车房，一直是人们梦寐以求的两大件。而历年来一直处于高速增长的放假，在刚刚过去的2014年开始呈现平缓，甚至部分地方有下降趋势。如今我国的房地长市场如何？
       房地产市场有着一系列的特殊性，但也同样遵循供求规律。随着限购、限贷等调控措施在大部分城市逐步退出，供需规律对房地产市场的影响将逐步明显。21世纪宏观研究院根据待售、销售及新开工面积，城镇化率、人口结构等影响供需因素和结构的指标测算，房地产市场已从高速增长进入平稳增长。从中短期来看，开发商将要做好“去库存持久战”的准备，地方政府也将迎来土地财政持续萎缩的新常态。
供应上涨，需求萎缩
       国家统计局的地产调查报告数据显示，2005年末-2009年末全国商品房待售面积均未突破2亿平方米。而去年年末全国商品房待售面积高达6.21亿平方米创历史新高，相当于2008年全年的销售面积。在商品房待售面积处于历史高位时，商品房的供应步伐仍处于上升阶段。据21世纪宏观研究院调查了解，受前期房价影响不少大型开发商囤了不少地，多个品牌大型房企的自有土地足以支撑开发5年。这也预示着一段时期内，房地产在建施工竣工面积也将稳步上涨。
房地产需求出现下降
       首先是人口达到拐点，刚需主力的婚龄人口和改善性需求主力的劳动力人口开始下降。1964-1970年和1985-1991年两轮生育高峰，第一轮高峰的购房需求基本释放完毕，而第二轮高峰的购房需求也释放掉了一部分，下一个需求高峰要到1985-1991年的人群达到财富高峰时。但这波需求将远远小于第一轮生育高峰对楼市的拉动。其次我国当前的城镇化率为54%，有一定上升空间。但新型城镇化速度放缓，各线城市的常住人口净增量基本都在下降，也将进一步减缓房地产刚需。第三，在房地产市场由增量市场向存量市场转变时房地产行业的投资性需求也在下降。21世纪宏观研究院也认为我国房地产市场已告别“黄金时代”，将进入平稳理性增长的新常态。
去库存持久战：分化明显
       在市场调整中21世纪宏观研究院认为，房企需要做好打“去库存持久战”的准备。21世纪宏观研究院另据库存、需求等指标测算一二线重点城市的供需关系发现，不同城市的楼市分化特征也将逐步凸显。随着人口增速减缓、住宅存量不断增加，住房需求将以刚需为主，逐步实现“刚需”-“刚需+改善”-“改善”的过渡。国务院总理李克强1月21日出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话上也抛出“楼市刚需长期论”。李克强称，去年我国城镇人口增加1800万，城镇化率提高了1.04个百分点。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚需是长期的。
       分城市来看，一线城市库存相对合理：潜在需求旺盛，库存去化压力较小。二、三、四线城市库存压力分化，部分城市存在供应过剩甚至市场系统性风险。从库存量来看，去年12月北上广深四个一线城市商品住宅可售面积为3897万平米，达近5年最高水平。分城市看，除北京外其余三个城市库存量均创5年新高。其中上海可售面积（不含保障房）突破1300万平方米，广州库存量接近千万平方米。从销供比来看，去年四个一线城市月均成交量246万平方米，同比下降16%。而供应量同比增长28%，达331万平方米。销供比由前年的1.2下降到0.8，也是近5年最低。去年四个城市销供比均低于1，短期内呈现供大于求。具体来看，北京销供比由2013年2.2大幅下滑至0.7，上海由1.3降至0.8，广州1.1降至0.9，深圳0.9降至0.7。
       从需求来看，一线城市未来需求旺盛，高校学生基数大、常住人口持续涌入等确保刚需。同时一线城市人均居住面积低于全国平均。21世纪宏观研究院表示，在新型城镇化要求严卡特大城市人口规模的背景下四大一线城市今年仍将坚守限购，但不排除限购存在局部调整的可能性。与一线城市形成对比的二、三、四线城市库存压力分化，部分城市存在供应过剩等系统性风险。到去年底，合肥、南昌、南京等城市出清周期在10个月及以下，去化速度较快。同时，呼和浩特、大连、天津、北海、青岛等城市出清周期超过20个月，短期库存去化压力较大。更有部分经济欠发达或以资源矿产为主要经济来源的三四线城市人口吸附能力较弱、市场需求增长缓慢，早期的过度开发都导致其房地产市场面临较大风险。
创新去库存方式
       去年开始，政府对房地产市场逐步由行政性调控转为托底保障房。21世纪宏观研究院发现，在完善多层次住房保障体系时市场化筹集拓宽保障房源和租赁房源成为解决高库存的方式。去年12月19日，全国住房城乡建设工作会议提出要创新住房保障工作方法，既要按需建公租房又要注意通过市场筹集房源，实现“补砖头”、“补人头”并举，提高住房保障效率。今年1月6日，住建部出台关于《加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房。住建部部长陈政高20日也在全国棚户区改造交流会上表态，房地产库存高企的三四线城市没必要再盖新楼。棚改房源将不再局限于政府主导建设，也可以通过资金补贴实现。

       对于当今国内房地产市场的供求关系，各地应积极预测住房需求和潜在供应，严卡大存量规模。坚持分城、分类，拓宽多元化融资渠道。推进土地、户籍等相关制度的改革，促进城镇化推进、释放购房需求等。