一、珠海市宏观市场分析：

1、2007年珠海市区住宅走势分析：

07年可以称得上是珠海房地产迅猛发展的一年；从07年一月份开始，市场承接06年中开始的升势，继续迅猛发展；第一季度以拱北与吉大区为例，整体上升幅度达到18％～22％；其中，海景单位成为买家追捧的核心对象。

第二季度从4月份开始，市场完全没有受制于“避清明、待五一”的影响，继续往上攀升。反映出市场充足的承接能力；而“5.30”的股市波动更使一部分市场热钱进入房地产市场；同时，范围更扩展到新/老香洲、唐家湾、前山等地；但是，大市依然以拱北、吉大为带动。

踏入第三季度，市场更加出现浮躁的抢购现象，完全进入卖方市场；拱北、吉大、前山、新香洲等主要楼盘累计升幅平均达到45％～60％。单季升幅普遍超过28%；是07年度的单季最大的升幅。

随着“十七大”的召开，从第四季度开始市场普遍预测将会有相关的调控措施出台；市场呈现部分的观望情绪。整体房地产市况，有转向冷静的趋势。

再加之，中国人民银行在多次加息后继续加息，并继续提高准备金率；致使包括发展商项目贷款，以及二手房按揭贷款等在内的房地产相关贷款出现紧张。而提高二次置业首付与利率则进一步打压投资市场买家的投资门槛和信心。

从11月开始，珠海房地产市场出现调整的迹象，买家观望态度明显；但大市并没有跟随深圳、广州等城市下跌。但投资买家与自用买家的比例，由本年度最高峰时（6～10月份）的3:2回落到1:4左右。在自用买家没有明显增加的情况下，市场出现冷清局面。

2、2007年珠海市区主要商业市场走势分析：

2007年珠海市市区主要路段商铺走势，随着投资者对于万众瞩目的港珠澳大桥即将兴建的继续期待，以及CEPA“9+2”经济区稳固，西部沿海高速贯通，广珠轻轨进度理想、广珠铁路动工，高栏深水港兴建……等的利好消息带动，继续呈现快速上升的走势；但与住宅市场的浮躁表现相比，则显示出较为稳定的趋势。

珠海市商业地产一贯受制于城市综合发展的相对滞后、城市功能规划欠缺科学性、以及港澳地区分散本地消费力等问题；商业地产处于发展的起步阶段。但踏入07年珠海市的商业地产市场，跟随整体房地产市场的迅猛发展，得到较大的升幅。

据相关报告数据显示，07年珠海商业地产整体升幅达到30％～42%（以主要地区实际成交数据测算）。并呈现出以下特点：

商业市场与住宅市场的升幅不对称，收窄两者之间的价格差距；

商业市场投资买家比例较往年提高约8%，买家普遍憧憬未来的利好消息；

买家对于市区内（如：拱北、夏湾、吉大、前山、柠溪、新香洲）主要路段/街道的商铺进行追捧，而其他二线路段/街道的商铺则缺乏热点支撑；以致于造成不同区域间的商铺价格差距进一步拉大；

珠海市商业经营市场，并未随物业市场的升势而转热；形成租金上升幅度缓慢，进一步拉大租金收入与投资金额的比例；

租金的年回报率由8％～9%的平均水平，下跌到6％～7%左右；

商铺租金受到几大行业迅速发展而得到支撑（包括：物业代理、桑拿/娱乐、汽车销售、餐饮等行业）；但随着物业代理市场的回落，以及桑拿/娱乐、汽车销售、餐饮等行业出现饱和等因素，将会出现短暂的市场调整；

买家继续追捧临街商铺，对于商场内铺位的热度则较低（其中买家对于商场经营管理能力的信心不足是部分原因）。

二、各主要区域调查汇总、分析：

珠海市市区商业分布主要集中于吉大、拱北、夏湾、前山、新老香洲；每个区域均形成各自的商业中心；为了更全面的了解目前珠海现有的各商业区域状况及近期的发展；本次我们对吉大、拱北、夏湾、前山的重点商业区域进行初步的调查，并进行分析。其中，前山区域以贵司蔚蓝东岸项目为中心，进行周边辐射。

2.1前山区域商业调查分析；

2.1.1前山区域概况：

前山位于珠海市城区西南，辖区面积53平方公里，常住人口17.8万人，其中户籍人口约4.8万余人，辖21个社区居委会。辖区内有著名学院暨南大学珠海学院，著名旅游景观——圆明新园、梅溪牌坊、农科园艺中心；华南地区最大之一的装饰材料集散地——世邦国际装饰城，驻街机关、企事业单位以及大中小学共上千家，是一个以建材为特色、工业为主体，经济商贸繁荣、文化教育发达、人口集中的城郊结合街道。

2.1.2区域经济发展水平：

近年来，随着“体制创新、城市管理、社区建设、旧村改造、党的建设”，以及区域内专业市场经济的不断发展，使前山区域的社会发展得到较大的进步。并逐渐形成，以前山建材特色的三、二产业互动发展经济的新局面。

2007年 ，街道属地国内生产总值约68亿元，街道所属国民生产总值14亿元，税收2.3亿元。

2.1.3区域商业市场发展前景：

据了解，广珠轻轨在珠海市内共有三个站点：金唐、前山和拱北站。轻轨具有横向放射的特性，即轻轨沿线两侧500米纵深属于经济带；即所谓的生长线；前山作为城市规划中最重要的一个站点，将来贯穿香洲、吉大、拱北和坦洲，拥有无可非议的地段优势。

轻轨站点的修建，让昔日的建材销售旺区，逐渐向集商业、休闲、居住、购物为一体的功能型区域转变。完整的周边配套设施，难得的黄金区域价值，将带来更多的商机和人气，伴随着轻轨的疾速，珠海城市经济中轴在此诞生。

由于商业发展模式的确定，为前山区域的整体商业物业市场定下了基础模式；即以建材、家装等专业市场为核心的商业经济发展。

对于蔚蓝东岸项目，敝司认为上述发展固然会带来利好消息；但建材、家装行业的发展无可避免会对居住生活，以及普通居民休闲消费环境构成影响；甚至，影响区域内的治安、卫生等环境。

故此敝司认为，本项目商业部分的发展，应与拱北商圈进行规划性靠拢；形成衔接拱北消费商圈的发展模式。

2.1.4消费人群分析：

1） 区域消费主体：

前山是一个以工业、专业集散为主体的区域，该区域集中了大部分外来工；收入在500－1500元/月之间，因此固有区内消费力偏低；

2.1.6前山各主要商业区分析：

1）区域各商场功能分析：

2）各商场的租金价格表

瑞华商厦――

翰林苑商场――

前山百货――

2.2吉大区域：

2.2.1吉大区域的宏观经济分析：

1）吉大片区概况：

吉大辖区面积11．7平方公里，地处热闹繁华的市区中部，东起与香洲交界的望海楼，西至板嶂山隧道口，北靠石景山脉，南至水湾头，与拱北相接、与澳门隔海相望，依山傍海，风光旖旎，珠海标志性景点——珠海渔女坐落在美丽的香炉湾畔，浪漫之城最漂亮的景观路——情侣路、景山路、九洲大道贯穿其中，是珠海通往香港唯一口岸——九洲口岸的所在地。吉大地处市区中心地带，一直是珠海的商业重地，根据珠海市“135规划”吉大区域被定位城市中央商务区（CBD）。

2）区域规划现状及近期发展

免税商场、珠海百货广场、国贸海天城等大型综合性商场，构成了珠海的“购物天堂”，而光大大厦、假日酒店、牡丹花城及水湾路一带的高档写字楼里，则汇聚了珠海市的众多非公企业。

吉大金融、保险业发展良好，网点众多，是珠海的金融中心；是工商、建设、农行、交行、珠海市商行等各银行的珠海总部。此外还有南通银行、渣打银行、香港东亚银行、ＳＴＡＮＤＡＲＤ银行、厦门国际银行等多家商业银行，以及德国德意志银行和摩根斯坦利银行的办事处。强大的金融机构网络奠定了吉大在珠海金融、银行服务业的龙头地位，并带动区内商业市场的快速发展。

吉大区域还拥有海滨公园、白莲洞公园、石花山公园、景山公园四大公园，先天禀赋的优质旅游、休闲资源和后天积累的金融、商贸资本让吉大成为珠海名副其实的居住、商贸中心区域。

3）人口分布及消费能力状况

吉大街道办下辖12个社区居民委员会，常住人口15万，加上流动人口约20万。由于环境优美、生活配套的相对完善，这里聚集了整个珠海常住人口中大部分的高消费群体。故此，在旅游消费、高档酒店、商务往来、购物娱乐消费的带动下，商业物业发展迅速。

2.2.2吉大区域主要商业物业调查、分析：

1）免税商场：

珠海市免税企业集团有限公司成立于八十年代，是以口岸免税品供应服务为龙头，集百货零售、商业物业经营、国内外贸易、仓储物流为一体的集团式企业。

拥有关外免税店公司、新恒基发展有限公司、国营外币免税商场、（珠澳跨境工业区）大鹏仓储物流有限公司、大鹏贸易有限公司、（香港）恒超发展有限公司等境内外企业；商场营业面积7万多平方米，拥有员工1000多人，是广东省珠海市唯一一家一类一级企业。主要服务对象是经珠海各口岸出入境探亲旅游、观光交往的港、澳、台及内地同胞、海外华侨、外国宾客等。

免税商场属国有企业，采取只租不售方式；

出租按实际面积计算，不计公摊；

租约1年一签，每年调价，押金2个月租金；

4、5、6楼已整体出租，签20年合同（4、5楼整体租金为80元/㎡，6楼整体租金为60/㎡）,再以150－200元每平米分租；

出租率99％，租金含管理费。实用率100％。

经营分布如下：

2)海天城商业分析：

国贸海天城位于珠海国际贸易展览中心主楼，处于景山路与海滨路交接处，西南面与珠海百货广场、免税商场紧密相连，南部国贸东配楼与吉大路相接，为三面临街，背靠商业旺区的“金三角”。

国贸海天城是86年改建，业态齐全，集购物、休闲、娱乐、饮食于一体，包括百货公司、专门店、饮食娱乐三大部分。

商场共分三层，总经营面积高达42000平方米；

采取只租不售方式；

租金包括管理费、停车费等一切费用；

地下停车场有1000多个停车位；

合同一年一签。实用率60％，出租率98％。

经营分布如下：

3）景山路商业分析：

景山路以地铺为主；

租金:100－250元/平米；

现售价：20000—38000/平米；

顶手费约1—10万不等；

出租率：99%；

主要有服饰、餐饮、通讯、中介服务、中小型超市等。

4）园林路商业分析：

园林路以地铺为主；

租金:50－150元/平米；

现售价：18000—35000/平米；

顶手费1—10万不等；

出租率：97%；

主要是有餐饮、便利店、服饰、美容美发、汽车美容、中介服务等

5）吉大路商业分析

吉大路商业区域主要是围绕君怡花园，主要以地铺为主，现租金为40—100元/平米。现售价：18000-30000元/平米，原购价：7000—11000元/平米。顶手费1—10万不等。出租率：100%。主要有中介服务、餐饮、服饰等。

6）以吉莲市场为中心的商业区域分析：

它主要以吉莲市场为中心所带动周边的商业区域，除了万业百货及得一等超市外，主要以街铺为主，主要客户群体来自周围居住人口的日常消费。经营范围为：餐饮、杂货、副食品、水果、娱乐、中介服务等。

街铺现租金：80—250元/平米，现售价：12000—30000元/平米。原购价：7000—20000元/平米。顶手费1—5万不等。出租率：99%。

2.3拱北区域：

2.3.1拱北区域的宏观经济分析

1）拱北片区概况

拱北区域面积10平方公里，位于珠海市东南部，毗邻澳门，陆路通过拱北口岸、横琴口岸与澳门相连，地理位置特殊，是“一国两制”的交汇点，是全国第二大口岸重地；也是珠海市最繁华的城区。

拱北区作为珠海市政府重点发展的商贸中心和交通枢纽中心，同时也是连接澳门的重要通道和区域。拱北已经逐渐形成了与澳门共同支撑起来的跨境经济圈，这一地带将是整个珠三角西岸最为繁荣的商贸圈。

2006年经拱北口岸进出境的海内外旅客4000多万人次。随着2007年元旦，国家又新开放了石家庄、武汉、长春等五个城市港澳“自由行”，以及2007年5月9号拱北口岸、横琴口岸内地居民自助查验系统正式开通；2007年全年通过两个口岸从珠海出入境人员达8436.5万人次，查验出入境交通运输工具288余万辆（艘）次，是珠海市人流最旺的地区。

2）区域规划现状及近期发展

拱北商贸、金融、信息、交通、旅游十分发达。区内有全国单间面积第二大的万佳百货超市、珠海市最繁荣的莲花路商业街；金融、信息网络遍布全区；从拱北口岸过关，仅需十多分钟，区内拥有拱北汽车运输公司和歧关车路有限公司等交通运输企业，交通方便快捷；拱北是海内外游客必览之地，到珠海必游拱北。

拱北环境优美，基础设施十分完善，拥有银都、海湾、粤海、华宾、步步高、拱宾等著名酒店；有9所中小学、中专学校；医疗卫生机构健全；水电资源充足；迎宾南路、情侣南路、口岸广场景色秀丽，现代化文明小区不断涌现，是人们旅游观光、休闲、居住的好地方。

随着口岸24小时通关的即将实行、08年广珠轻轨的即将开通（起始站落在拱北口岸旁）、港珠澳大桥在拱北的落点、这些都将给拱北所带来大量的人流及经济的快速增长。

3）人口分布及消费能力状况

拱北有常住人口近10万，流动人口10万，流动人口主要是以出入口岸的国内外游客为主。除常住人口的日常消费之外，主要是靠流动人口所拉动的中高档消费，这其中主要就是澳门人在拱北的消费占了绝大部分。由于珠海物价比澳门便宜许多，加之澳门与珠海陆路相连，交通及通关条件极为便利，这是澳门人选择在珠海消费的主要原因。近几年澳门人在拱北的消费逐年上升，据珠海市统计局统计，2003年澳门人在珠海的月均消费额超过一亿四百万元余人民币，07年月均近二亿余，上升幅度近一倍。

2.3.2区域商业分布现状及分析

1）区域商业分布现状

拱北区域目前主要商业集中的商业点有：拱北口岸地下商业广场、万佳百货、米兰丽都及其所带动的周边小行商场及街铺、迎宾广场商业圈、莲花路商业步行街及所带动的周边区域等。

2）拱北口岸地下商场分析：

拱北口岸地下广场毗邻澳门，是澳门进入大陆的主要通道，该广场东西长250米，南北宽192米，建筑面积11.28万平方米，分地下三层，共有商铺1800个，为经营服饰、精品、美容健身、餐饮、超市、大型停车场的综合商场，日均人流量约8万人次，节假日约13万人次，是中国第二大陆路口岸，在珠海甚至珠三角地区都具有极其重要的地位。它是进出拱北口岸游客最为集中的消费场所，拱北口岸即将实行的24小时通关的开通，将给口岸地下商场带来更多的人流及商机。

商场内商铺只租不卖，都是开发商整体出租再分租，租期两年一签，没有递增，押金2个月，每个商铺都需要交入场费7.5万。管理费49元/平米，包括管理费、推广费用及停车费等。负一楼租金为：250—500元/平米；负二楼租金为：180—400元/平米。出租率为98%（只有美容美甲那边的角落会有少量铺位偶尔“大吉”）。

3）万佳、米兰丽都所带动的商业区域综合分析

A)万佳百货商业分析

万佳百货由华润集团整体承租，开业初期80元/㎡毛坯，面积共2.7万平米；租期18年，每2年递增5％；

然后再以租金300－1000元每平米的价格区间分租予小商户；出租率100％。

除了周边居民的消费，其主要的消费人群来自澳门人；而且相对其他区域超市而言，零售商品的价钱也稍高大概1%左右。

经营分布如下表：

B)米兰丽都百货商业分析:

米兰丽都属米兰集团、是新兴的女性主题商场；2006年1月20日开业，总营业面积18000平米，是中档消费场所。管理费:32元/平米全包，2个月租金作押金，一年一签，实用率60％，出租率75％（因2楼有一半的“大吉”）。商铺转让一般需要顶手费，顶手费2—10万。街铺现售价:约3－5万每平米；原购价:约1.2－2万每平米。

经营状况如下：

商场外侨光路的街铺以中介服务、餐饮、杂货等为主，现租金为：200—400/平米；售价为3—6万/平米；合同一般1—3年一签，隔年递增5—8%；转让需要转让费3—8万不等。出租率100%。

4）迎宾广场商业圈分析

迎宾百货广场位于拱北迎宾大道旁，毗邻澳门关口；是珠海目前唯一时尚品牌购物中心；场内汇聚各大国际品牌(麦当劳、肯德基、Esprit、Lee、JOJO等)。

商场内豪华气派的硬件设施：八部扶手电梯、大型中央空调及可提供充足车位的地下停车场，使迎宾广场成为珠海时尚品牌汇聚的代表。其吸引部分珠海高消费人群及出入境的高层次高消费客户群。

一楼临街商铺现阶段售价3—5万/平米；一楼内铺2.5—3.5万/平米；二楼2—3.5万/平米；三楼整层出租，只租不卖；管理费39元/平米，包括了空调费等；地下地面停车费为50元/月。所有商铺实用率为60%，出租率为99%。押金2个月，商场反租或直租商铺都是一年一签。

经营状况如下：

2.2.4莲花路商业圈综合分析

它是以莲花路、友谊路为中心所带动的商业区域，主要以经营服饰、娱乐、酒店餐饮、副食品等为主。它主要是靠来自境外人士及内地旅游人士、以及一些从事特殊服务行业人员所带动的消费力。

现租金为：300-1000元/平米，押金2个月，租期一般都是3年一签，一般都没有年递增。现售价为：30000—80000元/平米，原购价不详（因大多是八九十年代物业，很多当时是5000元/平米左右）。顶手费3—20万不等。一般都无管理费，路边停车。出租率：100%。

2.4夏湾区域：

2.4.1夏湾区域的宏观经济分析：

1）夏湾区域概况：

夏湾毗邻拱北，临近澳门，与南屏、前山仅一桥之隔。常住人口约10万人。区域生活配套完善，交通便利。口岸广场、百货、超市、银行、邮政、医院、学校、酒店等各种档次的购物场所和娱乐消费设施吸引着大批港澳台及内地人士来此居住生活。同时，其地理位置优势为港澳台及各外籍人士往来提供了便利条件。

作为珠海投资旺地的拱北，其商业的发展使投资选择的范围越来越小，而夏湾地理位置上的独特优势使得人们将投资的重心逐渐由拱北区域向夏湾地区转移，夏湾的地理优势将更脱显而出。

2）区域商业现状及综合分析：

目前夏湾区域，除了极少的中小型超市外，全都是以街铺为主，主要靠辖区内居民的日常消费。主要经营范围为餐饮、地产中介服务、服饰、副食品、杂货五金等。

该区域目前的主要商业，集中在以夏湾市场为中心所辐射的商业圈；以正在装修中的集美时尚港购物中心为核心的港昌路商业圈内。

3）夏湾市场商业圈分析：

主要以夏湾市场为中心，辐射四周的商业地带，辐射半径约为150米；全部以街铺为主，集中在夏湾路、华平路、粤华路。

该区域目前售价约为2.5万－4.5万元/平米；租金：100－250元/平米。管理费：4－5元/平米；合同最长签5年，年递增5％－8%；2个月租金作押金。顶手费2—12万不等。出租率：93%。主要是居民日常消费，属中偏低档消费，包括餐饮、服饰、通讯、美容、娱乐、电器、五金等。

4）港昌路商业圈商业分析：

A）集美时尚港购物中心:

集美时尚港，位于港昌路旁，离前山立交桥500米；目前正在招商中，2008年4月开业。填补了港昌路无商业区的空白。属中挡消费场所，管理费;25元每平米包含了空调费、停车费；2个月租金作押金；合同最长签3年，第2年按5％递增；经营面积约30000平米。1楼已租完；2楼万佳超市已进驻；3楼目前只租了2000平米。

经营分布如下：

3)港昌路街铺商业分析:

港昌路街铺主要以辖区居民日常消费为主，包括餐饮、娱乐、服饰、五金、美容、便利店等。主要集中在中珠新村一带。

北欧森林楼下街铺，目前售价：约2－3万元每平米，租金：50－100元每平米；05年原购价：1万元左右；管理费：3元每平米左右；合同最长签3年，年递增3％。一般无顶手费。出租率：90％。