、加快发展服务业、节能减排、区域协调发展共六大方面二十余项政策措施。统筹城乡发展、科教和人才、文化建设、改善民生等,也是以加大政策扶持力度、加重政策创新成分为主要内容,形成解决问题的政策体系。用系统性的政策组合,解决复杂问题,其中体现出的政策细致化的程度,堪称历年之最,有助于在会后的实施进程中,更好地吸引各类市场主体和社会各阶层,集思广益,平等博弈,参与改革,从而集约利用好改革资源,减少改革痛苦,实现经济和社会转型的平滑过度。

　　变化之二是,深化重点领域和关键环节改革的目标更加清晰。列出了加快大型国有企业、垄断性行业和公用事业,资源性产品价格和环保收费改革,财税体制改革,金融体系改革、事业单位改革、政治体制的改革、对外开放和外贸领域的改革共七大类改革的政策目标。这七大类改革具体目标,主要涉及传统的管理体制改革和落后的机制改革,是影响中国经济结构调整、发展方式转变、民生福利状态改善的主要体制障碍。推进这么多项目的改革,一方面会调整中国经济的要素投入结构,为经济发展方式的转变提供物质资源和人力资源条件,另一方面也势必引起利益格局的重大调整,影响一定阶段内的社会稳定。

　　本次报告涉及的体制机制改革的领域,可以说是一应俱全。全方位改革可能引起的震荡之大,可想而知。但是报告却没有流露出对体制改革困难和阻力的担忧。我国发展方式转变,拒改革走不通、缺改革理不顺、惧改革反受拖累,不改革不行的共识贯穿其中。但是,改革共识不仅仅是要不要改革的共识、改革什么的共识,而是关于改革方式、改革动力、改革风险控制选择的共识。政府工作报告写了改革的七大类诸多小项改革目标,只是为积累改革共识,搭起了一堆柴,还需要以务实态度、求实精神,点燃第一堆火。

　　变化之三是,解决老大难问题的政策框架更加科学。本次报告关于促进房地产市场平稳健康发展的政策,聚焦于遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求,不再强调房地产作为支柱产业在经济增长中的作用。这种政策立场和思路,是与完成扩大内需尤其是扩大居民消费,保障和改善民生的经济发展方式转变这个未来“十二五”时期的基本任务相配套的。

　　本次报告关于控制房价的政策框架,是建立在去年12月的“国四条”为代表的密集性的房地产新政实施基础上的。“国四条”依次是增加供给、抑制投机、加强监管、大规模建保障性安居工程;本次报告依次是大规模实施保障性安居、支持居民自住性住房消费、抑制投机性购房、整顿和规范房地产市场秩序。仅仅是三个月的房地产新政操作,本次报告,明确将政府大量建设保障性安居工程作为抑制房价过快上涨的首要政策,而将“国四条”中“支持居民自住和改善性住房消费”改为“支持居民自住性住房消费”,把居民改善住房居住的行为从政府政策扶持的范围剔除。只在居民自住性住房消费方面,继续保持政府政策的优惠和鼓励。两个多月前后的房地产政策的共同点,都是遵循了扩大供给、抑制投机、保持房地产市场平稳的政策框架。但是将改善性住房消费需求的剥离,有利于政府更好地实现保障性住房的建设过程与居住管理过程的结合,提高政府保障性住房投资效率,堵住一些人借“改善性住房”之名求投机性住房之“实”的政策漏洞,更好地还房地产市场中保障性住房的保障对象、保障方式、保障资金的公益性面目,防止因为保障性住房制度的缺陷,放大整个房地产市场的投资功能,干扰房地产市场的健康发展。

　　当然,“变”与“不变”,不仅仅体现在纸上的政策,更为紧要的是,抓住经济发展方式转变的这个长期任务,密切关注世界经济形势对我国经济的影响,不断提高驾驭市场经济的水平,适时适度地求变,应该是未来的常态。只不过,厘定清楚的改革框架和改革目标,积攒起来的宝贵的改革经验和改革共识,更需要“坚定”的状态和不变的状态。

　　目前的楼市,充满了恐慌情绪。成交量突然放大的背后,是一批消费者“被购房”。

　　据21世纪不动产监测,3月29日北京二手房成交量在今年首次突破2000套大关,达到2040套。21世纪不动产分析师齐凡预测,北京二手房3月份成交量将达到或超过26000套。这个数字创造了北京二手房市场同期成交量的新高。

　　成交量的大幅攀升,伴随着价格的同步上涨。据21世纪不动产监测,经过两会期间的胶着,3月中旬以后,北京二手房价格开始上涨,均价涨幅超过5%。其中以望京地区和通州的涨幅最为明显。

　　新房市场,由于部分开发商年初对市场持观望态度,放缓了开盘速度,开盘数量有所减少。从21世纪不动产监测的数据看,3月新开楼盘价格环比有较大上涨。齐凡认为,由于新开盘区域分布不平衡,价格环比没有太大可比性,但新楼盘普遍存在大幅提价的现象。

　　3月下旬以来,包括新房和二手房在内,成交量快速放大,其背后,是消费者担心调控失效,房价将加快上涨,因而仓促入市。这种恐慌性情绪正在楼市蔓延。

　　这种现象在二手房市场表现最为明显。有些购房者在业主再三提价的情况下仍能咬牙接受,说明他们对后市房价的控制是不乐观的。同时,新盘开盘数量不多,而改善性需求和投资需求旺盛,开发商便顺势连续涨价。据21世纪不动产监测,近两周开盘的几个新盘,有的是当天销售一空,或者销售率达百分之七八十。

　　继北京市暂停热点地区地块交易后,近日北京市土地储备中心已决定暂停或推迟几幅住宅用地的挂牌出让。

　　但齐凡表示,暂停住宅用地出让,并非最佳选择,土地有效供应不足,已成为楼市的一大内生问题,在地价频频创下新高的情况下,最佳选择应是加速推地来平衡需求,而不是一停了之。业内人士希望在4月10日各地陆续公布住宅用地出让计划后,能以最快的速度全面加快土地出让规模,否则将影响明后年的商品房供应量。

　　业内人士认为,在调控的政策基调下,尤其是在遏制房价过快上涨的呼声下,中央不可能听任房价像目前这样上涨。出台新的调控措施势在必然。

　　有关信息表明,央行、银监会、国家发改委、国土资源部、住建部等部门正在密切关注房地产市场成交量和价格的变化,不排除出台新的调控政策的可能。因为房价的继续加速上涨,消费者的恐慌,与保持房价的稳定这一政策基调是不一致的。而北京市有可能率先出台新的调控措施。