房地产发展与生活质量关系的研究报告

随着一部《蜗居》的热播，住房问题再次成为众人关注的热点，人民银行最近发布的一份调查报告显示，中国城镇居民消费意愿已连续三个季度下滑，今年一季度更是跌至历史新低，同时，居民购房意愿也跌至历史新低。调查显示，未来三个月打算买房的居民人数占比为18.2%，较上季度及上年同期分别降低1%和3.8%，并创历史新低。从调查的7个大城市看，居民购买住房的欲望，除重庆和西安外，均低于平均水平，北京、天津和上海三个直辖市的居民购房的意愿明显下降。

而根据我们对于历年房地产发展（主要是2005—2009年）的情况，得出以下结论：

1、2005年国内房地产宏观调控的效果并不理想　。

而国内居民住房消费欲望之所以下降，最大的问题可能就在于，在2005年国内房地产市场宏观调控下，房地产投资过热、房价快速上涨、房地产市场炒作严重的情况有所改善，但是由于国内宏观调控的工具过于行政主导，宏观调控市场化工具运用不自如(如利率与税收)，因此，2005年国内房地产宏观调控的效果并不理想。（此段参考（新浪房产））

2、2006年在有关部门和各级政府的共同努力下，房地产宏观调控取得一定效果，房地产市场呈现出积极的变化。

（一）房地产开发投资保持平稳增长。全国房地产开发完成投资19382亿元，同比增长21.8%。低于同期固定资产投资增速，处于近几年来较低水平。从分地区情况看，东部地区房地产投资过热问题得到初步抑制，2006年东部地区投资增幅为17.4%，低于全国平均水平。

（二）房地产开发结构得到一定改善。2006年实施的调整开发供应结构，鼓励普通商品住房建设措施初见成效。2006年住宅投资增长速度达到25.3%，高于同期房地产投资增幅3.5个百分点。其中，经济适用住房投资同比增长32.7%，经济适用住房投资下降的趋势得到明显改善。部分城市中小套型商品住宅投资比重有所增加，住房供应结构得到改善。

（三）房价涨幅有所回落，但部分城市仍上涨较快。统计显示，2006年房屋销售价格涨幅比上年有所回落。但房价上涨的地区差异较大。部分城市房价涨幅仍然较大，同比上涨较快的有福州、北京、深圳、厦门等城市。同比下降的有长春、杭州、济南、桂林等城市。（参考（中华人民共和国发展和改革委员会政府网站---2006年房地产市场运行情况）一文）

3、2007、2008、2009房地产市场连续走热

（一）刚性需求带动房地产市场需求的增长。

（二）投资热情导致了房地产需求的增长。随着房地产价格的不断上涨，房地产增值的潜力显而易见。对比其他投资项目，房地产投资在投资的安全性、收益性和流动性方面优势明显，人们纷纷把投资目标转向了房地产市场，导致了房地产需求的增长。

（三）个人住房按揭贷款促成了房地产需求爆发式的释放。住房既是人们所需但也十分昂贵，以一个普通老百姓的收入，要一次性付清购房款项，是一件十分困难的事情。而个人住房按揭贷款、个人消费信贷、住房公积金贷款等金融业务，不仅帮助老百姓实现了置业的梦想，同时也促进了房地产市场的快速增长。

（四）城市化速度的加快导致房地产市场的热销。近几年来，随着城镇规划日趋合理，经济开发区的规模的扩大，村镇的陆续合并，新农村建设的蓬勃展开，我市的城市化进程的加快，居民被动居住需求大幅增加，这部分需求成为推动房地产市场快速前进的有力保障。

经过此上的分析，我们不难得到　房价高企是购房意愿下降的主要原因

　　根据我们的研究表明，国内房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。比如，2004年城镇居民的收入房价比，如果以户均75平方米计算为8.2倍(一般国际标准为3-6倍)，以户均100平方米计算为10.9倍，而上海及北京这样的大城市收入房价比在12倍以上，有些地方甚至更高。目前国内房地产泡沫不是仅限以往的局部地区，而是开始向中部与西部地区蔓延。在这种情况下，房价必然在高位运行。如北京这样的城市，去年1-11月房价的上涨幅度竟达到25%以上。

　　房价的快速上涨(如2005年下半年的广州与深圳)，或居高不下，一方面会把那些中低收入民众完全排除在房地产市场之外，因为他们根本就没有支付能力进入这种过高的房地产市场；另一方面，也会把那些本来希望改善住房条件的民众排除在房地产市场之外。

　　更为重要的是，随着近年来对房地产市场的各种讨论，国内民众增加了对房地产各种信息与知识的了解与把握，增加了对房地产市场的了解。在这种情况下，早几年那种民众蜂拥进入房地产市场的局面得以改观，那种购买就一步到位的观念也完全被打破。据了解，目前国内不少民众，如果一定要买房，也会根据自己的财务状况、经济收入以及对自己未来收入的预期来选择买什么样的房和支付方式。

　 现在，关于房地产的发展已经直接与居民的生活质量相联系。买房难买房贵更是升级为民生的第一大难题。我们只是想通过本次的社会实践调查了解到在金融危机的大前提下、通货紧缩的压力中，我们离自己的“一个家”到底有多远？